ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕФОРМА
С 1 марта 2015 года в России начинается земельная реформа. Каждому гражданину, каждой российской семье предлагается взять свободный участок земли и заняться ведением на нём хозяйства. Выбор места, участка предоставляется гражданину. К предоставлению допускаются любые сельскохозяйственные земли и земли сельских населённых пунктов, а также лесные земли для целей их сельскохозяйственного использования (выращивания плодово-ягодных насаждений, сенокошения, пчеловодства, огородничества). Основное условие – чтобы выбранный вами участок находился в государственной или муниципальной собственности и был свободным (не предоставленным другим гражданам или организациям).Узнать эту информацию можно на Публичной кадастровой карте Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/portalonline/), где отображаются как сформированные земельные участки (имеют кадастровый номер, границы, адрес и разрешённое использование), так и несформированные (свободные) земли, которые теперь можно сформировать в земельные участки самостоятельно на основании статьи 11.10 Земельного кодекса РФ http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc..,0;rnd=0.8865683097939472. Условия предоставления этой земли (платно/бесплатно, на торгах/без торгов, в собственность/в аренду/в безвозмездное пользование) определяются Земельным кодексом (глава 5.1 ЗК РФ, новая редакция http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc..,0;rnd=0.865803119455379
Наш%20Дом) и областными (республиканскими) законами.
За новым Земельным кодексом РФ последуют и другие законы ("Об отмене деления земель на категории и переходе к территориальному зонированию", "О Родовых поместьях" и др.), которые упростят освоение сельских территорий и возведение гражданами индивидуальных жилых домов на любых земельных участках, выбранных ими для ведения семьёй хозяйства и постоянного проживания.
С принятием в России Федерального закона "О Родовых поместьях" http://zarodinu-zaputina.ru/index.php/component/jdown.. размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, будут составлять 1 гектар и более. На этой земле можно будет построить дом, посадить сад, вырастить лес, устроить огород, выкопать пруд, завести пчёл, птицу и даже животных. Эти земельные участки и вся выращенная на них продукция не будут облагаться налогами. Земля Родового поместья и всё на ней созданное будет находиться в вечной собственности семьи и Рода и передаваться детям, внукам и правнукам, переходя от предков к потомкам именно как Родовая (принадлежащая именно этому Роду) земля. Эти законы помогут восстановить в России сельское хозяйство, заселить пустующие территории, освоить их и превратить в цветущие сады. Возрождение и процветание нашей страны, народа России – наша общая задача. В помощь оформлению и освоению российских земель предлагается настоящая книга.
информацию в формате PDF смотрите здесь
https://vk.com/doc88206379_370414241?hash=f766df48e259dd2c9a&dl=600923c25b64b40576
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
................................................................................................................................................................. 4
ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЛИ ................................................................................................................................................................ 4
С чего начать? ......................................................................................................................................................................... 4
Где узнать информацию о наличии земли? ......................................................................................................................... 4
Какой статус земель на сегодня самый удобный? .............................................................................................................. 5
Куда двигаться? ...................................................................................................................................................................... 6
Поясните нам … ................................................................................................................................................................. 7
Большому поселению не меньше 100 гектар! ..................................................................................................................... 8
Что такое «сельхозпроизводство»? .................................................................................................................................... 10
Хотим землю по ФЗ «О ЛПХ» ............................................................................................................................................ 12
А у вас самозахват… А у вас? ............................................................................................................................................ 15
Нормы предоставления земельных участков. Региональные особенности земельного законодательства
(сравнительная таблица) ...................................................................................................................................................... 17
Оформляются земли населённых пунктов под поселение Родовых поместий… .......................................................... 23
Муниципальная земля предоставлена в аренду ООО, а мы хотим её купить. Как это сделать? .................................. 26
Как получить землю под Родовое поселение, если вокруг в основном – земли лесного фонда? ................................. 27
СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЫХ ДОМОВ ..................................................................................................................................... 31
Есть земля сельхозназначения. Хотим создать новое поселение! ................................................................................... 31
Какие варианты строительства допускаются на землях сельхозназначения .................................................................. 33
Строимся на полевых земельных участках ЛПХ .............................................................................................................. 38
У нас зарегистрированное КФХ и мы хотим построиться. А нам разрешение не дают… ............................................ 39
Строительство на землях сельхозназначения в водоохранной зоне ................................................................................ 41
Строительство в водоохранной зоне: запросы в природоохранные органы ................................................................... 47
СМЕНА СТАТУСА ЗЕМЛИ ....................................................................................................................................................... 49
Что меняем: категорию или вид разрешённого использования? ..................................................................................... 49
Нужен ли ДНП проект застройки, если РВИ уже изменено?........................................................................................... 55
Выбор формы юридического лица (по ФЗ № 66) .............................................................................................................. 57
Нам не меняют РВИ на дачу, но это же незаконно?......................................................................................................... 58
У меня КФХ в черте деревни. Хочу построить дом – не дают! Что делать? .................................................................. 58
Опыт Любодара .................................................................................................................................................................... 60
Договор – это закон для двоих!........................................................................................................................................... 65
ВЫСТРАИВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ С ВЛАСТЯМИ ................................................................................................................. 79
Купил дом в деревне, документов на землю на руках нет. Как оформить собственность? .......................................... 79
Как согласовать границы земельного участка без присутствия соседа и приобрести землю у государства по
минимальной цене? .............................................................................................................................................................. 81
Кто принимает решение о разделе земли? ......................................................................................................................... 86
Косить или не косить? И что нужно сделать, чтобы не косить?...................................................................................... 87
Проверки на полях: в каком русле разговаривать с инспектором? ................................................................................. 88
Кто определяет назначение земли? .................................................................................................................................... 90
Как провести электричество к постройкам, если они не оформлены как жилые дома? ................................................ 93
Как в "Родном" построили дома на земельных участках "для сельхозпроизводства" – и их не смогли снести ......... 94
Как отстоять постройку в береговой полосе? .................................................................................................................. 100
Как рассчитали арендную плату для поселения "Кедровый Рожок"............................................................................. 104
Увеличение кадастровой стоимости земли: что с этим делать? .................................................................................... 111
Можно ли оформить Родовые поместья как новый хутор или хуторское хозяйство? ................................................... 115
ДОКУМЕНТЫ ............................................................................................................................................................................. 118
Заявление о предоставлении земельного участка ............................................................................................................. 118
Заявление о производстве межевых работ по разделу земельного участка .................................................................... 120
Заявление о предоставлении сведений о нормативных актах, регулирующих предоставление земельных участков . 121
Заявление об изменении разрешенного использования земельного участка .................................................................. 122
Декларация о выбранном виде разрешенного использования земельного участка ..................................................... 123
Заявление о выдаче разрешения на строительство жилого дома (участок в черте населённого пункта) ...................... 124
Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка (участок в черте населённого пункта) ................ 125
Декларация об объекте недвижимого имущества (для государственной регистрации права собственности на
постройку, не требующую разрешения на строительство) .............................................................................................. 126
Договор безвозмездного владения и пользования земельным участком с правом его получения в частную
собственность (для поселения Родовых поместий) .......................................................................................................... 127
Послесловие.................................................................................................................................................................................. 133
ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЛИ
С чего начать?
Меня зовут Юрий, я из Перми, хочу собрать команду единомышленников и основать Родовое поселение. Хотел попросить у вас информацию, как можно получить землю под Родовое поместье до принятия закона? Какие варианты на сегодня существуют по законодательству?
Не знаю с чего начать, чтобы выйти на первый результат – получение земли?
Жду ваши рекомендации и источники знаний.
Доброго дня! Лучше всего начать с поиска единомышленников или поиска земли. Найдя землю, нужно узнать её нынешний статус и понять, кому она принадлежит. Если собственник – государство, нужно пойти в
местную администрацию и написать заявление о её предоставлении в аренду. С тем статусом, который у неё
сейчас есть. Если земля принадлежит частнику (фермеру, агрохолдингу, селяням и др.), нужно договариваться
о цене и приобретать её в собственность.
Как узнать нынешний статус земли. Любой земельный участок можно посмотреть на публичной кадастровой карте Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/portalonline/), где содержится информация обо всех землях и
земельных участках в России. Большая часть этих сведений (площадь земельного участка, категория земель,
разрешенное использование, кадастровая стоимость, адрес, существующие права и ограничения и др.) общедоступна и предоставляется в режиме онлайн в любое время, совершенно свободно и бесплатно любым желающим. Просто наведя мышку на конкретный земельный участок или отыскав его по кадастровому номеру,
вы можете узнать главное – в какой собственности находится эта земля, и является ли она свободной. Дополнительные сведения о земельном участке и зарегистрированных правах на него можно получить, заказав на
земельный участок кадастровую выписку и выписку из ЕГРП.
За 300 рублей или что-то около того у вас будет
вся основная информация. Ну а самую первую информацию обычно подсказывают местные жители.
Где узнать информацию о наличии земли?
Василий, а те организации, которые предоставляют информацию о наличии земель на территории
РФ (субъектов РФ), о том, какие это земли (федеральные, областные, муниципальные, собственность
конкретного человека) – они уже есть или еще нет?
С уважением, Лилия Гимазова, Удмуртия
Лилия, здравствуйте! Часть информации о правовом статусе и принадлежности земли уже сейчас доступна на
публичной кадастровой карте Росреестра http://maps.rosreestr.ru/portalonline/. Понаводите мышку на ваши или
соседние вам земли, попробуйте поискать информацию по кадастровому номеру земельного участка. Все участки, которые уже предоставлены кому-то, имеют адрес, разрешённое использование и схематичные границы. Если нужны сведения о конкретном участке – делаете на него запрос из ГКН и ЕГРП (заказываете "кадастровую
выписку" и "выписку о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества").
Так вы узнаете собственника земельного участка или его владельца. Это можно сделать также в земельной кадастровой палате Росреестра или через многофункциональный центр (МФЦ). Так же можно сделать запрос обо всех земельных
участках, находящихся в собственности интересующего вас публично-правового образования (заказываете "выписку о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества на территории" в отношении конкретного сельского поселения, района или области), таким образом узнаёте, сколько у государства
имеется свободной земли и какие это участки конкретно. Получив кадастровые номера данных участков, пробиваете каждый из них по публичной кадастровой карте, уточняя его текущий статус (категория, вид разрешённого
использования, кадастровая стоимость) и к какой территориальной зоне (жилая, сельскохозяйственная и др.) он
отнесён. И конечно, в администрациях районов, администрациях сельских поселений информацию о землях
можно и живьём запросить. Если нужна такая информация, то пишите письменный запрос, а иногда просто приходишь, и в ходе беседы тебе устно отвечают.
Какой статус земель на сегодня самый удобный?
Здравствуйте, Василий! Спасибо вам за ваши статьи. Нас более 10-ти молодых семей, хотим организовать поселение Родовых поместий в Ленинградской области. Мы нашли конкретное место – подскажите, с чего начать и какой статус земель самый удобный на сегодняшний день.
Если вы нашли землю, вам надо 1) узнать её нынешний статус (правовой режим) и 2) форму собственности
(понять, кому она принадлежит).
I. Как узнать нынешний правовой режим земли.
Любой земельный участок можно посмотреть на публичной кадастровой карте, и даже изготовить с её использованием схему расположения земельного участка
(ст.11.10 ЗК РФ). Это – первый документ, с которого начинается вся процедура оформления интересующей
вас земли. Основная задача – понять, это уже УЧАСТОК (с границами, адресом, номером) или просто ЗЕМЛЯ
– без границ, без адреса, без номера – просто свободная земля, но имеющая определённую категорию.
Какие у вас могут оказаться КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ:
1) земли сельскохозяйственного назначения (самый удобный вид разрешённого использования (РВИ) –
"для сельхозпроизводства")
2) земли населённых пунктов (самый удобный РВИ – ЛПХ или ИЖС)
3) земли лесного фонда (можно брать для сельскохозяйственной деятельности, пчеловодства)
4) земли запаса (нужно переводить в 1-ую или 2-ую категорию).
II. Ваши действия, когда определите собственника земли. Если собственник земли – государство, нужно пойти в местную администрацию и написать заявление о её предоставлении в собственность или в аренду.
С тем статусом, который у неё сейчас есть. К заявлению приложить схему расположения земельного участка
(чертёж его границ), которую вы изготовили. Далее будет общение с чиновниками и действовать по ситуации.
Если земельный участок принадлежит частнику (фермеру, агрохолдингу, селяням и др.), нужно договариваться о цене, и приобретать его в собственность. Не особенно спеша и не показывая, что вас много и вам эта
земля сильно нужна :), чтобы прозорливые селяне не накрутили цену.
Невыделенную колхозную землю (земельные доли, паи) можно приобретать, получая от собственника земельной доли доверенность на распоряжение долей и выдел земли. Далее по доверенности выделять долю в
конкретный земельный участок (межевать) и оформлять его уже на себя.
Дополнительную информацию по получению земли (законодательство, практика, советы, консультации и др.)
можно посмотреть на сайте http://zarodinu-zaputina.ru.
Куда двигаться?
Добрый день, Василий! Подскажите, пожалуйста, приняли закон о Родовых поместьях? У меня трое
дочерей, хочу привить им заботу к природе, земле и животноводству! Сориентируйте, пожалуйста, в
каком направлении двигаться. Спасибо!!!
C уважением, Родитес Сергей Александрович
Сергей, здравствуйте! Проект закона "О Родовых поместьях" представлен Президенту России. Он может
быть принят в 2015 году и, скорее всего, начнёт своё действие с Дальнего Востока. Государственная Дума РФ
этот проект уже рассматривает. Но пока это ещё проект. Если не ждать его принятия и двигаться уже сейчас –
можно брать землю по существующему законодательству:
1) Во-первых, в существующих Родовых поселениях. Среди них есть даже по 25 тыс. руб. за гектар цена
земли. Надо полазить по Интернету (http://www.poselenia.ru/, http://forum.anastasia.ru/topic_44720.html,
http://www.anastasia.ru/static/patrimony_list.php, Вконтакте и др.), посмотреть по Яндексу объявления «Создаётся поселение РП … … », «Приглашаем в поселение РП … … ». Земля у поселений в основном (как правило)
предназначена «для сельхозпроизводства», это самая дешевая земля если её
2) и просто так, самому, покупать. Чтоб покупать – лучше всего приобрести где-нибудь земельную долю
(по доверенности, у сельского жителя) и выделить её в конкретный земельный участок в соответствии с требованиями ФЗ № 101 «Об обороте земель с/х назначения». Это уже сразу несколько гектар (5-6, или даже 810) получится. Это второй способ – приобретение паёв (земельных долей).
3) Ещё можно купить дом в селе или деревне (например, на краю деревни) и присоединить соседнюю
землю под нужды «для огородничества» или «для сельскохозяйственного использования» (взять в аренду у
администрации). При таком варианте получится, что и дом жилой (в черте деревни) у вас будет, и гектарполтора (два, три) под огород и многолетние насаждения – тоже. Это самый надёжный вариант в плане строительства жилых домов, т.к. земля сельхозназначения (паевая земля) изначально не предполагает право строительства жилого дома (поэтому она и дешева) и все поселения РП сейчас строятся в надежде будущего Закона
о Родовых поместьях, который должен узаконить всё это строительство. Пока же такой закон ещё не принят
4) некоторые поселения РП изменяют разрешенное использование своей земли на «дачное строительство» или на «садоводство». Тогда право строительства жилых домов на сельхозземле у них появляется. Основными условиями такого изменения РВИ являются создание некоммерческого юридического лица (НП,
ДНП, СНТ) и разработка проекта планировки территории. Далее подаётся заявление главе местной администрации, и в ряде случаев удаётся получить его Постановление об изменении разрешенного использования земельных участков «для сельскохозяйственного производства» на «садоводство» или «дачное строительство».
Но это именно не когда вы один, а когда вас много, у вас целое поселение и вы в составе поселения РП будете
землю обустраивать (т.е. вести «коллективное» садоводство, если на языке чиновника говорить). По индивидуальным участкам такого изменения РВИ не производится практически никогда.
5) Остальные варианты – это получение земельных участков от государства напрямую, но здесь уже
надо смотреть, в каком вы субъекте РФ проживаете, есть ли у вас льготы, есть ли в данном субъекте РФ бесплатное или льготное предоставление земли, какие там размеры земельных участков, и нет ли специальных
законов или программ, направленных на возрождение села и сельских территорий – например, как в Белгородской области, где действует областной Закон о Родовых поместьях и земля предоставляется практически бесплатно – готовый гектар с дорогами, электричеством и даже с водой и газом стоит 60-70 тысяч рублей, земля
чернозёмная, бери и стройся! В других регионах не совсем так, но примеры хорошего и доброго отношения к
людям есть. Надо смотреть обстановку по вашей области и тогда давать уже более конкретные рекомендации.
Поясните нам …
Хочу оформить участок земли. Смотрел на публичной кадастровой карте, часть участка расположена на землях сельхозназначения (в реальности покрыты лесом), другая часть участка расположена на
землях лесного фонда (в реальности не покрыты лесом). Возможно ли «что-либо» сделать?
Мансуров Азат, Татарстан
Да, возможно! И по землям лесного фонда, и по землям сельхозназначения, есть законы, позволяющие
взять землю в аренду. Может быть, как два разных земельных участка, ну так что ж? и такое бывает. Совокупная площадь обоих участков будет гектар или больше. См.: ЗК РФ (глава V.I), Лесной кодекс РФ (статья 38).
Почему Вы пишете «в аренду»? А можно получить земельный участок сразу в собственность? Я так
понимаю, если я возьму землю в аренду, построить дом я не смогу.
Земли лесного фонда сейчас предоставляются без права возведения жилого дома и именно не в собственность, а в аренду (гл. 34 ГК РФ) либо (в определённых случаях) в безвозмездное пользование (гл. 36 ГК РФ).
Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены и в собственность, и в аренду, и (в определенных случаях) в безвозмездное пользование. Условия предоставления (на торгах / без торгов; платно /
бесплатно) определяются Земельным кодексом РФ и областными (краевыми, республиканскими) законами.
В случае предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения (в собственность или даже
в аренду) гражданин тоже сможет построить жилой дом, в особенности если договор аренды будет заключён
на длительный срок (например – на 10, на 20 или на 49 лет), т.к. право строительства дома, зависит не от вида права на земельный участок (собственность, аренда, безвозмездное пользование и т.д.), а от категории
земельного участка и установленного в отношении него вида разрешенного использования (РВИ), который
можно и поменять (это делается органами местного самоуправления).
ВНИМАНИЕ! С 1 марта 2015 года на основании статьи 39.18 ЗК РФ гражданам могут быть предоставлены в собственность земельные участки для ИЖС, ЛПХ – в границах населённого пункта, а на землях сельскохозяйственного назначения – для садоводства, дачного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства. Право указания в заявлении о предоставлении земельного участка желаемого гражданином вида его разрешённого использования остаётся за гражданином. Пишем заявления о предоставлении 1 гектара земли.
Если имеется уже строение на участке (самозастрой), имеет ли это какое-то значение при оформлении земли, или лучше об этом не упоминать до получения земли?
Семья Ветровых, Ростовская область
Лучше не упоминать, но устроить так, чтобы разрешённое использование земельного участка предполагало право строительства.
На землях сельхозназначения это:
1) садоводство;
2) дачное хозяйство, или (другой терминологический вариант того же самого) – "дачное строительство";
3) крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ);
4) сельскохозяйственное производство, или (другой терминологический вариант того же самого) – "сельскохозяйственное использование".
В случае оформления земельного участка в аренду договор аренды должен быть со словами "с правом возведения зданий, строений и сооружений".
На землях населённых пунктов (их ещё иногда называют "земли поселений") это:
5) индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
6) личное подсобное хозяйство (ЛПХ).
В этом случае важно "уложиться" по размерам, т.к. в каждом районе и области – свои нормы предоставления земельных участков гражданам (см. сравнительную таблицу по регионам1)
.
1
Если размера "не хватает", лучше всего "добирать гектар" за счёт остальных видов разрешенного использования земли (не предполагающих строительство) – сенокошение; выпас скота; огородничество; пчеловодство. Также можно: 1) оформлять участок не в
собственность, а в аренду (ограничения формально не распространяются); 2) оформлять поместье из двух участков – 5-10-15 соток под
ИЖС (ЛПХ) и 1-2-3 га под сельхозиспользование (сенокошение, огородничество и т.п.); 3) оформлять не один, а несколько участков
(подавать заявления от всех членов семьи) и т.д..
Василий! Под какой вид разрешённого использования лучше получать землю? Под ЛПХ или дачи?
С уважением, Антон Пушкарёв
Лучше всего брать под тот вид разрешённого использования, который сейчас у выбранного вами земельного участка и есть. На землях населённых пунктов это чаще всего ЛПХ и под него земельный участок лучше
всего и брать, но если устраивают размеры. На землях сельхозназначения чаще всего это «для сельскохозяйственного производства» и это лучше полевого ЛПХ, т.к. полевой ЛПХ – можно возводить только временные
хозяйственные сооружения, а сельхозпроизводство – капитальные хозяйственные здания (п.2 ст. 77 ЗК
РФ), хотя и по разрешению на строительство. Сады и дачи – на землях сельхозназначения вообще идеальны
(дают право строительства жилья). Однако под дачное строительство или под садоводство земельные участки
раньше давали только ДНП / СНТ и если был разработан и утверждён проект планировки территории. С 1
марта 2015 года земельный участок под садоводство могут дать и ГРАЖДАНИНУ (в индивидуальном порядке), но потребуется поднажать и поработать. Статью 14 ФЗ № 66 от 15.04.1998 года посмотрите – там теперь отсылка на ЗК РФ, а в ЗК РФ указано про садоводство ГРАЖДАНАМ (пп.10 п.2 ст.39.3, пп.15 п.2 ст.39.6
ЗК РФ), а не юридическому лицу (СНТ). Так что вполне можете получить. В заявлении о предоставлении земельного участка (для ЛПХ, сельхозпроизводства, садоводства и др.) можно попросить его предоставления
как в собственность, так и в аренду (это по вашему усмотрению). При отсутствии иных претендентов аукциона не будет2 и участок будет вам предоставлен.
ВНИМАНИЕ! С 1 марта 2015 года земельные участки для садоводства, дачного хозяйства предоставляются ГРАЖДАНАМ – в собственность / пп.10 п.2 ст.39.3 ЗК РФ / или в аренду / пп.15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ / – по выбору заявителя; а
НЕКОММЕРЧЕСКИМ ОРГАНИЗАЦИЯМ, созданным гражданами – в безвозмездное пользование на 5 лет / пп.11 п.2
ст.39.10 ЗК РФ / с дальнейшей передачей в собственность на следующих условиях: земли общего пользования –
бесплатно / п.3 ст.39.5 ЗК РФ /, а сами участки граждан – по кадастровой стоимости / п.3 п.2 ст.39.3, пп.2-3 ст.39.4 ЗК
РФ /, если льготное или бесплатное предоставление не предусмотрено региональным законодательством.
Большому поселению не меньше 100 гектар!
Василий, я смотрел, что некоторые поместья берут десятками и сотнями гектар – как это возможно,
если я хочу предлагать землю другим, а не просто жить один?
Приобретайте земельные доли, или получайте в аренду от государства земельный участок "для сельскохозяйственного производства". Тогда и сможете предоставлять землю другим. При статусе земли "для сельхозпроизводства" ограничений по площади практически нет.
Практически все большие поселения в России приобретали земельные доли, и земля у них была именно
"для сельскохозяйственного производства". Владимирская область – поселение "Родное" (на 6 полях), Тульская область – поселение "Родовое" (на 7 полях), Ярославская область – СРП "Благодать" (на 7 полях), и др..
В Нижегородской области более 280 га у поселения "КалиновецЪ", в Новосибирской области более 300 гектар
у поселения "Лучезарное"… "Первоначальный капитал" на покупку паёв вкладывали предприниматели либо
люди сами скидывались деньгами и приобретали земельные доли, временно оформляя их на "Доверительного
Собственника", далее – межевали землю на конкретные гектары, ставили их на кадастровый учёт и передавали по договору земельные участки вложившим деньги гражданам3.
Поселения «Ковчег» (Калужская область), «Кедровый Рожок» (Рязанская область), «Дуброво» (Нижегородская область) получали большие земельные участки "для сельхозпроизводства" от государства – в аренду
на Некоммерческое Партнёрство4. Далее занимались генпланом, пробовали менять категорию или разрешенное использование земли (РВИ), сталкивались с увеличением кадастровой стоимости и напряжением в
поселении из-за вопроса собственности на землю. Но эти вопросы решаемы, на первом этапе главное – обрести землю, застолбить её за собой под любой организационной формой и на любом праве.
2
Торги не проводятся в случае, если по истечении 30 дней со дня опубликования уполномоченным органом извещения о предоставлении земельного участка для ИЖС, ЛПХ, садоводства, дачного хозяйства заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили. / См. ст. 39.18 ЗК РФ /
3
Очень хороший путь создания поселения, только надо вовремя "запустить" программу добрососедства и взаимопомощи, коллективизма, вечевого принятия решений, общих дел и проектов на общих территориях, а также уделить внимание целевому использованию участков (решается грамотно составленными договорами о передаче земли).
4
Эффективный и быстрый путь организации поселения, при котором есть Устав, Председатель, Правление, дополнительные отношения с администрацией и определённая зависимость от государства, ключевые вопросы первоначально решаются на общем собрании,
далее формируется властный центр и коллектив упирается в вопрос частной собственности на землю. Далее – трудная дорога "от
общего к частному" (собственность, пространство семьи, невмешательство в дела друг друга, уважение к воле соседа и др.).
И ещё одна возможность, которая позволит гражданам получить сразу достаточно большой массив земли,
причём практически бесплатно и сразу с правом жилого строительства. С 1 марта 2015 года НЕКОММЕРЧЕСКИМ ОРГАНИЗАЦИЯМ, СОЗДАННЫМ ГРАЖДАНАМИ, предоставляются в БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ
ПОЛЬЗОВАНИЕ земельные участки ДЛЯ ВЕДЕНИЯ САДОВОДСТВА. Посмотрите пп.11 п.2 ст.39.10 ЗК
РФ – это и есть основание по данному случаю для безвозмездного получения земли. Посмотрели? А теперь
создавайте садоводческое товарищество и просите под него землю в безвозмездное пользование сроком
на 5 лет. За это время вы её освоите и либо приобретёте по кадастровой стоимости земель сельхозназначения
(очень низкая цена земли), либо дождётесь Закона о Родовых поместьях и получите эту землю вообще бесплатно, да ещё и в вечную собственность. Но землю эту сначала надо найти (она должна находиться в государственной или муниципальной собственности и быть свободной) и с администрацией о её предоставлении
под садоводство договориться. Поэтому – создавайте СНТ, а для этого – ищите соратников, которые (вместе с вами) станут его учредителями, утверждайте Устав СНТ и несите его вместе с документами в налоговый
орган на регистрацию. Создадите СНТ – принимайте в него желающих! Принимайте желающих получать
землю в члены вашего СНТ и пусть пишут заявления о предоставлении земли! Потом все эти заявления и списки членов вашего СНТ вы и отнесёте в администрацию, когда будете подавать заявление о предоставлении
выбранной вами земли в безвозмездное пользование на 5 лет для ведения садоводства. Можете подготовить и
предварительный проект планировки территории СНТ, вам всё равно его придётся готовить (п.4 ст.39.10 ЗК
РФ) и представлять в архитектуру района, которая его рассматривает и утверждает. А при разговоре с главой
администрации постарайтесь весомо рассказать, чем вы на этой земле будете заниматься и когда планируете туда переехать жить. Тогда вам эту землю и предоставят.
Что такое «сельхозпроизводство»?
Здравствуйте, Василий! Вам пишут две семьи из поселения Росток (хутор Дубовой). У нас уже отмежевали 2 га. Теперь нам надо написать заявление, под какую форму оформлять. Мы хотели под КФХ,
поехали в МФЦ – там сказали, что все КФХ переводят теперь на ИП, поэтому предложили оформлять
под сельхозпроизводство. Вопрос – что такое сельхозпроизводство? Какие там налоги и условия?
Насчет строительства и содержания земли (есть ли какие-то проверки в течение срока аренды и т.п.)?
Очень ждем ответ и благодарим Вас за помощь!
Семьи Ветровых и Пладас, Ростовская область
Ведение сельского хозяйства в самом его широком смысле – это и есть сельхозпроизводство, т.е. производство сельхозпродукции. А это не только пшеница, подсолнечник, бахча, свекла и картошка. Сельскохозяйственная продукция – это и мёд, и молоко, и орехи, и грибы, и ягоды5. Словом, любой вид сельскохозяйственной деятельности, который даёт хоть какую-то продукцию, сюда попадает.
Дело в том, что каждый вид разрешённого использования земли – ЛПХ, КФХ, садоводство и др. – регулируется специальным федеральным законом, но для "сельхозпроизводства" специального закона нет, и значит, в
отношении него действуют общие нормы главы 14 Земельного кодекса РФ о землях сельскохозяйственного назначения. Эти нормы позволяют владельцу земельного участка возводить на нём капитальные хозяйственные
постройки (при условии получения разрешения на строительство) и заниматься любой сельскохозяйственной
деятельностью, от которой будет какая-то сельскохозяйственная продукция. Отсюда и получается, что сельскохозяйственное производство – это и есть ведение сельского хозяйства в самом его широком смысле6, а другие
РВИ – это уже какое-то ограничение (только ЛПХ, только сенокос, только садоводство и т.п.).
Фермерское хозяйство с этой точки зрения практически аналогично «сельскохозяйственному производству», но имеет налоговые аспекты (это предпринимательская деятельность) и связано с серьёзными отчислениями во внебюджетные фонды. А для сельскохозяйственного производства этого не предусмотрено. Поэтому
самое лучшее в такой ситуации брать землю именно под "сельхозпроизводство" – это самый "растяжимый" и
самый практичный вариант. Можно писать заявления о предоставлении земельных участков сразу в собствен5
Правительством РФ утверждены несколько Перечней сельскохозяйственной продукции, под которой, в частности, понимаются
продукция цветоводства, садов, виноградников, многолетних насаждений, семена деревьев и кустарников, семена в плодах, сеянцы и
саженцы деревьев и кустарников, лекарственные растения (возделываемые и дикорастущие), орехи культурные и дикорастущие и др.
См.: Постановления Правительства РФ от 19.05.2007 № 297, от 25.07.2006 № 458, от 16.05.2001 № 383.
6
См.: Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г. "Об утверждении Классификатора видов разрешенного использования
земельных участков".
ность (продажа будет осуществляться на торгах, т.е. через аукцион), а можно сначала взять и в аренду на срок
от 3 до 49 лет (пп.11 п.8 ст.39.8 ЗК РФ), тем более что уже через три года вы получите эту землю в собственность без всякого аукциона (пп.9 п.2 ст.39.3 ЗК РФ) и по цене в 10 раз дешевле, чем если бы сразу брали в собственность7. Это правило действует во многих регионах России (Республика Алтай, Владимирская, Вологодская, Воронежская, Ивановская, Костромская, Курская, Магаданская, Нижегородская, Новгородская, Рязанская, Саратовская, Томская, Ульяновская, Ярославская области, Хабаровский край, Якутия), и в том числе в
Ростовской области. Такова российская практика.
У нас в "Родном" (Владимирская область) практически все земельные участки оформлены под "сельхозпроизводство", что нас в принципе устраивает. Правда, нехорошо то, что земля после промышленного
сельхозпроизводства8 осталась нам крайне истощённая. Восстанавливать её нелегко. Но и кадастровая
стоимость этой земли низкая, поэтому налоги – копеечные. Проверки использования земли по целевому назначению, конечно, бывают. Но в остальном – ВОЛЯ! Никаких ИП, никаких генпланов, никаких повинностей перед государством. Просто люди живут на своей земле и занимаются реальным сельским хозяйством. Сельское хозяйство ведь давно уже не сводится к колхозу, есть ещё усадьбы и хутора. Слишком много
как-то говорится о "сельском хозяйстве" и слишком мало – о сельских хозяевах…
Ваши поместья – это и есть хуторское сельское хозяйство, сельскохозяйственное производство хуторского типа. Которое всегда предполагает проживание человека и его семьи на своей земле. Любое хозяйство
начинается с дома. Выбирая себе земли и строя на них жилые дома, мы возрождаем сельские территории
страны. Такие индивидуальные жилые дома, собственно, могут даже не оформляться как населённый пункт, а
просто рассматриваться как одиночные и приписываться к ближайшему в административном или территориальном отношении населённому пункту в соответствии с законами субъектов РФ об административнотерриториальном устройстве. Если вы не застраиваете весь земельный участок, если вы соблюдаете коэффициент строительного использования земельного участка – закон соблюдается, ибо ваши постройки необходимы для того, чтобы на остальной части земельного участка выращивалась сельскохозяйственная продукция. Об этом говорит и Земельный кодекс (п.2 ст. 77), который допускает на землях сельхозназначения и капитальные строения, и пруды, и лесополосы, и ЛЭП, и внутрихозяйственные дороги, и многое другое. Только
вот права строительства индивидуальных жилых домов на землях сельхозназначения законом впрямую не
предусмотрено. Но строиться на них и возрождать сельские территории всё равно надо! Поэтому нами подготовлены поправки в ЗК РФ и по праву строительства жилых домов на землях сельхозназначения. А пока эти
поправки (часть Закона о Родовых поместьях) рассматриваются – берите землю под «сельхозпроизводство» и
стройтесь! Ибо только ФАКТЫ ТВОРЯТ ЗАКОНЫ И ПРАВО!
Василий Петров (vassilijus@mail.ru)
ЛПХ сказали, что отказывают по причине, что земли невыделенные (архитектура отказывает).
С 1 марта 2015 года любую невыделенную землю можно выделить самостоятельно! На основании статьи 11.10
ЗК РФ граждане вправе самостоятельно сформировать любой свободный участок земли, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для межевания земельного участка является утверждённая
схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории, которая изготавливается САМИМ ГРАЖДАНИНОМ. По сути, Земельным кодексом РФ вводится ПРАВО НА СВОБОДНЫЙ ВЫБОР ЗЕМЛИ. Однако важно чтобы выбираемый участок земли был именно СВОБОДНЫМ – никем не занятым, не предоставленным в аренду, безвозмездное пользование и т.д., находился в собственности государства (РФ, субъекта РФ, муниципального образования) и не был предназначен или зарезервирован для каких-то государственных или муниципальных нужд. Проще
говоря, должна быть ситуация, когда этот участок никому не нужен, кроме вас. В отсутствии других претендентов и
законных оснований для отказа участок будет предоставлен. / См. ст. 39.14 – 39.18 ЗК РФ /.
ВНИМАНИЕ! С 1 марта 2015 года без проведения торгов предоставляются земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства – как в границах населённого пункта (в собственность), так и за его границами, т.е. на землях сельскохозяйственного назначения (в аренду). / См. пп.10 п.2 ст.39.3, пп.19.п.2 ст.39.6 ЗК РФ /.
7
8
Пункт 1 статьи 12.1 Закона Ростовской области № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области».
Колхоз «Путь Ильича» совхоз «Ильинский» ЗАО «Ильино» ИП «Ильин» …
Хотим землю по ФЗ «О ЛПХ»
Здравствуй, Василий!
Подскажи, пожалуйста, как грамотно действовать с органами власти.
Ты знаком с этим законом: Федеральный закон РФ от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"?
По этому закону: 4. Гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских поселениях, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для
ведения личного подсобного хозяйства предоставляются при наличии свободных земельных участков.
Т.е. мы с мужем хотим взять участок, по месту прописки мужа в Подольске или в Подольском районе.
ВОПРОСЫ:
1. Куда нужно идти, чтобы дали участок?
2. Как грамотно избежать ответа властей "что у них нет в наличии свободных земельных участков". Т.е. чтобы они меня не послали?
3. Как вести себя с чиновниками и какая в данном случае предусмотрена процедура предоставления
земли?
Юлия Калинина
Юлия, здравствуйте!
1) Всякий земельный участок предоставляется его собственником9. Предоставлением большинства земельных участков занимается местная администрация. Если интересующий вас участок находится в черте населённого пункта – выделять его компетентна администрация городского (сельского) поселения. Если за чертой
населённого пункта, т.е. на землях сельхозназначения – администрация района. Но если эти земли относятся к
"неразграниченной государственной собственности" и на территории сельского поселения утверждены Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – с 1 марта 2015 года предоставлять такие земли будут администрации сельских поселений.
2) Всю информацию о свободных земельных участках
можно получить в МФЦ или через публичную кадастровую
карту Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/portalonline/), причём
сразу обо всех земельных участках, находящихся в собственности интересующего вас сельского поселения, района, области или другого публично-правового образования – таким
образом узнав, сколько у государства имеется свободной
земли и какие это участки конкретно. Необходимо просто
сделать запрос на получение сведений из ЕГРП – "Выписка
о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества на территории". В качестве объекта
запроса выбрать «Публично-правовое образование» и указать
название муниципального образования (сельского поселения
или района), в собственности которого вы хотите посмотреть
земельные участки. Например, если на территории Московской области вы хотите знать, что есть у города Подольска в
собственности, так и указываете «публично-правовое образование город Подольск», и указываете территорию «Московская область». Если нужна информация о земельных участках Подольского района – то так и пишете: «Подольский
район». Услуга – платная, стоит недорого, в разных регионах
по-разному, но приблизительно 150-300 рублей. Как итог, через 5 дней у вас на руках будут сведения по всем
участкам, на которые зарегистрировано право собственности муниципального образования. Саму выписку с
кадастровыми номерами всех земельных участков вы сможете забрать либо в МФЦ, либо получить её по почте, либо получить в качестве электронного документа.
99
Земельные участки, которые "находятся в государственной или муниципальной собственности" – это общая фраза; на самом деле они
могут находиться: 1) в собственности Российской Федерации – предоставляются Федеральным агентством по управлению государственным
имуществом (Росимущество); 2) в собственности субъекта РФ – предоставляются органами государственной власти субъекта РФ (Минимущество, КУГИ); 3) в собственности муниципального образования (района, города, сельского поселения) – предоставляются органами местного самоуправления данного муниципального образования (местной администрацией); 4) в неразграниченной государственной и муниципальной собственности (большинство земель и земельных участков!) – предоставляются администрацией муниципального района, но если на
территории сельского поселения приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – с 1 марта 2015 года эти земли предоставляются администрацией сельского поселения, а район остаётся без полномочий по распоряжению земельными участками вообще.
Далее садитесь за компьютер, открываете публичную кадастровую карту –
http://maps.rosreestr.ru/portalonline/ – и вбиваете в поисковую строку (слева) кадастровый номер каждого земельного участка (он
появляется справа). Наводите на него мышку,
щёлкаете, читаете основную информацию об
участке (адрес, площадь, кадастровая стоимость) и уточняете его характеристики (категория земли, вид разрешенного использования). Если эти сведения отсутствуют, разрешенное использование не установлено – участок скорее всего никому не предоставлен. Как это уточнить: идём дальше во вкладку «Услуги». Здесь есть
пункт «Справочная информация об объекте недвижимости в
режиме онлайн». Щёлкаем на него (делаем запрос), прокручиваем появившуюся страницу в самый низ и жмём кнопку "сформировать запрос". После чего мы получим список, в котором кроется информация об интересующем нас участке.
Жмём на слова «Адрес не определен» или на адрес, где источником информации является ЕГРП, и смотрим информацию о наличии зарегистрированных прав. Если появляется строка с информацией о правах и ограничениях, которые установлены на участок – заходим туда, выбираем меню
«Права и ограничения» и проверяем информацию об участии в сделках,
аренде и иных ограничениях. Делаем так до тех пор, пока не находим участок, который не обременен ничьими
правами и никакими дополнительными условиями.
Далее крайне желательно выехать на
место или хотя бы посмотреть на участок
через спутник (карты Google и др.), чтобы убедиться, что там нет свалок с отходами, участок расположен в хорошем
месте и это не застроенная территория.
Если земельный участок свободен и все
его характеристики вас устраивают – его
и получаем.
3) Ещё один вариант состоит в том, что вы сразу ищете не земельные участки, а просто свободные земли,
которые не имеют границ, никому не предоставлены и не отмежёваны. Технология основана на том, что на
публичной кадастровой карте Росреестра все ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, которые уже предоставлены кому-то,
имеют адрес, разрешённое использование и схематичные границы. Если же это не ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, а
просто СВОБОДНАЯ ЗЕМЛЯ в каком-то кадастровом квартале, её можно сформировать – с 1 марта 2015 года граждане вправе самостоятельно сформировать любой свободный участок земли, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст.11.10 ЗК РФ). Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру за изготовлением схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории
либо изготовить эту схему через сайт Росреестра самостоятельно с использованием той же самой публичной
кадастровой карты: оплатить 100 рублей, нарисовать границы своего будущего участка и присоединить к
письменному заявлению в администрацию (пусть утверждают!). В большинстве случаев вам придётся оформ-
лять (искать, формировать и получать) именно невыделенную землю, т.к. в черте населённых пунктов СВОБОДНЫХ УЧАСТКОВ у администрации, как правило, не оказывается. Проще обратиться к местным жителям
и купить дом в деревне. На землях сельхозназначения свободные участки земли, находящиеся в распоряжении
администрации, быть могут. Такие участки должны находиться в т.н. фонде перераспределения земель. Информация о наличии свободных земель по закону общедоступна и должна предоставляться любым гражданам.
Но чиновники её обычно предоставляют неохотно. Им удобнее формировать такие участки под конкретных
заявителей, отправляя их на торги. На торгах, это значит дороже. Особенно если они находятся в черте населённого пункта – тогда их обычно предоставляют под ИЖС. Но с 1 марта 2015 года земельные участки
ИЖС и ЛПХ можно предоставлять в собственность гражданам и без торгов (пп.10 п.2 ст.39.3, ст. 39.18 ЗК РФ).
Поэтому главный торг начнётся уже в момент разговора. Будьте к этому готовы. Многое будет зависеть именно от того, сможете ли вы договориться. Иногда нужно просто суметь расположить к себе администрацию,
убедить в серьёзности своих намерений заниматься землёй и вести на ней хозяйство, рассказать о своих планах, заинтересовать. Тогда свободный участок наверняка найдётся, и вам его предоставят.
4) Процедура получения земли формально начинается в многофункциональном центре предоставления
госуслуг (МФЦ), через который вы обращаетесь в уполномоченный орган с заявлением о предварительном
согласовании предоставления земельного участка. Однако если участка как такового нет и его надо сформировать – процедура оформления земли фактически начинается у кадастрового инженера, которому заказывается изготовление схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории. Если такая карта
у вас уже имеется (заказали в кадастровой палате или через сайт Росреестра) – вы можете и сами (от руки) наметить на ней границы вашего участка, т.е. изготовить схему расположения земельного участка самостоятельно. Далее вы и пишете заявление в администрацию, к которому прикладываете свою схему (чертёж) и администрация её утверждает. Далее по порядку: межевание, кадастровый учёт, сбор справок, выписок и прочих
документов. Далее глава издаёт Постановление о предоставлении земельного участка – в собственность или
в аренду. (В собственность – по кадастровой стоимости; в аренду – оформят быстрей и охотней). Далее на основании Постановления главы о предоставлении (или на основании Протокола о результатах торгов) комитет
по управлению имуществом заключает с вами договор аренды (договор купли-продажи). Далее идёте в территориальный отдел Управления Росреестра и регистрируете договор аренды (получаете Свидетельство о
регистрации права собственности на земельный участок). Всё.
5) Всеми вопросами по предоставлению земли на уровне района занимается Комитет по управлению
имуществом (его земельный отдел), все ключевые решения подписывает глава администрации. Идти лично к
главе администрации необязательно – обычно начальник КУИ одновременно является его заместителем, вот с
ним и нужно суметь договориться. Идеально приемлемый для всех вариант – договор аренды на 49 лет.
6) Будьте настойчивы, говорите чётко, просите уверенно. Всё получится!
С наилучшими пожеланиями,
Василий Петров (vassilijus@mail.ru)
А у вас самозахват… А у вас?
Здравствуй, Василий!
Меня попросили проконсультироваться у тебя – человек, у которого земельный участок (неоформленный) входит в черту населённого пункта. Высылаю копию ответа на его заявление (отказ).
Просит разъяснить "человеческим" языком, что ему теперь делать, куда обращаться.
Дело в том, что местные депутаты (Грушево-Дубовского сельского поселения) весной прошлого
года приняли Постановление о выделении под ЛПХ в черте населённого пункта не более 15 соток земли. Возможно ли каким-то образом оформить ему гектар?
Марина Ирхина, ПРП «Росток» (Ростовская область)
Добрый день!
В вашей ситуации необходимо обращаться в администрацию с заявлением о предоставлении фактически
занимаемого вами участка земли. На предыдущий отказ не обращайте внимания. Там вы просили землю в
собственность, а сейчас просите в аренду, на 49 лет или поменьше. Должны выделить. Ограничение в 15 соток
может касаться только случаев выделения земельных участков в СОБСТВЕННОСТЬ. Для АРЕНДЫ ограничений по размерам нет. Поэтому и нужно требовать предоставления участка в аренду. Отказ предоставить гектар в АРЕНДУ – грубое нарушение закона. Но такие нарушения, к сожалению, случаются. "Сегодня аренда,
завтра собственность … не будем выделять всё равно". Тогда остаётся судиться – обжаловать бездействие администрации, признавать отказ в предоставлении участка незаконным (гл. 25 ГПК РФ), просить суд вынести
решение о понуждении администрации предоставить испрашиваемый участок. Кстати, в Ростовской области
максимальный размер общей площади земельных участков ЛПХ как раз 1 гектар и есть.
И второй вариант. Никаких ограничений по размерам
В администрацию
_ сельского посеСОВСЕМ нет по земельным участкам "для сельскохоления _ района _
области
зяйственного использования". Это 15-ая группа видов
Статья 8.1. Максимальный размер общей
ЗАЯВЛЕНИЕ
РВИ. В вашей ситуации гектар в черте населённого
площади земельных участков для ведения личПрошу предоставить мне в
ного подсобного хозяйства
пункта можно оформить одним земельным участком
аренду земельный участок
Максимальный размер общей площади зеплощадью 1,04 гектара для
мельных участков, которые могут находиться
именно так. В чём-то будет даже лучше ЛПХ: кадастросельскохозяйственного
одновременно на праве собственности и (или)
использования.
ином праве у граждан, ведущих личное подсобное
вая стоимость ещё ниже, земельный налог вообще крохозяйство, устанавливается в размере 1,0 га.
Дата ____ Подпись ___
шечный.
Никакого
межевания
6-7
участков
по
15
соток.
Часть земельных участков, площадь которых
превышает указанный максимальный размер,
Правда, с оформлением дома здесь неясность – нигде ж
Приложение:
должна быть отчуждена гражданами, у которых
находятся эти земельные участки, в течение года
Схема расположения зене сказано, что на участках «для сельхозиспользования»
со дня возникновения прав на эти земельные
мельного участка на КПТ
участки, либо в этот срок должна быть осуществ(хоть и в черте) можно дома строить. Поэтому на землях
лена государственная регистрация указанных
граждан в качестве индивидуальных предпрининаселённого пункта, конечно, лучше всего оформляться
мателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства.
под ЛПХ либо отводить под ЛПХ 5-10 соток, выделяя их из участка 1 га,
оформленного под сельхозиспользование.
Поэтому заявления в администрацию о предоставлении фактически занимаемого вами участка нужно писать всё равно. Заявления писать нужно в любом случае потому, что вы, как фактический землепользователь, обязаны предпринять все зависящие от вас меры по надлежащему оформлению своей земли. В
случае предъявления вам со стороны государства претензий это всё всплывает. В случае вашего обращения в
суд на этом строится весь иск: ваши заявления, ваша переписка с администрацией – это самые первые доказательства по делу. Ваши попытки межевания, ваши схемы расположения земельного участка, которые вы заказали в БТИ, ваши заявления о предоставлении земельного участка, ваши письменные обращения в администрацию с просьбой об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории… Поэтому – писать неоднократно, просить землю по разным основаниям, под разные виды использования, на разные сроки. Под ЛПХ, под ИЖС, под сельхозиспользование, под сенокос, под огородничество. Чтобы любому стало ясно – нет вашей вины в отсутствии документов на земельный участок, вы делали всё, что
зависело от вас, ни в какую администрация не согласилась предоставить вам землю!
А теперь внимание! Отказ администрации от исполнения своих обязанностей по предоставлению земельного участка является административным правонарушением. Статьёй 19.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность в виде наложения административного штрафа на должностное лицо, которое нарушило установленный законодательством порядок предоставления земельных участков. В частности, нарушение должностным лицом установленных законодательством СРОКОВ рассмотрения заявлений граждан о предоставлении находящихся в государственной или
муниципальной собственности земельных или лесных участков влечет наложение административного
штрафа в размере до 5 тысяч рублей (часть 1 статьи 19.9 КоАП РФ). Отказ должностного лица в удовлетворении заявления гражданина о предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного или лесного участка по не предусмотренным законом ОСНОВАНИЯМ влечет наложеОбластной закон Ростовской области
«О регулировании земельных отношений в
Ростовской области»
от 22 июля 2003 года № 19-ЗС
ние административного штрафа в размере от 5 до 12 тысяч рублей (часть 3 статьи 19.9 КоАП РФ). Не важно, что это несерьёзная ответственность и такой маленький штраф. Важно, что не вы являетесь правонарушителем10, а должностное лицо администрации, отказавшееся от выполнения установленных законом
обязанностей по предоставлению вам земельного участка!
Поэтому, обратите внимание вот на что. Ваше заявление должно быть написано в двух экземплярах и вручено лично под расписку на втором экземпляре, который останется у вас. А можете сразу отправить по почте.
Вы подаёте заявление в канцелярию, но адресуете – главе администрации. Если в вашей администрации есть
земельный комитет (земельный отдел комитета по управлению имуществом), ваше заявление дальше попадает туда. Там его рассматривают. Пишут вам письмо – допустим, нейтральное какое-нибудь. Предлагают
вам самим в администрацию прийти. Это нормально. Это неформальная стадия оформления земли. Называется – предварительное согласование предоставления земельного участка. Вы приходите и поясняете свою
просьбу. Представляете схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории ("прошу
утвердить"). Проясняете цель оформления своего земельного участка и подчёркиваете, что других претендентов на участок нет («Публикуйте извещение о предоставлении – сами увидите: никто кроме меня не придёт».
– «Если не придёт – предоставим без торгов»). Получаете решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Обращаетесь к геодезистам, они его межуют, согласовывают границы, делают
межевой план. Несёте его в кадастровую палату, они ставят участок на кадастровый учёт и выдают вам кадастровый паспорт. Приносите его в КУМИ, прикладываете к пакету документов. Начальник КУМИ передаёт
ваше заявление на подпись главе администрации. На основании его Постановления о предоставлении земельного участка КУМИ заключает с вами договор аренды. Далее договор и все документы несёте на регистрацию
в Росреестр. Такая процедура.
Ещё раз: решение о выделении земли принимает глава администрации, а главный архитектор здесь вообще
ни при чём. Ваше обращение на имя главы администрации должно быть рассмотрено, вам обязаны дать письменный ответ. Незаконный отказ оспаривается в суде – есть чёткий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка (ст. 39.16 ЗК РФ). Если письменный отказ на руки не выдаётся, администрацией пропущены сроки11 или чиновники выдают в ответ отписки ни о чём – это является бездействием, т.е.
невыполнением обязанностей по предоставлению земельного участка. В этом случае в суде оспаривается не
отказ, а именно бездействие. Составляется исковое заявление о признании незаконным бездействия администрации или о признании незаконным отказа администрации в предоставлении земельного участка. Подаётся в
районный суд по месту его нахождения в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении
ваших прав и свобод. Гражданин-заявитель – это и есть истец. Администрация – ответчик. В соответствии с
главой 25 ГПК РФ решение (действия) или бездействие ответчика признаётся судом незаконным, и земельный участок предоставляется на основании судебного решения. Требование об обязании администрации вынести решение о предоставлении земельного участка и заключить соответствующий договор (куплипродажи, аренды, безвозмездного пользования) указывается в резолютивной части искового заявления. Процедура работает. Нужно только уметь ею грамотно пользоваться. Поэтому – идите в администрацию и пишите
заявление! Ибо сказано – просите и оформят вам
С наилучшими пожеланиями
Василий Петров (vassilijus@mail.ru)
10
Любое правонарушение, в том числе и самозахват, является правонарушением только тогда, когда в нём присутствует полный
СОСТАВ ПРАВОНАРУШЕНИЯ, все его элементы. Субъект, объект, объективная сторона, субъективная сторона. Составной частью
субъективной стороны правонарушения является ВИНА. Вина правонарушителя, в виде его умысла или неосторожности, обязательна
для привлечения правонарушителя к юридической ответственности. Нет вины – нет правонарушения, штраф наложить нельзя. Что
такое самозахват? – это самовольное занятие земельного участка, самовольное использование земельного участка при отсутствии правоустанавливающих документов на землю (статья 7.1 КоАП РФ). Значит, умышленное нарушение требований закона по получению
документов для использования земли либо легкомысленное и самонадеянное отношение к вопросу оформления земли – это и есть
ВИНА согласно статье 7.1 КоАП РФ. Однако при наличии систематических попыток оформления участка вины нет. Поэтому –
пишите заявления снова и снова. Что бы потом ни случилось, вы сможете сказать в любом суде и любому инспектору: "Я делал всё что
мог, мои действия соответствовали указаниям закона. Вот мои заявления. Участок не оформлен вследствие незаконного бездействия должностного лица. Моей вины нет. Проверяйте виновность сотрудников администрации". Без вины правонарушения не
бывает. Без ВИНЫ, не у вас – самозахват, а у администрации – нарушение порядка предоставления земельных участков!
11
1. Все СРОКИ начинают течь со дня подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка
(ст. 39.15 ЗК РФ), к которому прилагается схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории
В течение Месяца с этой даты д.б. принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в
котором должно содержаться указание на утверждение схемы расположения земельного участка.
Далее выполняется межевание и кадастровый учёт, скорость здесь зависит и от ваших действий.
2. Новая исходная дата – день подачи заявления о предоставления земельного участка с приложением его кадастрового паспорта.
3. В течение Месяца после этого дня вам должен быть направлен на подписание проект договора (купли-продажи, аренды, БСП)
либо выслано решение об отказе в предоставлении земельного участка с указанием оснований отказа согласно статье 39.16 ЗК РФ.
4. На подписание договора у вас также 30 дней и вы представляете его обратно в администрацию.
Таковы требования статей 39.15 – 39.17 Земельного кодекса РФ.
Нормы предоставления земельных участков. Региональные особенности земельного законодательства (сравнительная
таблица)
Субъект РФ
Алтай (республика)
Алтайский край
Амурская область
Архангельская
область
Астраханская
область
Адыгея
Алания
(Сев. Осетия)
Башкортостан
Белгородская
область
Брянская
область
Бурятия
Владимирская
область
Оборот земель сельскохозяйственного назначения
Предельные размеры предоставления
земельных участков (га)
мах
min
мах
min
КФХ
Дача
Сад
Огород
ЗД
2
0,25
0,07
0,15
0,04
0,15
0,03
0,10
0,06
0,25
0,03
0,30
0,10
0,30
0,50
0,30
мах
0,20
min
мах
min
мах
min
мах
min
мах
Максимальные Минимальный Цена выкупа зеплощади размер вновь мельных участков
Животнообразуемых через 3 года аренЛПХ
зем. участков
водство
ды
50
ЗД
150
2,5
100
1
min
0,10
0,04
0,04
0,04
0,20
0,06
0,08
0,02
0,10
0,06
0,12
0,20
0,04
0,12
0,04
0,20
0,06
0,06
0,20
0,02
0,06
0,02
0,20
0,06
0,10
0,20
0,02
50
10
5
1
0,20
0,04
0,04
0,04
0,10
мах
min
мах
min
мах
50
ЗД
100
200
0,20
0,05
0,10
0,04
0,15
0,04
0,10
0,05
0,15 на семью
0,15
0,06
0,15
0,10
3
1
0,3
0,10
0,50
min
3
0,10
0,06
0,06
Исходя из
вида скота
мах
min
мах
min
500
0,25
0,25
0,25
1
ЗД
0,04
0,04
0,04
0,04
200
0,25
0,25
0,25
2
ЗД
0,10
0,06
0,02
0,06
2,5 га
1 га
2,5 га
ЗД либо
70 га
15 % КС
Бесплатное предоставление
земельных участков
Срок начала
передачи
земель в ЧС
Гражданам, имеющим 3-х и более
детей – для ИЖС от 0,6 до 0,15 га
1 января
2020 г.
Одиноким родителям, молодым
семьям, иным льготникам (ИЖС)
1 января
2052 г.
Любым гражданам для КФХ (до 10 га ч/з 5 лет
аренды), ЛПХ, садоводства, огородничества (при наличии
областной прописки), льготникам для ИЖС в аренду с
бесплатным приобретением участка в собственность
после возведения жилого дома и его регистрации в ЧС
01.01.2015
2,5 га
5 га
2,5
ЗД
100% РС
-
1 января
2004 г.
0,2 (нп)
1,3 (с/х)
1,5 га
РС местн.
Гражданам – льготникам
+
2,5 га
-
Гражданам, имеющим 3-х и более
детей – для ИЖС или ЛПХ
09.01.2050
1 га
50 га
Постоянно проживающим в горной местности; нуждающимся в улучшении жилищных условий
2,5 га
50 га
-
ЗД
2,5
1 га
2,5 га
-
2,5
Любым гражданам для садоводства; льготникам –
для ИЖС; сельским жителям – для ЛПХ
Фермерам 15% КС
иным 100 % РС
3 % КС
(2004 г.)
(ГР-Н +)
с 2053 г.
(ГР-Н +)
1 января
2006 г.
Для Родовой усадьбы
2004 г.
Для Родовой усадьбы
1 января
2008 г.
Гражданам – полевые ЛПХ при
наличии сельской прописки +
гражданам-льготникам
2004 г.
Гражданам, нуждающимся в
жилых помещениях и имеющим
3-х и более детей
1 января
2004 г.
Волгоградская
область
Вологодская область
Воронежская
область
Дагестан
Еврейская
авт.область
Забайкальский
край
Ивановская область
Ингушетия
Иркутская область
КабардиноБалкария
мах
min
мах
min
мах
min
мах
min
400
2
100
1
ЗД
0,03
0,06
0,06
0,10
мах
min
мах
1000
0,50
0,15
0,15
3
1
0,06
0,03
0,03
1
500
0,50
0,50
0,50
30
min
мах
min
мах
min
мах
0,04
0,04
0,04
0,01
0,04
100
2
100
0,15
0,06
0,06
0,15
0,06
0,06
0,15
0,02
0,10
0,15
0,06
0,20
10
0,04
0,03
0,06
0,06
200
0,50
0,50
0,50
5
0,25
0,03
0,30
0,03
0,15
0,02
0,30
0,03
1
0,06
10
0,03
0,20 (вне населенных пунктов)
0,04 (вне населенных пунктов)
0,06
0,10
0,15
0,20
min
1,9
0,04
0,04
0,04
1
мах
min
мах
0,50
0,15
10,5 % СХУ
0,10
0,05
0,25
0,08
0,02
0,12
0,08
0,02
0,15
0,50
0,15
1,5
1
0,06
0,03
0,03
0,3
ЗД
1,2
-
0,15
0,03
0,25
0,15
0,06
0,50
0,25
0,10
1
0,25
0,06
1
1
0,05
0,04
0,02
0,15
50
1
1
0,50
0,10
0,15
0,25
0,10
0,15
0,12
0,01
0,50
100
3
1
0,5
0,06
0,05
0,05
0,3
30
0,15
0,06
0,15
0,04
0,15
0,06
0,15
0,02
0,15
0,01
0,20
0,02
0,15
0,06
0,25
0,05
Калининградская
область
min
мах
min
Калужская об- мах
ласть
min
мах
Камчатский край
min
мах
КарачаевоЧеркесская респ. min
мах
Карелия
min
Кемеровская об- мах
ласть
min
Калмыкия
5
0,25
0,06
0,30
0,15
Р-н
40
1
2,5 га
2 га
Фермерам и СХП 15%
КС, иным 100 % РС
Гражданам – льготникам
1 января
2012 г.
2,5 га
1 га
20 % КС
Гражданам, имеющим 3-х и более
детей – для ИЖС, дачи, ЛПХ
1 января
2005 г.
1,5
(1 – с/х)
200 га
КФХ – 2 га
20 % КС
Гражданам – льготникам
+
1 га
1 га
2,5 га
5 га
3 г. – 20%, 5 лет – 15
%, 7 лет – 10 %, 9
лет – 5 % КС
Медицинским работникам,
переехавшим на село (для ИЖС)
+
2,5 га
0,04 га
РС местн.
Ветеранам, инвалидам, молодым
семьям, многодетным семьям,
сельским медикам
1 января
2010 г.
2,5 га
2
15 % КС
Гражданам для ЛПХ, КФХ,
садоводства, огородничества
+
-
0,1 га
РС местн.
Малоимущим, нуждающимся в
улучшении жилищных условий,
эвакуированным, военнослужащим
2059 г.
2,5 га
1,9 га
1 га
1 га
1 га
1 га
2,5 га
1,2 га
2 га
=
Гражданам для ЛПХ (при наличии прописки), для ИЖС
(нуждающимся в жилье) + для сада, огорода, дачи –
участникам ВОВ, чернобыльцам, многодетным семьям
Любым гражданам для ЛПХ (полевые уч-ки),
садоводства, огородничества; для КФХ (до 50 га)
арендаторам через 5 лет; для ИЖС и ЛПХ (приусадебные
уч-ки) – гражданам-льготникам
Гражданам, имеющим
трех и более детей
100 % КС
Участникам ВОВ,
многодетным семьям
Любым гражданам для КФХ, ЛПХ, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения, выпаса скота,
если КС ЗУ ниже среднерайонного уровня
1 га
0,23 га
РС местн.
2,5 га
2,5 га
1 га
Гражданам, имеющим
3-х и более детей; пострадавшим
от участия в долевом строительстве (ИЖС)
РС местн.
+
+
с 2053 г.
+
01.01.2050
(ГР-Н +)
+
Многодетным семьям
(для ИЖС или ЛПХ)
+
Участникам ВОВ, чернобыльцам,
нуждающимся в жилье,
многодетным семьям
с 2013 г.
Многодетным семьям (для ИЖС
или дачного строительства)
с 2004 г.
Гражданам – льготникам
с 2004 г.
мах
min
мах
Коми
min
Костромская об- мах
ласть
min
Кировская область
Краснодарский
край
Красноярский
край
мах
Московская область
Мурманская область
Ненецкий авт.
округ
Нижегородская
область
Новгородская
0,20
0,04
0,25
0,06
0,50
0,15
0,04
0,15
0,05
0,40
0,15
0,02
0,10
0,02
0,40
10
2
0,10
0,02
10
0,3
0,02
0,01
0,01
0,02
10 % СХУ МР
0,10
0,10
0,15
0,2
min
-
0,04
0,04
0,06
0,1
мах
min
25 % СХУ МР
0,25
0,15
0,15
5
мах
Курганская область
min
мах
Курская область
min
мах
Ленинградская
область
min
мах
Липецкая область
min
Магаданская об- мах
ласть
min
мах
Марий Эл
min
Мордовия
50
1
75
150
мах
min
мах
min
мах
min
мах
min
мах
min
мах
4
0,06
0,06
0,02
0,05
300
5
100
ЗД
50
0,25
0,04
0,15
0,05
0,20
0,20
0,02
0,30
0,03
0,12
0,50
0,02
0,50
0,03
0,10
16
5
0,50
0,03
5
1
0,05
0,05
0,01
0,01
150
ЗД
0,40
0,06
1
0,04
1
0,04
2,5
1
50
0,40
0,40
0,40
4
0,5
0,06
0,06
0,01
0,5
50
0,25
0,15
0,10
2
1
0,10
0,06
0,06
0,30
5
1
1
1
1
1
40
0,04
0,25
0,04
0,15
0,04
0,10
0,4
-
2
0,06
0,06
0,04
-
50
0,20
0,15
0,20
0,05
0,5
0,06
0,03
0,02
0,01
17 / 5
12 / 0,5
50
0,25
0,06
0,25
0,15
0,10
0,01
0,15
15
10
2
2,5
0,10
0,02
0,02
0,5
50
0,30
0,30
0,30
-
2,5 га
2 га
2,5 га
0,1 га
2,5 га
-
1,5 га
(2,5 га)
-
2,5 га
4 га
2,5 га
5 га
2 га
1 га
0,99 га
Гражданам, имеющим 3-х и более
детей (для ИЖС или ЛПХ)
с 1 января
2007 г.
РС местн, КС % от
площади ЗУ
Гражданам – льготникам
С марта
2005 г.
10 % КС
Гражданам – льготникам
Многодетным семьям для ЛПХ
бесплатно до 0.5 га
с 1 июля
2005 г.
Собственникам жилых домов, многодетным семьям,
6 лет – 80%, 9 –
ИП для создания сельской усадьбы (0,5 – 5 га)
60%, 12 – 40 %, 15 –
в аренду с бесплатным приобретением участка в
20 % КС, 20 лет –
собственность после ввода в эксплуатацию жилого
бесплатно.
дома и истечения срока аренды
Собственникам жилых домов,
многодетным семьям, молодым
специалистам
с 1 января
2004 г.
Льготникам (для ИЖС)
гражданам для расширения КФХ
+
Многодетным семьям,
молодым семьям.
01.01.2020
(ГР-Н +)
1 га
Молодым специалистам, членам
многодетных семей, нуждающимся
в жилых помещениях.
+
2,5 га
ЗД
Гражданам-льготникам
01.01.2029
-
-
10 % КС
Для участников ВОВ, инвалидов,
чернобыльцев и граждан,
нуждающихся в жилье
28.03.2011
2,5 га
1 га /ОМС
10 % КС для СХУ,
РС местн.
Любым гражданам для ЛПХ
при наличии прописки + для ИЖС
– гражданам-льготникам
+
1
5 га
Одиноким родителям, молодым
семьям, иным льготникам
С 1 января
2004 г.
2 га (с/х)
0,5 га (нп)
2 га
500 % КС
Для садоводства, огородничества
или дачного хозяйства –
нарушенные земли
+
6 га
ЗД
РС местн.
Садоводам и их объединениям – 10
x ЗН, огородникам и их
объединениям – бесплатно.
+
-
-
РС местн.
Гражданам, имеющим 3-х и более
детей – для ИЖС
+
2,5 га
ЗД
10 % КС, а
фермерам –
бесплатно
Гражданам, ведущим КФХ, молодым
семьям и другим льготникам
+
2,5 га
2 га
10 % КС
Гражданам для ведения ЛПХ,
С 1 января
20 % КС
20 % КС
область
min
Новосибирская
область
мах
min
мах
min
мах
min
мах
min
мах
min
мах
min
мах
min
0,10
0,06
0,04
-
0,12
0,12
0,15
0,15
0,04
0,04
0,04
0,04
ЗД
0,15
0,04
0,15
0,06
0,25
0,10
0,15
0,04
0,15
0,05
0,25
0,10
0,15
0,04
0,15
0,04
0,25
0,10
7,5
0,04
0,15
0,06
0,25
0,10
10 % СХУ МР
0,10
0,15
0,15
0,20
1
0,25
300
0,06
0,50
0,06
0,25
0,06
0,50
0,06
0,25
0,06
0,50
0,06
2
0,10
6
0,25
10
3
0,02
0,02
0,03
0,06
22
0,15
0,15
0,15
0,15
2
0,02
0,02
0,02
0,02
50срн
1срн
100
ЗД
5
0,20
0,05
0,15
0,05
0,25
0,05
0,12
0,03
0,15
0,05
0,25
0,03
0,12
0,03
0,30
0,02
0,50
0,06
0,4
0,2
5
0,25
5
1
мах
30 % СХУ МР
0,20
0,20
0,20
2
min
2
0,01
0,01
0,01
1
Сахалинская об- мах
ласть
min
50
1
0,15
0,04
0,15
0,04
0,15
0,03
3
1
мах
3000
1
0,25
2
10
min
1
0,26
0,11
0,31
1,1
Смоленская область
мах
min
100
1
0,15
0,05
0,15
0,05
0,15
0,05
0,15
0,06
Ставропольский
край
мах
50
0,15
0,15
0,15
1
min
30
0,06
0,06
0,06
0,3
Омская область
Оренбургская
область
Орловская область
Пензенская область
Пермский край
Приморский
край
Псковская область
Ростовская область
Рязанская область
Самарская область
Саратовская область
Свердловская
область
мах
min
мах
min
мах
min
мах
min
2
100
0,04
ЗД
35% СХУ МР
10 % СХУ МР
10 % СХУ МР
фермерам после 5 лет аренды,
молодым семьям и др.
2004 г.
30 га
-
РС местн.
Сельским работникам и пенсионерам (5 лет ПМЖ), многодетным
семьям и другим льготникам
+
2,5 га
0,04
РС местн., но не
ниже 20 % КС
Одиноким родителям н/с детей,
многодетным семьям
+
2,5 га
1 га
2,5 га
ЗД
2,5
Гражданам, имеющим 3-х и более
детей (для ИЖС)
с 28.01.2005
Для ЛПХ при наличии сельской
прописки + льготникам
с 2003 г.
2 (1) га
Многодетным семьям для ИЖС
с 1 июня
2005 г.
-
=
Многодетным семьям
С 1 января
2004 г.
2,5 га
3 га
Для организации КФХ (всем
имеющим сельскую прописку),
многодетным семьям и др.
С 1 июля
2004 года
2,5
2 га
Любым гражданам для ЛПХ,
КФХ (2 га), садоводства, огородничества, животноводства
С 1 января
2004 г.
15 % КС
Многодетным семьям для ЛПХ –
от 0,08 до 1 гектара
+
10 % КС
-
С октября
2004 года
1 га
-
ЗД
2 га
5 га (ЧС), 0,5
га (аренда)
2 га
5 га (для
пашни) Для
иных угодий
не ограничен
2,5 га
2,5 га
1,5 га
(1 га – с/х)
РС 100 %
Любым гражданам для КФХ (5 га), ЛПХ (0,5 га),
садоводства, огородничества, животн-ва (1 га)
10 % КС
Любым гражданам для КФХ (40 га), ЛПХ (0,5
га), ИЖС в сельской местности, животноводства (1
га), садоводства, огородничества – из не-с/х и
нарушенных земель.
Для создания, расширения КФХ (до
50 га), сенокошения и выпаса скота
5 га
+
С июня
2006 года
0,04 га, 0,1 га Любым гражданам для КФХ (от 1 до 10 га), животноводства (от 1 до 2
для
га), огородничества (от 0,3 до 0,5 га), дачного строительства (от 0,3 до
орошаемых 0.5 га), личного подсобного хозяйства (до 1 га) + для ИЖС льготникам
угодий
(одиноким родителям, молодым семьям и др.)
4 га либо
ЗД
30 га
3 г. – 100 % КС, 6
лет – 80%, 9 – 60%,
12 – 40 %, 15 лет –
20 % КС.
Гражданам – льготникам
01.08.2003
Для садоводства или
огородничества – малоимущим
гражданам с ПМЖ в данном
населенном пункте более 3 лет
01.01.2052
(ГР-Н +)
мах
10
min
1
мах
min
ЗД
мах
30
min
ЗД
мах 10% СХУ
0,15 на семью
0,10 на семью
0,30
0,45
min
10
0,03
мах
min
200
0,15
0,04
0,15
0,15
0,04
0,15
0,50
0,04
0,15
0,50
0,1
0,15
0,04
0,04
0,04
0,04
3
0,15
0,15
0,1
0,02
0,01
0,01
0,25
0,25
1
1
1
0,05
0,04
0,02
0,15
мах
0,5
0,10
0,12
0,15
0,15
min
0,06
0,06
0,06
0,06
0,06
мах
min
Ульяновская об- мах
ласть
min
мах
Удмуртия
min
мах
Хабаровский
край
min
мах
Хакасия
min
140
5
300
0,20
0,04
1
0,40
0,03
0,12
0,40
0,03
0,15
5
1
5
0,5
0,06
0,06
0,06
1
-
0,15
0,15
0,10
0,10
-
0,06
0,06
0,06
0,06
300
3
300
ЗД
0,15
0,04
0,15
0,04
0,15
0,04
0,15
0,04
0,15
0,04
0,15
0,04
0,10
0,01
3
0,10
мах
150
3,00
0,30
1
10
min
0,5
0,06
0,06
0,03
2
мах
min
мах
100
5
5
0,06
0,04
0,15
1
0,03
0,10
1
0,03
0,15
500
15
0,50
min
1
0,05
0,03
0,02
0,15
мах
min
мах
50
1
140
0,20
0,06
0,15
0,15
0,05
0,15
0,15
0,05
0,15
5
1
5
Тамбовская область
Татарстан
Тверская область
Томская область
Тульская область
Тыва
Тюменская область
Челябинская область
Чечня
Чувашия
Чукотский авт.
округ
ЮГРА (Ханты-
1 га
ЗД
2 га
(1 га – НП)
ЗД
2 га (с/х)
0,5 га (нп)
ЗД
1 га
2,5 га
РС местн.
10 (5) % КС
0,1 га
Гражданам – льготникам
+
Любым гражданам для КФХ
(ЗД), ЛПХ (1 га), ИЖС (до 0,25) при
наличии сельской прописки
С августа
2003 года
Многодетным семьям
+
Для ИЖС – льготникам, для
садоводства, огородничества и
животноводства – неСХУ и
нарушенные земли
С 1 января
2004 года
По истечении 3 лет –
Гражданам, имеющим 3-х и более
30 % КС, 6 лет – 15
детей (для ИЖС или ЛПХ)
% КС
5 га (для
пашни) Для
иных угодий
не ограничен
+
Гражданам – льготникам
+
2,5 га
60 га
РС местн.
Многодетным семьям
+
2,5 га
1 га
20 % КС
Гражданам, нуждающимся в жилых
помещениях – до 0.5 га бесплатно
для ИЖС или ЛПХ
15.07.2006
2 га
50 га
100 % КС
Нуждающимся в жилых
помещениях, многодетным
семьям, молодым специалистам
+
2,5 га
3 га
15 % КС
Любым гражданам
для КФХ до 10 га
+
2,5 га
2 га
РС местн.
Гражданам – льготникам
01.01.2008
Любым гражданам для ЛПХ или животноводства (до 5 га), КФХ (до 5
га) – при наличии сельской прописки; для садоводства, огородничества,
дачного строительства (0,3 га) – при наличии областной прописки;
арендаторам; льготникам (нуждающимся в жилых помещениях,
молодым семьям, многодетным семьям и др.) – для ИЖС или ЛПХ (до 0.3
га) с возведением жилого дома.
2,5 га
5 га
1 га
1 га
ЗД
1 га
0,5 га
5 га
3 г. – 100 % КС, 6
лет – 80%, 9 – 60%,
12 – 40 %, 15 лет –
20 % КС.
-
01.01.2020
Многодетным семьям
для ИЖС, дачи, ЛПХ
+
Выпускникам детдомов до 25 лет,
многодетным семьям.
+
Любым гражданам для КФХ и
+
Мансийский а.о.) min
1
0,04
0,04
0,04
1
мах
min
мах
Якутия
min
Ярославская об- мах
ласть
min
15
0,5
10
0,15
0,04
0,40
0,15
0,04
0,25
0,15
0,02
0,25
10
5
3
1
0,01
0,01
0,01
0,01
100
0,5
0,25
0,25
1
1
0,1
0,05
0,02
0,25
ЯНАО
животноводства (1 га) +
гражданам – льготникам
0,6 га
3 года – 15 % КС; 10
лет ведения ЛПХ –
(0,01, 1, 4 га)
бесплатно.
0.2 га
1,5 га
1 га
3 года – 20 % КС, 5
лет – 15 % КС, 10
лет – 10 % КС.
Многодетным семьям, проживающим в ЯНАО более 5 лет
+
Многодетным семьям
+
Арендаторам ЛПХ и садов (3 г.),
многодетным семьям,
нуждающимся в жилье и др.
+
В качестве источников использованы законы субъектов РФ по состоянию на 8 сентября 2012 года.
Василий Петров
vassilijus@mail.ru
.
Оформляются земли населённых пунктов под поселение Родовых поместий…
Доброго здравия Василий!
Меня зовут Самофалов Иван, я являюсь представителем инициативной группы по Родовым поместьям в городе Старый Оскол – поселение "Ладушки" (Белгородская область). Мы решили взять землю
под селом Дмитриевка Старооскольского района. На данный момент нас 15 семей. Нам нужна консультация эксперта, и мы решили обратиться к тебе.
Интересующая нас земля имеет категорию
земель – Земли населенных пунктов и вид разрешенного использования – ИЖС. Изменить
ИЖС на ЛПХ не составит особых проблем. В земельном комитете исполнитель, который нас
курирует, адекватный человек, он отвечает на
все наши вопросы и позитивно к нам относится.
Наш проект поселения Родовых Поместий,
разработанный для участка под Дмитриевкой,
выиграл в городском конкурсе молодёжных социально-значимых проектов, у нас есть диплом
который, уверены, поможет в создании поселения и грант на реализацию проекта в 20 т.р. за
который надо будет отчитаться в администрации через год.
Вот план наших действий:
1. Оформляем юридическое лицо – Некоммерческое Партнёрство "Родовые Поместья Оскола";
2. В Росреестре заказываем кадастровую выписку и кадастровый план участка 31:05:1002010;
3. Пишем заявление на главу от имени НП на аренду нужного нам участка 20 Га сроком на 49 лет и
прикладываем кадастровый план с выделенным участком интересующей нас земли;
4. Проходят публичные слушанья и нам выделяют землю;
5. Начинается межевание, постановка на кадастровый учет, сбор справок и выписок в результате
должны получить Постановление о предоставлении земельного участка в аренду;
6. На основании постановления об аренде с Департаментом имущественных и земельных отношений заключаем договор аренды;
7. Отправляемся в Росреестр, и регистрируем договор аренды;
8. Межуем землю среди членов НП (у нас имеется проект поселения) и заключаем договора субаренды с членами НП;
9. Согласовываем в архитектуре наш план поселения;
10. Выводим из аренды земли дорог, прохождения коммуникаций и охранные зоны;
11. Регистрируем наше поселение как "Родовое поселение" согласно нашему закону «О Родовых
поместьях в Белгородской области»;
12. По прошествии 3-5 лет аренды можно будет подумать о том, чтобы земля перешла в собственность НП.
Вопросы:
1) Просьба сообщить, правильно ли мы всё продумали в плане?
2) Понадобится ли нам задуманное Некоммерческое партнерство?
Быть добру!
С уважением и верой в прекрасное будущее Иван Самофалов.
Иван, здравствуй!
Рад познакомиться с вашим поселением, поселению быть! Алгоритм ваш в целом хорош и работать будет.
Хочу обратить ваше внимание только на отдельные "тонкие" моменты:
1. Каждого человека интересует прежде всего получение СВОЕЙ земли, т.е. земли, которая будет в собственности У НЕГО, а не у Некоммерческого партнёрства. Некоммерческое партнёрство – это посредник, и
его функция очень узкая: помочь с организацией поселения в первые 2-3 года. Далее НП становится избыточным и начинает довлеть над человеком, отбирая у него ту энергию, которая должна идти в его семью и его
РОД. Если вы понимаете эти вещи, сможете избежать многих неурядиц и конфликтов. За НП можно оставить земли общего пользования, но зачем оформлять на него ПОМЕСТЬЯ? Общая собственность – мать
всех раздоров!
2. Следующий вопрос, с которым надо определиться: кто будет арендатором земельного участка и какое
для него может быть установлено разрешенное использование? У вас в районе и области действуют максимальные размеры предоставления земельных участков: 10 соток – для садоводства и дачного строительства,
15 соток – для огородничества, 40 соток – для ЛПХ. Как в данной ситуации выделять вам земельный участок
одним куском в 20 гектар? Чиновники КУМИ, скорее всего, этого не поймут. Предоставить его НП "для сельхозиспользования"? Но нигде не написано, что при этом РВИ можно строиться. А если оформлять под ЛПХ,
то это – по нормам предоставления и не на юр.лицо, а на граждан. А если всё равно дробить землю на участки
по 40 соток, какой смысл создавать НП?
Если б у вас были земли сельхозназначения – тогда имело бы смысл брать их одним куском для сельхозпроизводства, который временно оформлять на юридическое лицо. Но тогда надо было бы и оставаться в этой
категории земель, а если переводиться в земли населённых пунктов или изначально брать именно земли населённых пунктов – все поместья сначала нужно погектарно отмежевать, поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать за гражданами. Тот, кто делает по-другому, получает проблемы. Например: в Нижегородской области поселение "Дуброво" выкупило всю свою землю в собственность на Некоммерческое Партнёрство до
присоединения к деревне по цене земель сельхозназначения. Но сделано это было без межевания поместий,
т.е. "одним куском". А когда было выполнено межевание и земельные участки поместий были предварительно
поставлены на кадастровый учёт со статусом "временные", оказалось, что для регистрации этих участков Росреестром требуется заплатить госпошлину 15.000 рублей за каждый участок, раз они оформляются на
юр.лицо, а всего госпошлины нужно заплатить 1.200.000 рублей, т.к. участков в поселении 80… Потому что
любой раздел – это оформление новых участков и новых прав на эти участки. Госпошлина 15.000 за каждый
участок12. ЗАЧЕМ, если можно оформить на физ.лицо и уплатить госпошлину 200 рублей?
3. И ещё один вопрос – налогообложения и кадастровой стоимости. Известна, например, ситуация в Калужской области у поселения "Ковчег", который получил статус деревни и после этого территорию Ковчега
предварительно отнесли к зоне ИЖС. А Ковчег свои 121 га в собственность граждан не оформил и по-прежнему
арендует их у района одним куском на НП. Теперь вопрос: какова будет кадастровая стоимость земельного
участка, целиком оформленного как ИЖС, в черте населённого пункта? И какая за него будет арендная плата
или земельный налог? При расчёте оказалось, что у Ковчега после завершения перевода в земли населённых
пунктов кадастровая стоимость земельного участка 121 га будет превышать 300 миллионов рублей, а размер
ежегодной арендной платы будет составлять 1 миллион 380 тысяч рублей, а в расчёте на каждое поместье –
примерно 17.000 рублей в год. И это при нынешних ставках арендной платы и поправочных коэффициентах. А
кадастровая стоимость раз в 3 года может увеличиваться. Раз в 5 лет пересчитать кадастровую стоимость – это
уже обязанность. Получается, ежегодная арендная плата после перевода в земли населенных пунктов будет сопоставима с суммой, за которую сейчас можно в собственность весь земельный участок Ковчега купить, пока он
ещё со статусом "для сельхозпроизводства" и в категории земель сельхозназначения (2156934 руб., т.е. 27.000 на
каждое поместье). Однако в НП "Ковчег" не рассматривают такой вариант, т.к. принципиально не хотят оформлять в Ковчеге землю в частную собственность. И ситуация складывается чрезвычайно интересная – арендная
плата 1.380.000 рублей в год жителям Ковчега не понравится, выкуп земли в собственность НП по цене
300.000.000 рублей вообще нереален, а для выкупа земли по льготным расценкам (под строениями) нужно сначала оформлять строения – а для этого сперва все равно земельные участки за гражданами оформить надо…
Размежевать, оформить, предоставить…
Вот такие вот вылезают аспекты. Поэтому считаю, что вам целесообразнее:
1) или с самого начала писать в администрацию заявления о предоставлении земельных участков от
физических лиц;
2) или взять всю землю на одного человека, заключив с ним свой внутренний договор как с «доверительным собственником», который потом, действуя от имени всех (как агент), размежует, оформит и раздаст
эту землю каждому жителю поселения по решению общего собрания владельцев земельных участков13.
Успехов вам в организации поселения и обустройстве вашей земли!
Василий Петров
Василий здравствуй!
Мы с ребятами проанализировали твои предложения по поводу получения земли, озвучили их в
земельном комитете, с ними поговорили, и они нам предложили брать землю в аренду под ЛПХ по 40
соток на брата (самый быстрый и простой вариант).
12
См.: подпункты 22, 24 пункта 1 статьи 33333 Налогового кодекса РФ (часть вторая).
Этот вариант более подходящ для тех ситуаций, когда земля изначально приобретается у частных лиц (приобретение паёв, раздробленных кусков и т.д.) и её временное оформление на одного человека (физ.лицо) становится фактически неизбежным делом.
13
Сказали что коммуникации (свет, вода,
дороги) проложат нам безплатно только
после «облагораживания» 75% участков (в
их понятии это возведение дома), у нас же
получается что на 3 участка будет 1 дом,
т.е. даже если все 14 семей за 3-5 лет построят дома, у нас будет введены дома на
30 % участков. Ещё нас заверили, что в собственность мы сможем выкупить земли
только при условии строительства дома,
т.е. при любом раскладе, в лучшем случае, у
нас будет два участка по 40 соток в аренде
и 1 в собственности.
Потом нам намекнули, что если мы
дальше будем тянуть, то землю могут отдать под тепличный комплекс, и мы подали заявления на ЛПХ от физ.лиц (3 участка
по 40 соток).
Теперь у нас на поместье получается
три арендатора. Можно сделать какой-то
документ, чтобы один человек мог представлять интересы оставшихся двух арендаторов по земельным вопросам? Может,
доверенность?
Нужно ли нам НП и для чего его можем
использовать? Мы документы подготовили, но ещё не регистрировали.
Иван Самофалов
Иван, здравствуй! Чтобы один человек представлял интересы двух остальных, можно заключить договор
простого товарищества (гл. 55 ГК РФ). Доверенности вам обойдутся дюже дорого и они ограничены сроком.
А договор простого товарищества может быть заключён бессрочным (ст. 1051 ГК РФ). При этом в договор
можно включить и многие другие вещи, которые вам важны.
Подписывать такой договор должны арендаторы каждого поместья (т.е.: ты – как арендатор 40 соток, твоя
жена – арендатор 40 соток, и мама – арендатор 20 соток), после чего ты сможешь представлять их интересы и
действовать от имени всех. При этом можно сделать и так, чтобы каждый из вас имел право действовать
от имени всех. Доверенность от нотариуса для этого не нужна: полномочие совершать сделки от имени всех
товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, и самим договором простого товарищества, совершенным в письменной форме (ст. 1044 ГК РФ).
НП в поселениях РП обычно используется для представительства интересов граждан, их самоорганизации
(особенно на начальном этапе) и создания своеобразной защиты от внешнего мира. Для удобства оформления
земель сельхозназначения их собственником также иногда делают НП, ДНП, СНТ или какое-либо другое
юридическое лицо. В вашей ситуации (земли населённых пунктов) юр.лицо как таковое вам не нужно, раз
земля даётся физ.лицам. Но вы всё равно КОЛЛЕКТИВ и многие вопросы для вас важны, чтобы люди придерживались основных принципов жизни в коллективе. Уклад поселения РП, принципы добрососедства, взносы на строительство и содержание общего имущества – для этого обычно и создают НП. Но всё это можно
делать без создания НП, а просто на основе гражданско-правового договора, заключаемого будущими помещиками как физическими лицами (гражданами). В данном случае вам просто просится договор об организации поселения РП либо договор простого товарищества. Найдите такие договора в Интернете или на сайте
http://zarodinu-zaputina.ru/, а если понадобятся какие-то доработки, я постараюсь вам с этим помочь.
С уважением,
Василий Петров
Муниципальная земля предоставлена в аренду ООО, а мы хотим её купить. Как
это сделать?
Здравствуйте Василий! У нас такая ситуация. Часть земель у нас уже выкуплена для поместий. Но
большая часть 72 га находится в середине поселения, и принадлежит ООО. Они занимаются посадкой
сахарной свеклы и на этом поле садят пшеницу. Эта земля находится у них в долгосрочной аренде. Но
они готовы с нами сотрудничать.
Могли бы вы нас проконсультировать, как нам лучше поступить? У нас есть конкретные вопросы:
1. Условия выкупа муниципальных земель сельхозназначения находящихся в длительной аренде у ООО? Если же мы можем всё-таки как-то оформить в аренду, то можем ли мы её перевести в собственность или выкупить?
2. ООО «Отрада». Они арендаторы этой земли. Но они готовы с нами сотрудничать. Так как им неудобно на этой земле делать посадки. У них длительная аренда, земли муниципальные. В аренде у них
эта земля уже давно. Но она находится в общем разделе земель. Вопрос: Могут ли они выделить эту
землю из общего массива земель? Или, может, возможен отказ от аренды в пользу третьих лиц?
3. Какое лучше нам оформить юридическое лицо или товарищество, чтобы без налогов. Мы вот
думаем о простом товариществе. Но нужно понимание, может ли такое простое товарищество участвовать в любых операциях с собственностью земель, например – продавать, покупать и как это будет отражаться на налогах. И если у нас возможно создать простое товарищество, то как лучше составить
договор простого товарищества. И возможно ли в пункты договора внести – обременение земли.
Ух! надеюсь, я понятно объяснила. Если есть вопросы, вы напишите. Я сама в таких вопросах не
сильна. Но общими силами мы найдем ответ
Наталья Расчёсова, ПРП «Междуречье» (Орловская область)
Добрый день!
По выкупу муниципальных земель с/х назначения, арендуемых ООО, вижу два варианта. Первый – переуступка права аренды. Механизм: ООО подаёт заявление в администрацию района как собственнику земли,
и получает согласие КУМИ на переуступку права аренды на ваш коллектив. Далее вы подписываете с КУМИ
договор аренды, и становитесь арендатором этой земли. Минусы этой схемы: ваш коллектив должен иметь
юр.лицо, причём это юр.лицо д.б. сельскохозяйственного профиля, чтобы администрация согласилась переуступить землю. Второе – вы получите доп.отношения с администрацией, это всегда лишняя зависимость и риски, а землю вам всё равно надо будет выкупать из аренды в собственность.
Второй вариант – выкуп земли ООО с последующей продажей вам. Механизм: ООО подаёт в администрацию заявление о выкупе арендуемых им земель в частную собственность. Цена выкупа будет приравниваться к их средней рыночной стоимости (указание закона Орловской области № 331-ОЗ). Это дешевле, чем
выкуп по кадастровой стоимости. Далее ООО как собственник этой земли продаёт её вам. Вы становитесь
собственником. Вопрос решён. Минусы этой схемы: вам следует сразу договориться с ООО о сумме передаче
земли в вашу собственность. Чтобы потом, когда ООО станет собственником, цена не увеличилась. Договорённость должна быть очень чёткая, лучше всего – письменная. Например, договор предварительной куплипродажи. Но лучше – доверенность от ООО на вашего человека и он сам занимается процедурой выкупа арендуемой ООО земли в собственность ООО, а далее сам продаёт эти земельные участки от имени ООО другому
вашему человеку. То есть вы по любому участвуете в этой схеме лично. Занимаетесь этой процедурой, возможно, даже несколько месяцев. Тогда всё получается как вам надо.
Все технические вопросы "раздела" земель (межевания, выдела, кадастрового учёта и др.) решаемы. Главное
– ваше принципиальное намерение, пойти тем или тем путём. При первом варианте, вам обязательно нужно создавать ЮЛ. Получать согласие администрации на переуступку аренды. При втором варианте вам не надо ЮЛ –
ООО, как собственник земли, продаст её любому. Физ.лицу продаст. С физ.лицом вы можете заключить свой
внутренний договор, как с "доверительным собственником". Что-то вроде агентского договора или инвестиционного. То есть делаете своего доверительного собственника Исполнителем, а себя – инвесторами-заказчиками и
потенциальными собственниками. Заключаете с Исполнителем договор и поручаете ему как вашему агенту произвести выкуп конкретных земельных участков, их раздел, выдел, межевание, кадастровый учёт и передачу в
собственность каждому "инвестору", вложившему свои деньги. По сути это договор об осуществлении инвестиционного проекта, или – договор об организации Родового поселения. При таком договоре вам ни создавать
юр.лицо, ни налогов платить не надо. И вы все – участники этого договора – пользуетесь примерно такими же
правами, как при договоре простого товарищества. Так как любые элементы поименованных в ГК РФ договоров
можно в разном сочетании использовать и свои собственные потребности в них отражать.
С любовью к поселению «Междуречье»,
Василий Петров vassilijus@mail.ru
Как получить землю под Родовое поселение, если вокруг в основном – земли
лесного фонда?
Здравствуйте, Василий! Прошу вас проконсультировать меня в некоторых юридических вопросах
касательно организации нового Родового поселения, ну или хотя бы ссылки на конкретные статьи закона и ваши статьи.
Мы хотим организовать новое Родовое поселение в Иркутской обл. г. Усть-Илимск недалеко от посёлка Невон (конкретного места не выбрали, но взяли тот район за основу, учитывая ряд причин, устраивающие нас). Земли поселений там практически все заняты, далее вокруг идут земли лесного фонда
(очень много вырубок). Для вывода из лесного фонда требуется много времени и усилий (быстрее
выйдет закон о Родовых поместьях).
Подскажите, пожалуйста, какими юридическими инструментами мы можем воспользоваться для выбора конкретного места и постройки на землях лесного фонда Родовых поместий? Или нам всё же лучше,
или проще искать другие земли, например сельхозназначения, или заброшенные дачные кооперативы и
т.д. Если посоветуете варианты, не связанные с первым, то, пожалуйста, опишите юридические инструменты (статьи законов, ваши статьи), которые смогут помочь нам в осуществлении нашей цели.
Артём Сатаров, Иркутская область
Добрый день! Основная информационная база по земельному законодательству и практике его применения
находится на сайте Автопробега http://zarodinu-zaputina.ru/. Посмотрите там мои статьи в рубрике
«Библиотека» и мои ответы на вопросы поселенцев по оформлению земли в рубрике «Практика». В рубрике
«Законодательство» найдёте основные федеральные законы и кодексы, а также земельное законодательство
всех субъектов РФ, в т.ч. Иркутской области. При поиске земли и определении правового статуса конкретного
земельного
участка
здорово
помогает
публичная
кадастровая
карта
в
сети
Интернет
http://maps.rosreestr.ru/portalonline/.
Проще всего консультировать, когда люди нашли конкретный участок земли и уже понятно, чей он и какой
у него правовой режим. Допустим, вы найдёте землю, которая будет находиться в государственной или
муниципальной собственности. Допустим, категории сельхозназначения. В этом случае вам будет нужно
обращаться в местную администрацию с заявлением о предоставлении этого земельного участка (лучше всего
– в аренду на 49 лет) для той или иной цели. Допустим, для ведения фермерского хозяйства. Почему для
КФХ? Это – самый простой способ для физ.лица получить большой земельный массив от государства. В Иркутской области фермерам могут дать до 200 га, из них до 50 га – бесплатно. Остальную площадь вы как арендатор бесплатно получите в собственность через 5 лет. Таковы ваши законы! Изучайте и пользуйтесь!
Второй вариант – попросить земельные участки для ведения садоводства и огородничества. По вашему
областному закону от 10.12.2003 г. № 63-ОЗ размеры предоставления дачных, садовых и огородных земельных участков составляют от 4 до 50 соток. Соответственно, есть вариант получить гектар в случае предоставления одновременно садового и огородного участка. Но об этом надо договариваться. Обычно этот вариант
вообще случается редко, вам же я говорю про него потому, что по вашему областному закону от
12 марта 2009 г. № 8-ОЗ садовые и огородные участки предоставляются бесплатно всем гражданам. Так что
права у вас есть. Осталось найти землю!
Если вокруг вас в основном земли лесного фонда. Вы и в этом случае имеете право на предоставление этих
земель вам в аренду. Правда, уже без права их выкупа в собственность. Но если эту землю вам всё-таки дадут,
вопрос о собственности вы можете решить через изменение категории земель или через закон о Родовых поместьях. Допустим, вас это устраивает. Тогда просите эти земли у области (Департамент лесного хозяйства) или у
конкретного арендатора, если лесной участок предоставлен ему. Что ему за эту землю держаться – лес он уже
выпилил. Ему же лучше, если все лесовосстановительные мероприятия вы возьмёте на себя и произведёте за
свой счёт. Только договориться о цене вопроса и всё, можно подписывать соглашение о переуступке права аренды. Согласие арендодателя (Департамента) вы получите, если докажете ваши намерения сажать на этой земле
леса. А вот насчёт построек не знаю, говорить ли об этом вообще или нет. Смотрите по ситуации. Постройки на
землях лесного фонда – это либо хозяйственные строения для нужд лесной промышленности или лесной инфраструктуры, либо церкви, либо жилой дом лесника (ст. 21 ЛК). Садовые, дачные дома на землях лесного фонда
запрещены (ч.2 ст.9 ФЗ № 201). ИЖС – тем более. Глупо? Возможно. В том случае, если вы пришли на вырубку
или гарь, которая только по документам – лесной фонд. А так правило жёсткое. А перевод в другую категорию –
это скорее для избранных, да и вообще – роскошь, которая не от вас зависит. Так что думайте. Нужен ли вам
этот лесной фонд вообще. Но попробовать стоит, от переговоров с чиновником вам же хуже не будет.
Под какой вид целевого использования лучше всего просить земли лесного фонда. Во-первых, посмотрите
статью 25 Лесного кодекса РФ. Там – общий перечень всех видов использования земель лесного фонда. Есть
там и «для ведения сельского хозяйства» (статья 38). Но это не хуторское сельское хозяйство имеется в виду.
Это – сенокошение, выпас скота, пчеловодство и выращивание сельскохозяйственных культур. И иная сель-
скохозяйственная деятельность. В принципе под это понятие подпадает и выращивание многолетних насаждений, плодовых, ягодных культур14. Но вопрос упирается в право строительства жилого дома. По ЛК РФ
строить можно только времянки. Так что смысл браться за земли лесного фонда будет лишь тогда, когда вы
услышите чёткие заверения о поддержке вашего проекта вплоть до перевода этой земли в другую категорию.
Тогда есть смысл браться за её освоение. И ещё один вариант – взять эти земли с прицелом на будущее, если
вы не особо торопитесь. Взять в надежде, что выйдет закон о Родовых поместьях и ваша земля будет переведена под организацию Родового поселения. А пока сажать на ней лес и сады. А жить в бытовках. Ну, может,
баньку на фундаментных блоках разрешат поставить. А может быть, увидят ваши леса и сады и закроют глаза
и на капитальные постройки. Такое тоже может быть. Тут всё не от закона, а от его применения зависит.
Есть у нас в «Родном» один прецедент. Мой сосед из селения «Заветное» (одно из полей Родного) Александр Малышенко взял в аренду 5,5 га земель лесного фонда для осуществления научно-исследовательской и
образовательной деятельности. Это – статья 40 ЛК РФ. Арендная плата у него за эти земли – 5 рублей 65 копеек в год. Но у него на этой земле растёт будущий ботанический сад. Он высадил на ней такое разнообразие
многолетних и краснокнижных насаждений, что этот проект вынуждены были признать «научно-исследовательской деятельностью». Помогал ему в этом Анатолий Орлов из Белоруссии. И ещё – А.Малышенко получил статус ИП и местную прописку. Только после этого ему эту землю дали. Он прошёл всю процедуру – согласования, аукцион, договор – и плюс ещё арбитражный суд. Но после всего этого он и лес от Департамента
лесного хозяйства получил, и ещё соседние 12 гектар сельхозназначения от главы района получил. А живёт он
14
Правительством РФ утверждены несколько перечней сельскохозяйственной продукции, под которой, в частности,
понимаются продукция цветоводства, садов, виноградников, многолетних насаждений, семена деревьев и кустарников,
семена в плодах, сеянцы и саженцы деревьев и кустарников, лекарственные растения (возделываемые и дикорастущие),
орехи культурные и дикорастущие и др. См.: Постановления Правительства РФ от 19.05.2007 № 297, от 25.07.2006 №
458, от 16.05.2001 № 383.
в поместье, на территории «Заветного», на участке, который у него в собственности. Так что даже он на землях лесного фонда – не строится. Пока это единственный пример по землям лесного фонда, который я знаю.
Почему на землях лесного фонда, которые по документам – леса, а на деле давно уже – не леса – гражданам
России нельзя жить и строиться – это отдельный большой вопрос. Надеюсь, что вскоре он будет решён с помощью Закона о Родовых поместьях. Пока же государство придерживается Лесного кодекса РФ, написанного не в
защиту российских лесов, а в защиту интересов расхитителей российских лесных ресурсов. Мы имеем дело с
сознательным отчуждением граждан России от собственных природных ресурсов в интересах хозяев американского и европейских государств, принявших решение о сохранении потребительско – паразитического образа
жизни и получении сверхприбылей за счёт нашего государства. Управление этим процессом до сих пор ведётся
из-за рубежа. Пресечение этой ситуации, предоставление гражданам России доступа к российской земле и российским лесам – это, на сегодня, один из важнейших государственных вопросов, вопрос восстановления нашего
суверенитета, сохранения наших природных богатств, обеспечения продовольственной, экологической и национальной безопасности. Это преступление, что сегодняшний Лесной кодекс заключается в двух словах: спилить
и продать. И тяжесть этого преступления не уменьшается, а увеличивается от того, что оно совершено под давлением руководителей иностранных государств. Настанет и их черёд нести ответственность за свои деяния как
за преступления международного характера.
Каждый гражданин России имеет право жить в благоприятной окружающей среде и дышать воздухом леса,
который он высадил собственными руками. Каждый государственный служащий обязан содействовать гражданам России в реализации их конституционных прав. Эта обязанность распространяется и на те ситуации,
когда граждане России намерены осуществлять свои права действиями, которые хотя ещё и не предусмотрены
действующим законодательством РФ, но не противоречат его основным принципам и будут способствовать
совершенствованию среды обитания. Сегодня федеральной власти нужны государственные служащиепатриоты, любящие свою страну и искренне стремящиеся к её процветанию. Поэтому чиновников, которые сегодня будут предоставлять землю под поселения Родовых поместий, завтра будут назначать министрами, а губернаторам – давать медали. Ваша задача – понять эту вещь самим и донести это понимание до тех, с
кем вы будете общаться. Если вы действительно захотите вернуть себе свою Родовую землю, вы сумеете сказать: «Мы хотим создать здесь свою Родину. Предоставив людям землю как Родину, ты и покажешь, что ты
– государственный служащий, мысль которого работает на уровне государственного масштаба, а сердце –
любит свою страну».
Лесной участок, пущенный под сплошную вырубку, должен быть отнесён к землям лесного фонда, не покрытым лесом, но предназначенным для его восстановления (п.1 ст. 101 ЗК РФ). Значит, предназначение этой
земли согласно законодательству и документам совпадает с тем предназначением, которое даёте этой земле
вы. Но вы будете иметь дело с чиновниками. Поэтому ваши намерения должны выразиться в документальной
форме в виде детального проекта лесовосстановления, которое будет осуществляться в виде обустройства Родовых поместий. А договорённость с Департаментом лесного хозяйства о поддержке вашего проекта
должна лечь на бумагу и превратиться в конкретные условия договора аренды. Например, будет правильным,
если арендодатель возьмёт на себя обязанность обеспечить граждан, обустраивающих Родовые поместья, бесплатным посадочным материалом из лесопитомников и саженцами редких и исчезающих растений, занесённых в Красную книгу РФ. А вы, со своей стороны, возьмёте на себя обязанность обеспечить их высадку, уход
и постоянное произрастание.
По сути, вопрос стоит в том, чтобы признать деятельность граждан по обустройству Родовых поместий на
не покрытых лесом землях лесного фонда разновидностью лесовосстановления, лесоразведения и воспроизводства лесов (ст. 61, 62, 63 Лесного кодекса РФ). В отсутствие закона ответственность за решение этого вопроса ложится на правоприменителя, который должен опереться на основательные документы, чтобы решить
этот вопрос в вашу пользу. Поэтому будет правильным, если в вашем проекте организации и обустройства
поселения будут предусмотрены:
сплошная лесополоса вокруг всего поселения;
живая изгородь из лесных и других многолетних насаждений по периметру каждого поместья;
подробный состав высаживаемых лесных и иных многолетних насаждений;
ваши обязательства засадить этими насаждениями не менее 60 % площади каждого земельного участка
(Родового поместья);
ваши обязательства по использованию этих земель без права заготовки древесины;
ваши гарантии сохранения средообразующих, водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и иных полезных функций лесов, которые вырастут на этой земле;
процентное или количественное ограничение площади земли, отводимой под жилую и хозяйственную
застройку (например, не более 10 % площади каждого Родового поместья);
процентное или количественное ограничение площади земли, отводимой под инфраструктуру поселения.
Вы должны учесть, что в случае реализации этого проекта вы будете первые, кому предоставят земли лесного фонда для организации поселения Родовых поместий. Поэтому я моделирую правовые инструменты для
данной ситуации исходя не столько из существующего законодательства или практики его применения (практики нет), сколько исходя из логики самой правовой ситуации, требующей для своего решения именно таких
решений, путей и средств. Но именно так и творится право. Всегда находится кто-то первый, который не знает
о том, что это невозможно. Он просто идёт и ДЕЛАЕТ. И у него – ПОЛУЧАЕТСЯ, получается потому, что он
очень сильно в это – ВЕРИТ.
Веры, стремления и сил для претворения вашей мечты!
Василий Петров
10.06.2013 г.
СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЫХ ДОМОВ
Есть земля сельхозназначения. Хотим создать новое поселение!
Здравствуйте, прочитал Ваши комментарии и пояснения на сайте по поводу строительства жилых
домов на землях сельскохозяйственного назначения. Хотел бы задать Вам ряд вопросов.
В собственности нашего юр.лица имеется земельный участок 90 га из земель сельскохозяйственного назначения. Возникает вопрос – что дальше?
В планах создать все условия с точки зрения закона для дальнейшего освоения – индивидуальное
жилищное строительство. Так вот думаем, как же нам дальше перевести 90 га из земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий – естественно желательно под ИЖС.
Альберт Булатов (Башкортостан)
Альберт, добрый день!
Согласно существующему земельному законодательству РФ для возведения индивидуальных жилых домов
земельные участки должны быть оформлены под один из четырёх видов разрешенного использования (РВИ):
1) Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это самый дорогой по кадастровой стоимости РВИ. Он устанавливается только на землях населённых пунктов, в основном – в городах и посёлках городского типа. Встречается в сёлах и деревнях, но реже, т.к. там применяется другой РВИ:
2) Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Этот РВИ так же, как и ИЖС, даёт гражданину право возведения жилого дома, но – только если сам земельный участок находится в черте населённого пункта (встречаются полевые участки ЛПХ, и там строить жилые дома запрещено). Кадастровая стоимость земельных участков ЛПХ и земельный налог на них не так высоки, т.к. ЛПХ всегда предполагает не только застройку, но и
осуществление сельскохозяйственной деятельности. Эта деятельность регулируется в общих чертах Федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве». Основная масса граждан России под этот закон не попадает, т.к. мы в основном почти все – горожане. А горожанам принято предоставлять земельные участки –
3) Для ведения садоводства, или
4) Для ведения дачного хозяйства.
Если земельный участок оформляется под садовое или дачное хозяйство, то на нём можно возводить жилые
дома (или жилые строения) даже если сам участок останется на землях сельскохозяйственного назначения.
Основная масса садовых и дачных участков как раз там и находится. Но садовых участков у нас в России совокупно роздано почти на 1 млн. гектар, а дачных – всего лишь на 19 тысяч га. Дело в том, что исторически садовые земельные участки предоставляли всем жителям городов (хотя и по 6 соток), а вот дачные земельные участки (10 –
15 соток) предоставляли не всем, а только элите: генералам, офицерам, учёным, артистам. При этом на дачном
земельном участке можно было построить индивидуальный жилой дом. А на садовом участке – только жилое
строение. Понятие «жилое строение» в законе не расшифровывалось, но на практике понималось как «малокапитальное», не обеспеченное необходимыми для полноценного проживания удобствами (чтобы нельзя было жить
и зимовать). А раз в нём нет удобств, то, стало быть – без права прописки. При этом на дачных участках прописка была разрешена всегда. На садовых же участках прописка стала возможно только недавно и то благодаря
двум Постановлениям Конституционного Суда РФ (от 14 апреля 2008 г. № 7-П и от 30 июня 2011 года № 13-П).
Таким образом, в настоящее время юридической разницы между «садовым» и «дачным» земельным участком по
сути нет. А вот история у них совсем разная. Это может оказывать влияние и на сегодняшнюю практику15.
Таким образом, в вашей ситуации наиболее оптимальный вариант – это изменить разрешенное использование земельного участка на «ведение садового хозяйства» или «ведение дачного хозяйства». В настоящее время многие коттеджные посёлки оформлены именно так, и это, пожалуй, единственный приемлемый
вариант, если рядом нету какого-либо населённого пункта, чтобы присоединиться к его границам. Все вопросы изменения разрешенного использования земли решаются в местной администрации (пп.3 п.1 ст.4 ФЗ «О
ГРК РФ»), при этом решение об изменении РВИ подписывается главой администрации, а вся основная подготовительная работа проводится с его заместителем (обычно – председателем КУМИ) и архитектурой.
Дело тут ещё в том, что согласно Федеральному закону № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ведение садового или дачного хозяйства осуществляется гражданами в составе созданного ими некоммерческого объединения – например, огороднического некоммерческого кооператива, садового некоммерческого товарищества (СНТ), дачного некоммерческого партнёрства
(ДНП). Ведение садового или дачного хозяйства в индивидуальном порядке рассматривается как исключение
и то в тех случаях, когда гражданин желает выйти из уже созданного СНТ или ДНП (ст. 8 ФЗ № 66).
15
Я видел в Башкирии садовые домики и впечатление они производят довольно жалкое. Если в администрации до сих пор придерживаются такого понимания строительства на «садовом» земельном участке, то лучше с самого начала просить о присвоении земельному участку именно «дачного» статуса.
Таким образом, получается, что для изменения РВИ земельного участка на «ведение садоводства» необходимо предварительно создать само СНТ. А поскольку территория СНТ или ДНП подчиняется определенным градостроительным требованиям и нормативам, то закон ставит второе условие – на территорию СНТ
(ДНП) должен быть разработан и утверждён проект планировки территории (ст. 32 ФЗ № 66). Это документ
типа генерального плана и его утверждает архитектура. А разработка и изготовление этого проекта стоит определённых денег. Чётких расценок по РФ нет, но в среднем такой проект может обойтись в несколько сот
тысяч рублей. У кого-то выходит и в миллион. Есть, конечно, способы удешевления стоимости ("свой" архитектор и др.) и во многих поселениях РП их применяют, и бывает, что проект всего в 50.000 обходится. Но для
создания коттеджного посёлка такие приёмы могут и не сработать, т.к. в администрации обычно сразу чуют,
на чём они могут поживиться, и требуют от заказчиков, чтобы они изготавливали проект только в определённой проектной организации. А там уже приняты определённые расценки и получается, что ты вынужден оплачивать так, как тебе скажут, иначе главный архитектор просто не утвердит сам проект.
Таким образом, получается, что для изменения разрешённого использования земельного участка 90 гектар
на «ведение садового хозяйства» необходимо:
1) Зарегистрировать Садовое некоммерческое товарищество. Для этого необходимо подготовить
Устав СНТ и пакет сопроводительных документов на регистрацию. Учредителями СНТ должны быть трое
человек и хотя бы один из них (например, будущий Председатель СНТ) должен иметь место жительства, которое и будет указано как место нахождения самого СНТ.
2) Заказать проект организации и застройки территории СНТ в проектной организации, согласовать его со всеми заинтересованными службами и утвердить проект у главного архитектора. На этом
этапе желательно произвести предварительную разбивку территории, подготовить геодезическую основу и
начать строительство дорог с учётом требований СНиПов (ширина, кюветы, разворотные площадки и др.)
3) Получить решение главы местной администрации об изменении разрешенного использования
земельного участка на «ведение садоводства». Для этого необходимо: подать заявление об изменении РВИ
с предыдущими документами, принять участие в публичных слушаниях, получить положительный протокол
публичных слушаний и само решение об изменении РВИ.
4) Произвести межевание земельного участка 90 га на земельные участки граждан и земли общего
пользования (дороги, земли под коммуникациями, участки под строениями общественного назначения
и т.п.). Для этого нужно: обратиться в геодезическую организацию, заключить с ними договор подряда на выполнение кадастровых работ, оплатить их услуги согласно расценкам и получить межевой план на каждый
земельный участок.
5) Поставить все земельные участки на государственный кадастровый учёт (подать в земельную
кадастровую палату заявление со всеми предыдущими документами и получить кадастровые паспорта на каждый земельный участок).
6) Зарегистрировать право собственности на каждый земельный участок за юридическим лицом
либо (что значительно дешевле) за его генеральным директором как физическим лицом (подать в Уфимский отдел Управления Росреестра по Республике Башкортостан заявления о государственной регистрации
права собственности на земельные участки со всеми предыдущими документами, оплатить госпошлину и получить Свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждый земельный участок).
7) Заключить договора купли-продажи или договора предварительной купли-продажи земельных
участков с их будущими собственниками.
В чём выгода предварительных договоров купли-продажи. Не все покупатели земельных участков могут
оплатить полную стоимость земельного участка сразу. Но если разнести эти платежи на несколько месяцев,
например, на полгода или даже на год, то приобретение земли становится человеку по карману. Однако в течение этих нескольких месяцев он должен иметь на руках документ, гарантирующий получение земли в случае выполнения условия об оплате. Это и есть предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Выгода этого договора касается обеих сторон, так как продавец, во-первых, получает письменные гарантии получения денег, а во-вторых, передаёт право собственности на земельный участок только после полной оплаты
его стоимости. Для обеспечения необходимой законности предварительный договор купли-продажи также
можно регистрировать в ЕГРП, относя расходы на регистрацию за счёт покупателя земельного участка.
После передачи права собственности на земельные участки гражданам (покупателям) вопросы оформления
земли перерастают в вопросы оформления жилых домов, которые будут возводиться на этих земельных участках. И вот на этом этапе жители посёлка почувствуют огромный плюс оформления земли не под ИЖС или
ЛПХ, а под садоводство или дачное хозяйство. Дело в том, что согласно Градостроительному кодексу РФ, для
возведения жилых домов на садовых и дачных земельных участках разрешения на строительство не требуется (п.1 ч.17 ст. 51 ГРК РФ). Соответственно, разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию в данной
ситуации тоже не требуется. Таким образом, вся процедура оформления жилого дома сводится к вызову БТИ,
получению на дом кадастрового паспорта и регистрации права собственности на жилой дом в терр.отделе
Управления Росреестра (ст. 25.3 ФЗ № 122). Рекламное значение этого момента оформления земли можно использовать заранее.
После оформления права собственности на жилые дома желающие граждане смогут зарегистрироваться в
них по постоянному месту жительства, т.е. получить «прописку». Эта возможность также увеличивает стоимость земли и имеет рекламное значение. Однако для обеспечения гражданам возможности прописки необходимо заранее позаботиться о присвоении земельным участкам и возведённым на них строениям адресов.
Технически это будет делаться через подачу заявления в архитектуру или главе местной администрации о
присвоении нумерации жилым домам и присвоении наименований – улицам. Инициировать такую процедуру
можно в любой момент после появления самих земельных участков или жилых домов как объектов недвижимости16. Однако наиболее оптимально было бы решить эти вопросы ещё на этапе утверждения проекта территории СНТ архитектурой. Но для этого и планировку нового посёлка необходимо продумать как следует.
При планировке территории посёлка было бы целесообразно отвести часть земельного участка 90 га под небольшое озеро или пруд, например, в центре посёлка или наоборот, на его окраине, рядом с лесом и подальше от
основных дорог. Помимо очевидного комфорта для владельцев земельных участков, такой пруд и территория
рядом с ним могли бы стать местом для игр детей, а значит, и местом для отдыха взрослых. Этот элемент посёлка хорошо бы сделать для его жителей от чистой души, не поскупившись на отведение 20 – 30 соток под территорию пруда и 1-2 гектар под территорию отдыха. Однако и стоимость всей остальной земли такой элемент благоустройства увеличит весьма значительно. Советую подумать об этом. Технически устройство пруда производится экскаваторами за несколько дней и обходится от 40.000 до 100.000 рублей. Вынутый грунт вываливается
на северную сторону и в дальнейшем используется под плодово-ягодные насаждения или огородные грядки.
Завершением проекта может стать высадка небольшой лесополосы по периметру всего посёлка из лесных и
частично садовых насаждений. Эта естественная живая изгородь создаст для всего посёлка свой собственный
внутренний микроклимат и ощущение уюта для его обитателей, что вызовет у людей желание жить в этом
месте. Для ускорения формирования такой лесной изгороди в неё необходимо подобрать породы как быстрорастущих (клён, берёза, осина), так и наиболее долголетних деревьев (дуб, вяз, кедр).
14 июня 2013 г.
Василий Петров (vassilijus@mail.ru)
Какие варианты строительства допускаются на землях сельхозназначения
Доброго времени суток, Василий!
После прочтения Ваших статей в газете "Родовая земля" "Путь Любодара" и "Закон для двоих" по
поручению своих добрых соседей-помещиков пишу это письмо.
Наше поселение небольшое, всего 13 семей. Несколько лет назад мы оформили 4 пая земель сельхозназначения (сельхозпроизводство – пашни) общей площадью 21,7 га на двух полянах (получили по договору дарения). Земля наша находится возле с.Сары-Чумыш Новокузнецкого района Кемеровской области,
право собственности оформлено на одного из нас. Какие предпринять дальнейшие шаги в оформлении
своих земель пока очень смутно представляем. Точнее почти не представляем.
На землях сельхозназначения строиться нельзя. Но скоро будут слушания по утверждению генерального плана поселения Сары-Чумыш. Сегодня в отделе архитектуры района мы видели карту предварительного генплана, на ней есть два пая с одной поляны. Начальник отдела сказала, что на слушаниях мы должны заявить, что желаем чтобы и второй участок был тоже включен в земли поселения и с
этим проблем не будет. А далее, что нам надо будет самим писать в Кемерово заявление о переводе земель сельхозназначения в земли поселения, основываясь на генплане.
В общем, мы не знаем, с какой стороны подступиться к оформлению, какие сделать шаги.
Сегодня имела приватную беседу в земельном (или кадастровом?) комитете с одной сотрудницей.
Если мы раздробим участки на части, то вполне получается минимальный размер больше 1 га для земель сельхозназначения. Но как перевести участки в земли поселений, по закону, говорит, ЛПХ в землях
поселений не более 25 соток (ну прям как в статье). Как вариант, предложила оформить долевую собственность на землю, без выделения в натуре. Чтобы при переведении видно было, что коллектив, а не
один владелец. Но размеры наших участков разнятся, ведь мы мерили на глаз, явно участки не совсем
равны по площади. А ведь уже живые изгороди высажены.
16
Крайне желательно при организации нового посёлка организовать подведение электричества от ближайшего объекта электросетей (ЛЭП, трансформатора и т.п.). При наличии такого объекта электросетевого хозяйства в пределах 500 метров до земельного участка, который нужно электрифицировать, подведение электричества производится за 550 рублей согласно Постановлению Правительства
РФ от 27.12.2004 № 861. (Если расстояние больше 500 метров, ЛЭП проводится по коммерческим расценкам и это намного дороже).
При этом граждане как потребители вправе выбрать способ проведения электричества – воздушной линией или подземным кабелем.
Если граждане не укажут в своих заявлениях желаемый ими способ проведения электричества, электросетевая организация как подрядчик выберет этот способ сама (п.3 ст. 703 ГК РФ) и это будет воздушная ЛЭП, обслуживание которой ей выгодней. При указании в
заявке на подключение энергопринимающих устройств конкретного способа подключения к электросетям подрядчик будет обязан
произвести подключение именно таким образом, т.к. договор энергоснабжения является публичным (п.1 ст. 426 ГК РФ) и отказаться
от заключения этого договора он не вправе (п.3 ст. 426, п.1 ст. 432 ГК РФ).
Еще высказывался вариант, чтобы выделить из участка помещика участок под ведение дачного хозяйства, остальное оставить в землях сельхозназначения. Налог на земли поселений ого-го. Хотя у нас
большинство семей многодетные и пенсионеры, кажется у них льготы по налогу.
Если это возможно, то просим помощи в консультировании. Работу готовы оплатить.
С уважением, помещики из поселения "Дети Солнца" возле села Сары-Чумыш.
Поселению «Дети Солнца» возле села Сары-Чумыш добрый день!
Рад что в Кемеровской области есть наши поселения! И здорово что земля вашего поселения уже находится
у вас в собственности! Вы уже хозяева своей земли, это важно – а все остальные задачи решаемы, были бы
воля и желание.
Наше поселение небольшое, всего 13 семей. Несколько лет назад мы оформили 4 пая земель сельхозназначения (сельхозиспользование – пашни) общей площадью 21,7 га на двух полянах.
В нашем поселении Родовых поместий «Родное» (Владимирская область) земля тоже относится к категории земель сельхозназначения, вид разрешенного использования, как и у вас – «сельхозпроизводство» и наше
право собственности тоже образовалось из колхозных паёв. Каждое поместье сформировано в качестве самостоятельного земельного участка, с границами и кадастровым номером. Это очень важно – сформировать поместья как самостоятельные земельные участки, пока у вас сохраняется именно такой вид разрешенного использования (сельхозпроизводство). Только при этом виде разрешенного использования (РВИ) нет никаких
ограничений по минимальным и максимальным размерам земельных участков. Многих подводных камней
сможете избежать, если сначала земельные участки – размежевать, а потом – заниматься их переводом или
изменением вида разрешенного использования.
Скоро будут слушания по утверждению генерального плана поселения Сары-Чумыш. Сегодня в отделе
архитектуры района мы видели карту предварительного генплана, на ней есть два пая с одной поляны. Начальник отдела сказала, что на слушаниях мы должны заявить, что желаем чтобы и второй участок был
тоже включен в земли поселения и с этим проблем не будет. А далее, что нам надо будет самим писать в
Кемерово заявление о переводе земель сельхозназначения в земли поселения, основываясь на генплане.
Хорошо, что администрация идёт вам навстречу в вопросе оформления вашего поселения как населенного
пункта. Если вас этот вариант действительно устраивает (кадастровая стоимость божеская, земельный налог по
силам) – оформляйте генеральный план (с гектарной разбивкой земли) и идите по пути перевода земель в категорию населенных пунктов. Это самый прочный и самый надёжный вариант оформления Родовых поместий в
существующем правовом поле. Земельные участки Родовых поместий будут оформлены как «личные подсобные
хозяйства», налогов на выращенную продукцию для ЛПХ нет, а земельный налог вы впоследствии сами отмените, когда станете местными жителями и начнёте осуществлять территориальное общественное самоуправление
(в рамках села Сары-Чумыш, а может быть, и отдельно) в соответствии со статьёй 27 ФЗ № 131 "Об общих
принципах организации местного самоуправления в РФ". Конечно, к этому ещё надо прийти, но в перспективе
(лет через 5-10-15) такие возможности есть.
Но как перевести участки в земли поселений, по закону, говорит, ЛПХ в землях поселений не более
25 соток (ну прям как в статье).
Максимальный размер земельных участков ЛПХ, которые могут находиться у одного гражданина (членов его
семьи) на праве собственности (или праве аренды – неважно), у вас в области составляет 2.5 гектара на одно личное подсобное хозяйство. Вы не путайте размеры предоставления земельных участков и размеры обладания ими!
Найдите свой областной закон «Об установлении максимального размера общей площади земельных участков для
ведения личного подсобного хозяйства» от 08.04.2004 № 20-ОЗ и убедитесь сами – тогда и чиновников убедите.
Чиновники, конечно, могут сказать, что это имеется в виду совокупная площадь нескольких земельных участков
ЛПХ, а не 1 участок ЛПХ размером в 2.5 га. Другое препятствие – кадастровая стоимость гектара земли под ЛПХ в
черте населённого пункта может оказаться непомерно высокой. Но тогда вы можете разделить гектар на 2 земельных участка – 10-15 соток ЛПХ и остальная площадь – земельный участок для сельскохозяйственного использования. Правовой режим данных земельных участков в границах населённого пункта по сути идентичен, жилой дом
возводится на участке ЛПХ (маленькой площади), вся остальная деятельность (садоводство, кап.хоз.постройки,
зелёные насаждения, пруды и т.д.) на обоих участках одинаковая, а кадастровая стоимость – разная, т.к. ЛПХ – это
2-ая группа РВИ, а сельхозиспользование – 15-ая и она в несколько десятков (а то и сотен) раз меньше. Вот на таких условиях пусть переводят в земли населённых пунктов! Вот это действительно то, что вам надо.
На землях сельхозназначения строиться нельзя.
Вот здесь вы неправы, и очень серьёзно. НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ СТРОИТЬСЯ МОЖНО,
только надо знать, как это делать правильно. Если ваши действия по переводу земли в категорию населённых
пунктов объясняются именно тем убеждением, что «на землях сельхозназначения строиться нельзя» – советую эти действия приостановить и оч-чень хорошо подумать – ДЛЯ ЧЕГО вам нужен перевод в земли населённых пунктов, если есть минимум 4 варианта законного возведения гражданами капитальных построек на
землях сельхозназначения:
1) Создание крестьянского (фермерского) хозяйства. Гражданин регистрируется в качестве ИП и просит
изменить ему вид разрешенного использования – с «для сельскохозяйственного использования» на «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства». Просто меняется вид разрешенного использования, никакого
перевода в земли населённых пунктов не требуется. Земельный налог будет копеечный, а налог на выращенную продукцию первые 5 лет с фермера не взимается (потом можно просто отправлять нулевые декларации –
мол, нет деятельности, нет и дохода, а раз нет дохода, то не с чего брать и налог). Размеры земельных участков
КФХ у вас в Кемеровской области – от 1 до 40 гектар, так что здесь вы проходите. Ну а постройки на своей
земле фермер может возводить на основании Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Эти постройки – капитальные17. Прописываться в них нельзя, но жить-то можно! Чтобы их законно оформить,
нужно обратиться в архитектуру с заявлением о выдаче разрешения на строительство кап.хоз.постройки. Далее вызываете БТИ, делаете на строение кадастровый паспорт и несёте все документы в регистрационную палату, где получаете на ваше строение Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Минусом этого пути является то, что сейчас каждый ИП, в том числе и ведущий КФХ, должен ежегодно вносить в Пенсионный Фонд по 36.000 рублей. В связи с этим многие ИП отказываются от предпринимательства,
тысячами сдают свои документы, а привлекательность КФХ резко падает.
2) Организация дачного некоммерческого партнёрства. Трое граждан из числа жителей вашего поселения (или больше, но трое – это минимум) выступают в качестве учредителей ДНП, регистрируют его Устав и
переоформляют земельный массив под ведение дачного хозяйства. То есть – меняют вид его разрешённого
использования, делают разбивку земельного массива на индивидуальные участки и общую территорию согласно СНиПам и утверждают у главного архитектора проект планировки территории ДНП. Далее каждый
гражданин получает право возводить на земельном участке жилой дом (плюс иные капитальные строения) и
регистрироваться в жилом доме по постоянному месту жительства на основании Федерального закона от 15
апреля 1998 года № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Поскольку размеры дачных участков у вас в области от 4 до 15 соток (но это размеры предоставления
земельных участков из государственной собственности, а не размеры обладания земельными участками, уже
находящимися в частной собственности), наиболее тонкий момент этого пути в том, чтобы земельный массив
сначала размежевать на гектары, а потом поменять его разрешённое использование у главы местной администрации, либо заложить гектарную разбивку земли в проект планировки территории ДНП и утвердить его у
архитектора. По закону всё именно так и должно быть, просто вы, скорее всего, будете с такой просьбой у чиновников первыми, а создавать прецеденты – для этого всегда сила требуется. Зато потом вам не будут нужны
разрешения на строительство – на дачных участках возводить дома можно свободно (п.1 ч.17 ст. 51 ГРК РФ) и
регистрировать право собственности на них можно даже без БТИ, на основании вами же составленной декларации об объекте недвижимого имущества (подробнее об этом: ст.25.3 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
3) Организация садового некоммерческого товарищества. Та же самая процедура, и разрешения на
строительство тоже не нужно, только земельный участок будет называться не дачный, а садовый, и постройки
ваши будут называться не «жилые дома», а «жилые строения», а прописываться в этих жилых строениях можно на основании Постановления Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 года № 13-П.
4) Возведение капитальных построек, предназначенных для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции без изменения статуса вашей земли на основании п.2 ст. 77
Земельного кодекса РФ, то есть именно так, как сделали в поселении Родовых поместий «Родное» во Владимирской области. У нас ведь тоже земля относится к категории земель сельхозназначения, и вид разрешенного
использования, как и у вас – «сельхозпроизводство». Вот мы и применили статью 77 Земельного кодекса РФ,
по которой "В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются … земли, занятые … зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции". Сделали мы это не от стремления воспользоваться какой-то юридической лазейкой, а
просто жизнь заставила. Мы ведь тоже сначала пытались оформить своё поселение как населённый пункт, получили кучу разрешений и согласований, сделали генеральный план, утвердили его во всех инстанциях и даже
получили Постановление районного законодательного собрания об утверждении черты нового населённого
пункта «Родное» – а потом на нас началась атака. Решение об утверждении нас населённым пунктом депутатами законодательного собрания было отменено, и от имени главы района нам были предъявлены иски о сносе
наших построек как самовольно возведенных (ст. 222 ГК РФ). Вот и пришлось нам отстаивать своё право жить и
строиться на землях сельхозназначения в суде. Все требования государства (о сносе самовольных построек, о
привлечении граждан к административной ответственности за нецелевое использование земель сельхозназначения и др.) были признаны в суде незаконными и отменены, благодаря чему в поселении «Родное» сложилась
очень любопытная ситуация:
17
В законе о КФХ указано право владельца участка КФХ возводить КАПИТАЛЬНЫЕ СТРОЕНИЯ. ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ И ИНЫЕ
СТРОЕНИЯ. ЧТО ЗНАЧИТ – ИНЫЕ? Жилые? Вот об этом-то закон и молчит. Когда закон молчит, ситуацию решают чиновники. Они
могут закрывать глаза на фактически возведенные фермером жилые дома (не предъявлять требования об их сносе), но не могут признавать их в качестве жилых на бумаге и осуществлять в них прописку (регистрацию на ПМЖ). В Государственной Думе РФ несколько лет рассматривается проект ФЗ № 21184-6 о внесении изменений в закон о КФХ в части разрешения фермеру возводить на участке
КФХ жилой дом. Но пока этот проект так и не принят.
снос строений на земельных участках, находящихся в частной собственности граждан, уже невозможен;
возведённые строения, как юридически не существующие, налогом на имущество не облагаются;
земельный налог на участках «для сельскохозяйственного производства» – копеечный;
земельные участки не маскируются под дачи, сады или КФХ, а открыто именуются Родовыми поместьями;
никаких ДНП, Уставов, СНИПов, проектов планировки, генеральных планов и других элементов системы, за которые помещиков можно «взять за жабры», над людьми нет.
А поскольку у каждого жителя нашего поселения его поместье оформлено в качестве самостоятельного земельного участка и передано по договору инвестирования в частную собственность, все находящиеся на земельном участке постройки, посадки, пруды и т.п. улучшения земли являются по закону принадлежностями
земельного участка и какой-то особой государственной регистрации прав на них никому не требуется (всё,
что на поверхности, и так принадлежит собственнику земли). Поэтому регистрации возведенных построек в
качестве жилых домов у нас пока не произведено, т.к. за разрешениями на строительство у нас, похоже, никто
так и не обращался, а если кто-то и обращался, то не оспаривал в суде отказ. Те, кому нужна прописка, регистрируются в общем доме в деревне Коняево. Соответственно, людей всё устраивает, мяч как бы на стороне государства – и теперь уже оно начинает к нам «подъезжать», предлагая нас «оформить» и «зарегистрировать»
(местной администрации ведь выгодно, чтобы у них прописалось более 300 местных жителей!), а мы им говорим: «Хотите нас оформить – вот и давайте оформляйте нас как Родовые поместья!»
Таким образом, вы должны чётко понимать, что Земельным кодексом РФ (п.2 ст. 77) на землях сельскохозяйственного назначения впрямую разрешено возведение строений СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОФИЛЯ,
предназначенных для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (склады, амбары, цеха, мастерские, конюшни, коровники и другие хозпостройки). Поскольку такие строения (практически все из них) являются объектами капитального строительства, для их возведения необходимо получить
разрешение на строительство либо легализовать его по решению суда. При этом закон не запрещает гражданину провести в сельскохозяйственное строение электричество, подвести воду, утеплить стены, поставить мебель, оборудовать его иными удобствами. Можно сказать и больше: закон не запрещает гражданину использовать сельскохозяйственное по документам строение для постоянного или временного проживания. Многие так и
делают. Сельскохозяйственный профиль данного строения никак не нарушается, так как проживание гражданина не мешает ему хранить в данном строении семена и инвентарь, выращивать рассаду и заниматься производством плодоовощных консервов . Примерно такая аргументация и была использована жителями «Родного» в суде, и суд положил эти аргументы в основу своего решения. Вот здесь вы можете посмотреть об этом подробнее:
Прецедент в Родном: документы и материалы; а также: Грядут изменения земельного законодательства
А теперь, раз мы с вами живём и строимся на землях сельскохозяйственного назначения, важно с самого
начала понять, что такое вообще – сельское хозяйство. Это совсем не обязательно колхоз. Сельское хозяйство
– это гораздо шире, чем некоторые обычно думают. И то, как они думают, не соответствует тому, что написано в
законе. Вот, например:
Получается, что выращивание многолетних насаждений – это разновидность растениеводства, и ведение
усадебного или, например, хуторского хозяйства – это тоже форма «сельскохозяйственного производства»,
«сельскохозяйственного использования» земли. Существует ведь 2 основных типа ведения сельского хозяйства. Первый – промышленный, когда сельскохозяйственная продукция производится фермерами, колхозами и
агрохолдингами, а люди проживают в городах. Это – агрохимическое сельское хозяйство. Второй – натуральный, когда сельскохозяйственная продукция производится гражданами, которые проживают в своих усадьбах
и хуторах. Это – экологическое сельское хозяйство. Проживание гражданина по месту производства сельскохозяйственной продукции – непременное условие этого типа ведения сельского хозяйства. Отсюда и вытекает
право гражданина строить свой дом на своей земле. Вы же не застраиваете свою землю объектами капитального строительства сплошняком, вы всего лишь отводите какой-то небольшой процент площади земельного
участка для возведения необходимых вам строений ради того, чтобы на остальной части земельного участка
могла выращиваться сельскохозяйственная продукция. То есть в отношении земельного участка «для сельскохозяйственного использования», или – «для сельскохозяйственного производства» производство сельскохозяйственной продукции является основным назначением земельного участка, а строительство необходимых
для этого зданий, строений и сооружений – вспомогательным назначением земельного участка. Такое строительство может допускаться при условии соблюдения разумного предела застройки земельного участка (не
более 10 % его площади)18 и если застройка данного участка впрямую не запрещается или не ограничивается
требованиями действующего законодательства (охранные зоны газопроводов и электросетей, зоны санитарной
охраны источников питьевого водоснабжения, противопожарные расстояния от лесных массивов и т.п.).
Для документального установления факта наличия или отсутствия на вашем земельном участке подобных
зон (они называются – зоны с особыми условиями использования земель) и их конкретного размера вы можете
обратиться в управление архитектуры и градостроительства с тем, чтобы вам выдали заключение о наличии
(отсутствии) ограничений в использовании земельного участка и определили ту часть вашего земельного
участка, на которую запрещения и ограничения на строительство действительно распространяются. Чем вы
убедите сами себя в наличии у вас права строительства на данном земельном участке вообще . А после того,
как главным архитектором этот факт будет подтверждён, вы можете подать ему заявление о выдаче разрешения на строительство конкретного строения – указав в заявлении тот тип строения, который будет соответствовать виду разрешенного использования вашего земельного участка на момент обращения. То есть:
Если статус вашего участка будет:
Для сельскохозяйственного
использования
Для ведения фермерского хозяйства
Для ведения дачного хозяйства
Для ведения садового хозяйства
Вы можете на нём возводить:
Капитальные здания, строения, сооружения для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции
Капитальные здания, строения, сооружения (хозяйственные и
иные)
Жилой дом (без разрешения на строительство)
Жилое строение (без разрешения на строительство)
Вот так вот можно строиться на землях сельскохозяйственного назначения, и оформлять земельные участки безо всякого перевода в земли населённых пунктов, избегая непомерно высоких налогов и слишком сложных бюрократических процедур. А поскольку для оформления любого строения требуется сначала оформить
сам земельный участок,
Земля наша находится возле с.Сары-Чумыш Новокузнецкого района Кемеровской области, право
собственности оформлено на одного из нас. Какие предпринять дальнейшие шаги в оформлении своих
земель, пока очень смутно представляем. Точнее почти не представляем.
думаю, что вам с этого и стоило бы начать – провести межевание земельных участков, определиться с видом их
разрешенного использования: 1) дачи/сады; 2) ЛПХ и сельхозиспользование, либо другое (оставить всё как есть и
ждать Закона о Родовых поместьях) и принять на общем собрании решение о пути оформления вашей земли и способе её распределения между реальными собственниками.
В общем, мы не знаем, с какой стороны подступиться к оформлению, какие сделать шаги.
То есть сразу после межевания и постановки земельных участков на кадастровый учёт вам можно будет заключить договора (между нынешним «доверительным собственником» и каждым жителем вашего поселения)
о передаче земельных участков в собственность каждого гражданина (с обременениями или без таковых, если
отношения в вашем поселении строятся на доверии), после чего граждане и приобретут право строительства
на этих участках соответствующих зданий, строений и сооружений. Это могут быть договора инвестирования,
или договора купли-продажи, или договора дарения, или иные договора, по которым право собственности на
поместье переходит к его реальному владельцу. При этом условия передачи земли в собственность в тех поселениях, с жителями которых я работал (Любодар, Миродолье, Благодарное, Лучезарное, Чистые истоки, Ведруссов град, Светодар и др.), хотя и отличались друг от друга, в целом составлялись очень похожими:
18
Это называется «коэффициент строительного использования земельного участка» (в органах архитектуры про это знают).
1) проживание на земельном участке в течение определенного периода («испытательного срока») –
обычно от 1 года до 3-5 лет;
2) вложение в него труда (высажена живая изгородь, высаживаются многолетние насаждения, возводятся
постройки и др.)
3) отсутствие претензий со стороны коллектива жителей поселения в связи с нарушением правил добрососедства, неуплатой целевых взносов и т.п.
Если это возможно, то просим помощи в консультировании. Работу готовы оплатить.
Вы должны знать, что промежуточные варианты оформления земли (долевая собственность граждан, договора аренды, договора безвозмездного пользования и т.п.) возможны тоже, и в ряде поселений земля сейчас оформляется именно так. Но я вижу, что это всё – временное, и решения вопроса о земле все эти полумеры не приносят, а просто развитие поселения как бы «замораживается», и организаторы поселения варятся в своём собственном соку среди таких же по мировоззрению как они сами, а люди с другим мировоззрением в это поселение просто не могут прийти. На первых этапах развития поселения это здорово оберегает поселение от попадания людей
нечистоплотных, неготовых и вообще случайных. Но когда этот этап растягивается на годы, а решения вопроса
о земле всё нет… а поселение всё больше закрывается от мира, боясь, что к ним придёт кто-то с другими целями
и сразу, немедленно, всё поселение от этого разрушится… вот тут и начинаются настоящие проблемы. А там,
где эта задача решается и земельные участки распределяются между их реальными собственниками, в коллектив
приходит много новых сильных людей, поселение расширяется за счёт соседних земель и у него сразу появляются перспективы роста. И объясняется это очень просто: истина-то – в соединении противоположностей!
Поэтому, если ваше поселение готово к решению этой ключевой задачи – распределения земли между жителями поселения – я готов вам в этом помочь и все необходимые документы мы с вами можем разработать и как
полагается оформить, а далее многие юридические трудности снимутся сами собой, т.к. у каждого земельного
участка появится его реальный хозяин, который и возьмёт за него ответственность перед соседями, государством
и Вселенной в целом. Тогда ваша энергия перенаправится на решение реальных задач ваших семей и ваших Родов, а надуманные проблемы и навязанные вам чиновниками задачи сразу отпадут. Если вы решите идти в этом
направлении, помощь в консультировании и составлении любых документов с моей стороны вам будет всегда.
С пожеланиями скорейшего оформления вашей земли,
Василий Петров vassilijus@mail.ru
8-904-859-92-83 8-920-912-59-80 8-925-143-44-21
Строимся на полевых земельных участках ЛПХ
Здравствуй, Василий!
Меня внутри очень мучает вопрос, на который я уже несколько лет не могу найти вразумительный
ответ. Поэтому и решил тебе написать. Два года назад я взял в аренду полевой участок земли под ЛПХ.
По ФЗ о ЛПХ (ст.4, п.3): "Полевой земельный участок используется исключительно для производства
сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений". То есть в ФЗ чётко
прописано, что на полевом участке ЛПХ строить вообще ничего нельзя, даже туалет (слово строение).
Но почему-то в наших кругах считается, что строить можно, но только некапитально. Мы уже 2 года
строим дом, он некапитальный – просто на камнях стоит. Но внутри у меня нет уверенности, что наши
действия законны, а потому я боюсь этого вопроса от государственных органов, боюсь, что могут на
этом основании отобрать землю, или не продлить срок аренды (аренда закончится через год).
Мог бы ты мне подсказать, законны ли наши действия. И если мы уже допустили эту ошибку, нарушили действующее законодательство, то как мы можем себе помочь?
Илья Ясный
Селение Родовых Поместий "Кедры Синегорья" в пригороде Нижнего Тагила
Илья! ЗДРАВСТВУЙ!
Рад что вы есть и что вы строитесь! Строиться вам надо по любому, есть на это закон или нет. Вы себе теперь сами закон. Наши желания и наша воля, если она способствует СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ СРЕДЫ
ОБИТАНИЯ, и будет законом.
Любой закон возникает из ФАКТА. Об этом ещё древние римляне говорили. Вот факты вы сейчас и создаёте.
Такие факты, которые потом никуда уже деть будет невозможно. Под которые потом поменяют и законы, и чиновников, и много ещё чего. Не те времена давно уже, чтобы бульдозерами у людей дома сносили. Штраф 2-3
тыс. рублей – вот и всё, что вам грозит в случае конфликта с местными властями. Но и то, если вы ситуацию до
этого доведёте. А вы не доведёте, у вас наверняка отношения с властями хорошие. Правильно я утверждаю?
Ну, в общем, если что вдруг и случится, тогда и начнёте предпринимать юридические телодвижения. Попросите, например, разрешённое использование земли вам поменять. К деревне присоединить, если есть
она у вас близко, рядом. СНП или ДНП создать, если совсем уж вас достанут. А сейчас ничего делать не надо.
Любой генплан, любой проект планировки территории ДНП – это серьёзные деньги, гораздо более крупные, чем виртуальный штраф за нарушение закона о ЛПХ. И налоги потом земельные по несколько тысяч
рублей в год. И юр.лицо содержать тоже недёшево многим обходится. Так что стройтесь как есть. Быстрее
закон о Родовых поместьях примут.
Таких много поселений РП сейчас, которые на полевых участках ЛПХ строятся. "Благодать" в Ярославской
области, например. Так им чиновники наоборот говорят: "Стройтесь, стройтесь поскорее, потом мы вас по
факту переведём и узаконим. А пока не построились, ради чего нам копья ломать? Ради полупустого поля?".
Вот и весь разговор.
А аренду вам просто нужно будет в собственность перевести. Помню я, что в Свердловской области
много случаев бесплатного предоставления гражданам земли в собственность предусмотрено. Так вы эти
случаи посмотрите, может, под что и подпадёте. Вот и ЛПХ земля у вас, а ЛПХ там у вас кажется до 1 гектара
можно в собственность бесплатно взять? :)
Законы-то посмотрите, областные, так может что и увидите :). Вот ссылки на сайт, где все они выложены.
http://zarodinu-zaputina.ru/index.php/biblioteka/zakony-regionalnye
А это по практике небольшой материал:
http://zarodinu-zaputina.ru/index.php/zakon/praktika/viewcategory/38-voprosy-i-otvety-po-oformleniyu-zemli
Если что, звони! Будет надо когда, всегда вам помогу!
Василий Петров
У нас зарегистрированное КФХ и мы хотим построиться. А нам разрешение не
дают…
Доброго времени суток, Василий!
Извини, что я беспокою тебя, но для нашего РП и моей семьи это очень важный вопрос, на который,
очень надеюсь, что я получу исчерпывающий ответ, поскольку по этой схеме (если она реальна) возможно, пойдут все 30 семей нашего поселения “Богатырское”.
У нас зарегистрированное семейное КФХ. Земельный участок сельхозназначения в моей собственности, с разрешённым использованием для организации КФХ, площадью 4,3 га. Уже возведён рубленный деревянный дом площадью 8м х 6,5 м (идёт внутренняя отделка), фундамент столбчатоленточный по технологии ТИСЭ, то есть ростверк – железобетонный фундамент над землёй.
В целях узаконить жилой дом в январе 2013 г. я обратилась к главе администрации и главному архитектору муниципального района со ссылкой на ст. 47 ГК РФ и ст.ст. 6 и 11 ФЗ РФ от 11.06.03 г. № 74 “О
крестьянском (фермерском) хозяйстве” выделить участок в размере 10 соток для возведения отдельно
стоящего объекта капитального строительства и дать разрешение на строительство здания (строения)
капитального типа, и построек хозяйственно-бытового назначения (хотя мне известно, что для таких
построек разрешения не требуется) “для осуществления деятельности нашего КФХ, поскольку”, – писала
я – “зарегистрированный в установленном законом порядке виды деятельности фермерского хозяйства
требуют круглогодичного и постоянного присутствия членов КФХ на территории участка”.
К заявлению приложила схему планировочной организации земельного участка; копию плана деревни; копии кадастрового паспорта, свидетельства о госрегистрации права на земельный участок, копию выписки из ЕГРП о видах деятельности КФХ.
В заявлении я не упоминала, что жилой дом для проживания фермеров, поскольку в прошлом году
в райотделе архитектуры мне уже отказали в рассмотрении заявления, поскольку в этом первом заявлении присутствовало слово строение для “проживания”. Юрист администрации муниципального района, как и я, прекрасно знаем, что в законе от 11.06.03 г. № 74, в отличие от п. 3 ст. 4 ФЗ РФ “О личном
подсобном хозяйстве”, запрета на строительство на земле с/х назначения нет. Но нет и упоминания в
выше указанных нормах закона о КФХ о жилом доме для фермера.
В ответе главы администрации на второе обращение сказано: “поскольку земельный участок у вас
в собственности “раздел земельного участка осуществляется непосредственно собственником с привлечением кадастрового инженера”!? (это дословно). А главный архитектор, сославшись на п. 7 ст. 51
Градостроительного кодекса РФ, предложил мне “для получения разрешения на строительство представить ему: правоустанавливающий документ на земельный участок; градостроительный план земельного участка; а также проектную документацию на объект капстроительства”!?.
Мои планируемые действия.
1. Испрашиваемый участок в 10 соток с моим домом примыкает непосредственно к землям населённых пунктов (к существующей деревне). Почему я это так указала для главного архитектора на схеме
планировочной организации участка? Я в этом году планирую закрыть КФХ (платить в пенсионный фонд
с 2013 г. по 36 тыс. руб. в год нет возможности) и, в дальнейшем, сменить в муниципалитете разрешённое
использование с КФХ на “личное подсобное хозяйство”. Естественно, придётся разделить участок, оставив себе хотя бы 1,5 га (так как в Ивановской области для ЛПХ предел для одной семьи 2,5 га). Отмежую
участок с домом в 10 соток и затем обращусь с заявлением в муниципалитет и, в дальнейшем, в правительство области об изменении категории земли этого участка в 10 соток на категорию земли поселений,
то есть оставив эти 10 соток в общем массиве земли с/х назначения площадью в 1, 5 га.
2. Или я межую участок в 10 соток с домом, затем приглашаю инженера БТИ, и оформляю техпаспорт дома, как незавершённое строительство?
Вопрос:
Правильные ли мои будут действия? и согласятся ли в субъекте федерации на перевод 10 соток в
категории поселения в общем массиве участка в 1.5 га сельхозназначения?
Если нет, то как мне лучше поступить (в какой последовательности), с учётом ныне действующего
законодательства, поскольку в любом случае дальше находиться в статусе главы КФХ мне просто невозможно по материальным соображениям?
Обращаться в суд о признании права на жилое строение я не хочу, поскольку у нас нормальные отношения с муниципалитетом и главой сельского поселения (если они будут ответчиками).
С уважением,
Ирина Крайнер – бард,
участник многочисленных Караванов любви
(Ивановская область)
Ирина! Добрый день!
1. Вам в любом случае придётся разделить земельный участок 4.3 га на два земельных участка – 4.2 га
и 0.1 га, если вы хотите произвести изменение его разрешённого использования или перевод в земли населенных пунктов. Поскольку участок 4.3 га находится в вашей собственности, вам действительно не нужно обращаться в администрацию за «выделением» земельного участка 0.1 га, т.к. раздел земельного участка 4.3 га вы
можете произвести самостоятельно, на основании своего же решения о разделе земельного участка (п.5 ст.
11.2 ЗК РФ), обратившись к любому кадастровому инженеру (геодезической организации, межевикам, БТИ) с
предложением заключить договор подряда на выполнение межевых (кадастровых) работ по разделу земельного участка и образованию двух новых земельных участков. Поскольку в Ивановской области минимальный
размер вновь образуемого участка в составе земель с/х назначения (как и минимальный размер земельного
участка КФХ) составляет 2 гектара – вам желательно сослаться на абзац 3 пункта 1 статьи 4 Федерального
закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которым устанавливается, что:
Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей)
в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления
деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство,
овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство
или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей
использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков,
установленные законами субъектов Российской Федерации.
Для применения кадастровым инженером этой нормы к вашему случаю вам желательно предварительно
передать земельный участок в долевую собственность нескольких лиц (заключить договор дарения долей в
праве собственности), далее одному из них и выделить долю в праве общей собственности в земельный участок 0.1 га, обойдя таким образом установленные областью минимальные размеры вновь образуемых земельных участков. Соглашение собственников о разделе земельного участка (ст. 258 ГК РФ, п.3 ст.11.4 ЗК РФ) или
о выделе из него доли (ст. 254 ГК РФ, ст. 11.5 ЗК РФ) принести кадастровому инженеру.
2. Что касается строительства. Поскольку в вашем случае для принятия решения о выдаче разрешения на
строительство согласно ч.7 ст. 51 ГРК РФ действительно требуются:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка …
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным
планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и
проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением
мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства.
вам придётся
1) либо получать все эти документы для получения разрешения на строительство на земельном участке с
нынешним разрешенным использованием «для ведения КФХ»;
2) либо менять разрешенное использование данного земельного участка на любой другой вид разрешенного использования – садоводство, дачное строительство, личное подсобное хозяйство (с присоединением к землям населённых пунктов) или даже ИЖС (с присоединением к землям НП);
3) либо идти в суд по статье 222 ГК РФ, учитывая то, что таких исков сейчас подаётся много и местная администрация к ним относится спокойно, а иногда даже не посылает в судебное заседание своего представителя и суд проходит в отсутствии ответчика, потому что ему этот процесс – «до лампочки».
В общем, выбор у вас есть. Посмотрите, подумайте и что-нибудь выбирайте. А КФХ своё вы и так, в любом
случае, можете закрыть, закрыть и никакие налоги никому не платить, а земельный участок с разрешённым
использованием «для ведения КФХ» у вас всё равно останется – он же у вас в собственности и никто его у вас
уже не отнимет . И вообще это обычная ситуация, когда КФХ как субъекта права (ЮЛ, ИП) нет, а КФХ как
объект права (земельный участок, хозяйство) у людей есть. В нашем движении это типичная ситуация.
3. Что касается БТИ. БТИ вам в любом случае будет полезно пригласить, а ещё лучше – самой к ним поехать,
познакомиться и узнать их расценки на разные виды работ – они же не только технический (кадастровый) паспорт на постройку могут сделать, но и межевание земельного участка (раздел) могут произвести , и схему планировочной организации земельного участка («ситуационный план») подготовить, и проектную документацию
подскажут где подешевле заказать. Так что БТИ для вас сейчас – первый помощник. К ним и обращайтесь.
4. И ещё. Вам необходимо иметь в виду такой вид разрешенного использования земельного участка, как
«сельскохозяйственное производство». Если вы покупали земельные доли, то этот РВИ у вас был изначально.
У нас в Родном и во многих других поселениях РП он так и остался. Именно с этим РВИ мы построили свои
дома и добились судебного решения о невозможности их сноса. А в других поселениях предпринимаются попытки по оформлению возведённых под этим РВИ построек в качестве «капитальных сельскохозяйственных
зданий или строений» по п.2 ст. 77 ЗК РФ. По всем характеристикам деятельности на земельном участке этот
РВИ дублирует КФХ, а вот налогов как у КФХ при «сельскохозяйственном производстве» нет, и максимальных размеров типа как у ЛПХ (2.5 га) у сельхозпроизводства тоже нет. Так что если будут какие-то осложнения с оставлением земельного участка 4.2 га в статусе КФХ после закрытия самого КФХ, вы всегда сможете
поменять разрешенное использование КФХ на «сельскохозяйственное производство». Зачём вам какое-то
ЛПХ, если есть «сельхозпроизводство»? Минимальная кадастровая стоимость, отсутствие ограничений по обладанию, есть возможность строительства (на тех же условиях, что и при КФХ), – чего ещё надо? А для возведения жилого дома и прописки в нём переводите в иной статус участок 0.1 га. А если вы ещё всем поселением
за это возьмётесь, то от вас тем более никуда не денутся – либо к деревне со статусом ЛПХ припишут, либо
проект планировки территории СНТ утвердят и вы на садовых земельных участках в составе земель сельхозназначения пропишетесь. На этот счёт и Постановление Конституционного Суда РФ есть.
Таким образом, последовательность действий примерно следующая:
1) Раздел земельного участка на два участка площадью 4.2 и 0.1 га (договор – межевой план – кадастр –
ЕГРП)
2) Закрытие КФХ;
3) Изменение разрешенного использования земельных участков;
4) Легализация построек в административном или в судебном порядке.
С уважением,
Василий Петров
Строительство на землях сельхозназначения в водоохранной зоне
Добрый день!
Прочитал Вашу статью "Можно ли строиться на землях "для ведения КФХ"?", хотел получить микро-консультацию по своему случаю, если Вы согласитесь потратить на нее немного своего времени.
Не могли бы Вы поглядеть на прилагаемый план участка и сказать свое мнение о возможности застройки без разрешения с учетом воды и леса вокруг участка?
Участок – сельхозка с ВРИ "для сельскохозяйственного производства", происхождение – выдел из
колхозного пая. Площадь порядка 37 соток.
На плане я пунктиром отметил 5 метровые зоны от границы с лесом и соседом, и 20-метровую береговую полосу общего
пользования (кстати участок в собственности с границей прямо у реки – около метра расстояние всего).
Очень интересно оказалось бы строиться без разрешений,
но чтобы была хоть какая-то гарантия (или скорее основания),
что все это потом не заставят сносить. Наши финансы этого не
переживут.
Река у нас – Чусовая, по водному кодексу к самой крупной
категории относится (при оценке по общей протяженности),
правильно я понимаю, что нам ничего нельзя строить будет в
прибрежной защитной полосе, которая до 50 метров может
достигать? Участок весь находится в водоохранной зоне, но
строительство в такой зоне законом не запрещается вроде как
(с соблюдением некоторых вполне выполнимых ограничений).
С уважением, Вячеслав Анисимов.
Вячеслав, здравствуйте!
1. Прежде всего вам необходимо установить, какие именно площади вашего участка попадают в зоны с
особыми условиями использования территорий, где его застройка запрещается или ограничивается. Судя по
вашей схеме, у вас таких зон минимум три:
1) водоохранная зона (включая прибрежную защитную полосу и береговую полосу);
2) противопожарный разрыв между планируемым к строительству домом и лесным массивом;
3) охранная зона газораспределительной сети.
Поскольку ваш земельный участок находится прямо у реки, для начала вам необходимо разобраться, какая
именно у вас установлена водоохранная зона, каков её размер и что это для вас означает.
Вывод первый. Водоохранная зона может совпадать с прибрежной защитной полосой, а может её превышать. Конкретный размер той и другой желательно узнать в территориальном отделе Управления водного
хозяйства, подав туда письменный запрос. Для составления такого запроса лучше обратиться к юристу, который сможет сформулировать его так, чтобы ответ был ясным и чётким. Вы должны понимать, что эта бумага
одновременно будет являться основанием правомерности ваших действий в случае предъявления вам какихлибо требований (например, по статье 8.42 КоАП РФ) или возникновения споров. Во-вторых, полученный вами ответ будет рассматриваться органами архитектуры, когда они будут принимать решение о выдаче разрешения на строительство.
Вывод второй. Само по себе строительство в границах водоохранных зон не запрещается, а наоборот,
допускается при условии оборудования объектов строительства сооружениями, обеспечивающими охрану
водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и
законодательством в области охраны окружающей среды (ч.16 ст. 65 ВК РФ). Это означает, что возводимое
вами капитальное строение должно быть оборудовано устройством для очистки (фильтрации) сточных вод.
Конкретику желательно уточнить в территориальном отделе управления Роспотребнадзора, также направив
им соответствующий запрос.
Вывод третий. Если бы ваша река использовалась для питьевого водоснабжения, вокруг неё были бы установлены зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (п.2 ст. 43 ВК РФ). Строительство промышленных объектов, объектов сельскохозяйственного назначения и жилищное строительство здесь
действительно запрещается или ограничивается в соответствии с требованиями законодательства о санитарноэпидемиологическом благополучии населения19. Однако если зоны санитарной охраны действительно уста19
См.: Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 № 10 "О введении в действие Санитарных
правил и норм "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02".
навливаются, сведения о них заносятся во все документы, в том числе в имеющийся у вас на руках кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности, дабы владелец мог знать, что в отношении его участка
установлены ограничения в пользовании.
Насколько я понимаю, в ваших документах таких записей нет, потому что ваша река не используется для
водоснабжения, и никаких зон санитарной охраны у вас не установлено. Вы уже поняли: водоохранная зона –
это одно; зона санитарной охраны источников водоснабжения – совсем другое. Не путайте эти понятия сами
и не давайте путать другим.
Идём дальше. По вашему участку проходит газопровод, а территория вдоль трассы газопровода (на расстоянии 2 метров с каждой его стороны20) является его охранной зоной. Здесь запрещается:
строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения21
перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно - измерительные
пункты и другие устройства газораспределительных сетей;
разводить огонь и размещать источники огня;
рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и
механизмами на глубину более 0,3 метра;
набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям
газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них.
Что же касается 5-ти метрового отступа от границы с лесом, то хорошо бы вам подтвердить эту цифру в
Рослесхозе, т.к. по закону22 противопожарное расстояние от хозяйственных и жилых строений до лесного массива должно составлять не менее 15 метров. Правда, это правило сформулировано нечётко, т.к. в законе говорится о строениях, которые расположены на садовых, дачных и приусадебных земельных участках. Однако
для целей пожарной безопасности, эти правила вполне могут (и даже должны) применяться к строениям на
иных участках, т.к. их смысл – не в указании РВИ, а в том, чтобы не допустить лесного пожара. Возможно,
составители технического регламента просто не знали, что и при других РВИ можно строиться. В любом случае, попробуйте поговорить об этом в Рослесхозе – может быть, вам подскажут варианты.
2. После того, как вы документально обоснуете возможность и условия строительства на вашем земельном
участке с учётом всех вышеозначенных зон, вам необходимо обратиться в управление архитектуры и градостроительства с тем, чтобы вам выдали заключение о наличии (отсутствии) ограничений в использовании
земельного участка и определили ту часть вашего земельного участка, на которую запрещения и ограничения
на строительство не распространяются. С учётом статуса вашего участка, ваша задача состоит не столько в
том, чтобы строиться без разрешений, сколько в обосновании права строительства на данном земельном участке вообще. После того, как главным архитектором этот факт будет подтверждён, вы можете подать ему заявление о выдаче разрешения на строительство. Однако сначала вам необходимо чётко понять, что именно
допускается строить на землях сельхозназначения и какими положениями законодательства это регулируется.
Если в отношении земельных участков КФХ, ЛПХ, дач, садов и огородов вопрос о возможности строительства решается соответствующими одноименными законами, то в вашем случае (категория земель – сельскохозяйственного назначения, РВИ – для сельскохозяйственного производства) никакого специального закона, посвященного «ведению сельскохозяйственного производства», не существует. Соответственно к вам будут применяться общие требования закона, каковые изложены в статье 77 Земельного кодекса РФ:
Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и
предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения
защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными
объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и
первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Получается, что законом впрямую разрешено возведение строений сугубо СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
ПРОФИЛЯ (амбары, сараи, коровники, склады, цеха и т.п.). Поскольку такие строения (практически все из
них) являются объектами капитального строительства, для их возведения необходимо получить разрешение на
строительство. При этом закон не запрещает гражданину провести в сельскохозяйственное строение электричество, подвести воду, утеплить стены, поставить мебель, оборудовать его иными удобствами. Можно сказать
и больше: закон не запрещает гражданину использовать сельскохозяйственное по документам строение для
постоянного или временного проживания. Многие так и делают. Сельскохозяйственный профиль данного
20
Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей".
В соответствии с таблицей 14 пункта 7.23 СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских
поселений", утвержденных постановлением Государственного строительного комитета СССР от 16 мая 1989 г. № 78, нормативное
расстояние от подземных газопроводов высокого давления до фундаментов зданий и сооружений составляет от 7 до 10 метров.
22
Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ч.1 ст.75, ч.15 ст.69).
21
строения никак не нарушается, так как проживание гражданина не мешает ему хранить в данном строении семена, выращивать рассаду и заниматься производством плодоовощных консервов.
3. Таким образом, можно прогнозировать, что разрешение на «строительство здания для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции», с большой долей вероятности, органами
архитектуры будет выдано. Другой вопрос, если вы решите с вашим РВИ просить разрешение на строительство жилого дома именно как ЖИЛОГО ДОМА. На протяжении восьмидесяти лет правоприменительная практика безусловно отвергает строительство на землях с/х назначения жилых домов. Примечательно, что в законе об этом впрямую ничего не сказано, а если эти законы внимательно прочитать, то можно убедиться совершенно в обратном:
Конституцией РФ гарантируется право каждого ВЫБИРАТЬ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА в пределах всей
Российской Федерации (п.1 ст. 27), а не только в пределах земель населённых пунктов;
В Земельный кодекс РФ введено ПРАВО СВОБОДНОГО ВЫБОРА ЗЕМЛИ (ст. 11.10 ЗК РФ) и приобретения её в собственность вне зависимости от категорий земель23 и установленных в отношении них видов
разрешенного использования;
Собственник земельного участка вправе возводить на нём ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ – это предусмотрено ст.
40 ЗК РФ. А запрета возводить жилые дома на землях сельхозназначения в ЗК РФ нет!
Таким образом, получается, что:
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ
Статья 40. Права собственников земельных
1. Специального закона "О ведении сельскохозяйственного производства"
участков на использование земельных участков
нет;
1. Собственник земельного участка имеет право:
2) возводить ЖИЛЫЕ, производственные, культурнобытовые и иные здания, строения, сооружения в
2. Земельным кодексом РФ строительство жилых домов на землях сельсоответствии с целевым назначением земельного
хозназначения не запрещено;
участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно3. Земельным законодательством и практикой допускается использование
гигиенических, противопожарных и иных правил,
земель сельхозназначения "для ведения сельхозпроизводства" гражданами, не
нормативов.
ведущими ни ЛПХ, ни КФХ, ни садоводство, животноводство, огородничество;
Статья 43. Осуществление прав на земельный участок
4. Для ведения сельскохозяйственного производства гражданину нужно
1. Граждане и юридические лица осуществляют
принадлежащие им права на земельные участки
где-то жить.
ПО СВОЕМУ УСМОТРЕНИЮ, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными
законами.
Пояснение. Существует два основных типа ведения сельскохозяйственного
производства. Первый – промышленный, когда сельскохозяйственная продукция
производится фермерами, колхозами и агрохолдингами, а люди проживают в го2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются земли, занятые ЗДАНИЯродах. Это – агрохимическое сельское хозяйство. Второй – натуральный, когда
МИ, строениями, сооружениями, используемыми
для производства, хранения и первичной перерасельскохозяйственная продукция производится гражданами, которые прожиботки сельскохозяйственной продукции.
вают в своих усадьбах и хуторах. Это – экологическое сельское хозяйство.
Проживание гражданина по месту производства сельскохозяйственной продукции – непременное условие этого
типа ведения сельского хозяйства.
Статья 77. Земли сельскохозяйственного назначения
Отсюда напрашивается закономерный вывод: в отношении земельного участка «для сельскохозяйственного производства» производство сельскохозяйственной продукции является основным назначением земельного участка, а строительство необходимых для этого зданий, строений и сооружений (в том числе индивидуального жилого дома) – вспомогательным назначением земельного участка24. Такое строительство может
допускаться при условии соблюдения разумного предела застройки земельного участка (не более 10 % его площади)25 и если застройка данного участка впрямую не запрещается или не ограничивается требованиями действующего законодательства.
Используя вышеизложенные аргументы, вы можете обратиться в органы архитектуры и градостроительства с
заявлением о выдаче разрешения именно на строительство жилого дома. Чиновники, естественно, такого разрешения наверняка не дадут; однако заявление о его выдаче вам подать все равно необходимо, хотя бы для
того, чтобы впоследствии иметь на руках доказательства, что вы предпринимали действия по его получению,
т.к. вы можете легализовать вашу постройку в соответствии со статьёй 222 ГК РФ на основании решения
суда. Судам же, как при вынесении решения о сносе самовольной постройки (по иску местной администрации), так и при вынесении решения о признании права собственности на самовольную постройку (по вашему
иску) предписано этот факт – принятие гражданином мер к получению разрешения на строительство – тщательно проверять26.
23
В частную собственность не предоставляются земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота согласно ст. 27 ЗК РФ. Но ограничения оборотоспособности – это именно установленные в публичных интересах ограничения оборота, а не сама по себе категория!
24
Это подтверждается также и положениями законов субъектов РФ об административно-территориальном устройстве, из которых
следует, что одиночные жилые дома и строения (железнодорожные будки, сторожки, дома лесников, бакенщиков, постройки фермеров
и др.) могут возводиться вне границ населенных пунктов.
25
Это называется «коэффициент строительного использования земельного участка» (в органах архитектуры про это знают).
26
Пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
4. После того, как вы получите разрешение на строительство хотя бы одного здания или оформите право
собственности на него в суде, все остальные постройки на вашем земельном участке действительно можно
будет возводить без получения разрешений на строительство. Эти случаи (когда не требуется получать разрешения на строительство) вообще выведены в законе как исключения (см. ч.17 ст. 51 ГРК РФ), поэтому начинать вам придётся не с них, а с оформления хотя бы одного здания общепринятым порядком. Тем не менее,
ч.17 ст. 51 ГРК РФ может вам впоследствии пригодиться.
Обратите внимание на пункт 3 части 17 – «строительство на земельном
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ
Статья 51. Разрешение на строительство
участке строений и сооружений вспомогательного использования». Речь
17. Выдача разрешения на строительство не
идёт не о каких-то времянках (о них говорит пункт 2), но о капитальных
требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке,
строениях, являющихся вспомогательными к ОСНОВНОМУ строению, т.е.
предоставленном физическому лицу для целей,
не связанных с осуществлением предпринимаобслуживающими это ОСНОВНОЕ строение27, которое надлежащим
тельской деятельности, или строительства на
зом оформлено и разрешение на строительство которого в своё время уже
земельном участке, предоставленном для
ведения САДОВОДСТВА, ДАЧНОГО хозяйства;
было получено.
2) строительства, реконструкции объектов, не
являющихся объектами капитального строительПРИМЕР: если у гражданина имеется разрешение на строительство жилоства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке
го дома, то он имеет право без получения разрешения на строительство построений и сооружений ВСПОМОГАТЕЛЬНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ;
строить на том же земельном участке гараж, баню, сарай, погреб, колодец и
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения
другие капитальные строения и сооружения вспомогательного использования,
не затрагивают конструктивные и другие характекоторые будут являться как бы обслуживающими его жилой дом.
ристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного
ДРУГОЙ ПРИМЕР: у организации имеется надлежащим образом оформленстроительства, реконструкции, установленные
градостроительным регламентом;
ное
промышленное
здание (4-х этажный производственный корпус), вокруг кото4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
рого
в
разные
годы
были возведены склады, гаражи, навесы, эстакады и другие
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов
обслуживающие
основное
здание капитальные строения и сооружения. Как
Российской Федерации о градостроительной
обычно, всё это возводилось без разрешения на строительство, а с неоформлендеятельности получение разрешения на строительство не требуется.
ными строениями нельзя выкупать земельный участок в собственность, а штраф
для юридических лиц за самовольное строительство составляет от 500.000 до 1.000.000 рублей. Мною был подготовлен запрос в органы архитектуры, в ответ на который главным архитектором была выдана справка, что все
эти постройки являются вспомогательными и разрешения на строительство не требуют. Далее на основании этой
справки была применена статья 25.3 ФЗ № 122 и право собственности на все самовольные постройки зарегистрировано в упрощенном порядке – без решения суда. Для начальницы регистрационной палаты это был шок – она такого
не делала никогда! Она всю жизнь требовала от юридических лиц решение арбитражного суда! Понятно, что сопротивлялась как могла. Но пришлось создать прецедент . Своими же руками.
В вашем же случае «строения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» как раз и предполагаются статьёй 77 ЗК РФ в качестве ОСНОВНЫХ. Юмор
ситуации в том, что если вы начинаете с получения разрешения на строительство сельскохозяйственного
строения, иные строения (в том числе ваш жилой дом) оказываются строениями вспомогательными , которые – разрешения на строительство не требуют!
С уважением и пожеланиями надёжно построиться,
Василий Петров (vassilijus@mail.ru)
8-925-143-44-21 (Москва)
8-920-912-59-80 (Владимир)
27
Письмо Минрегиона РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства»
Строительство в водоохранной зоне: запросы в природоохранные органы
Добрый день!
Уважаемый Василий, прочитал вашу консультацию и хотел бы обратиться со своей проблемой.
Имеются документы на землю, земля сельского поселения ЛПХ (личное подсобное хозяйства), находится в водоохраной зоне, налило участка со стороны берега 30 м, см. рисунок:
Ст. 65 ВК РФ строительство мне не запрещено, каких либо дополнительных санитарных зон не указано в документах (и нет в действительности), но
архитектор отказывает мне (при наличии проекта) выдавать разрешение
(заявление я еще недодавал, но сказала что и официально откажет).
Прошу проконсультировать меня и помочь с оформлениями и отправкой
запросов (если это возможно).
Сообщите пожалуйста сколько стоит ваша услуга и каким образом я могу
оплатить.
Буду очень благодарен если поможете в разрешении моего вопроса.
Если потребуются какие либо документы сообщите.
Заранее спасибо.
Буханов Игорь
Игорь, добрый день!
В вашей ситуации лучше всего будет начать с установления точного размера водоохранной зоны и характера разрешаемой в ней законом деятельности, для чего вам будет необходимо сходить в территориальный отдел
Управления водного хозяйства (Росводресурсы) и подать туда письменный запрос, который нужно сформулировать примерно так:
Я, гражданин Буханов И.И., являюсь собственником земельного участка площадью ХХ соток, кадастровый номер ХХХХХ-ХХХ, расположенного по адресу: _____ область, ______ район, ________ сельское поселение. Данный земельный
участок намереваюсь использовать для ведения личного подсобного хозяйства: посадки многолетних насаждений, устройства сада, огорода, возведения индивидуального жилого дома и хозяйственных строений и сооружений вспомогательного
использования.
В связи с тем, что вышеуказанный земельный участок расположен в 30 метрах от ________ водохранилища (указать
точное название водного объекта), прошу разъяснить:
1) Попадает ли принадлежащий мне земельный участок или его часть в пределы водоохранной зоны ___ водохранилища? Каков размер данной водоохранной зоны и каким правовым актом она установлена?
2) Допускается ли размещение в водоохранной зоне капитальных зданий, строений и сооружений, в том числе в границах прибрежной защитной полосы?
3) Допускается ли размещение в водоохранной зоне индивидуальных жилых домов, в том числе в границах прибрежной защитной полосы?
Точно такой же запрос вы можете отправить в территориальный отдел управления Роспотребнадзора.
Фабула запроса будет та же самая, а «Прошу разъяснить» другое:
1) Попадает ли принадлежащий мне земельный участок или его часть в границы зон санитарной охраны источников
питьевого водоснабжения? Каков размер данной зоны и каким правовым актом она установлена?
2) Допускается ли в зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения размещение индивидуальных жилых домов при условии их оборудования устройством для очистки (фильтрации) сточных вод?
Ваши запросы в природоохранные органы и ответы на них в обязательном порядке должны учитываться органами архитектуры, когда они будут принимать решение о выдаче разрешения на строительство, т.к. вопросы наличия или отсутствия на земельном участке зон с особыми условиями использования земель относятся к специальной компетенции природоохранных органов. Одновременно с этим данные бумаги будут являться основанием правомерности ваших действий в случае предъявления вам каких-либо требований (например,
по статье 8.42 КоАП РФ) или возникновения споров. Имея на руках эти документы, разговор с архитектором
будет строиться уже совсем другим образом.
Заявление о выдаче разрешения на строительство вам нужно будет подать письменно, и постарайтесь сделать
это в 2-х экземплярах, чтобы иметь на руках доказательство вашего своевременного обращения в органы архитектуры и градостроительства. Вам ведь сейчас самое главное даже не разрешение от архитектора получить,
а собрать доказательства того, что вы за этим разрешением обращались, и все необходимые меры по надлежащему оформлению постройки своевременно предпринимали. Если даже архитектор вам разрешение на
строительство и не даст, его отказ будет полностью незаконен и, во-первых, это всегда можно будет обжаловать, а во-вторых, вы всегда сможете легализовать свою постройку в суде на основании статьи 222 ГК РФ.
Пояснение. САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА, т.е. жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:
- созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и
иными правовыми актами, либо
- созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил
может быть легализована на основании статьи 222 ГК РФ по решению суда, если вы докажете в суде
четыре основных факта:
1) что постройка возведена на земельном участке, на который вы имеете законное право;
2) что постройка была возведена за ваш счёт и должна принадлежать именно вам;
3) что постройка не причиняет угрозы жизни или здоровью граждан (соответствует СНиПам, САНПИНам
и требованиям пожарной безопасности);
4) что при возведении постройки вы предпринимали надлежащие меры к ее легализации.
Последнее требование сложилось в устойчивую судебную практику и формулируется высшими судами так:
Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта
ввода объекта в эксплуатацию28.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если лицо, которое
имело возможность получить все необходимые строительные разрешения и добивалось этого, приняло все
меры по их получению29.
Исходя из этих предписаний, истцы, которые никогда не обращались за легализацией своих построек с
соответствующим пакетом документов, рассматриваются судами как недобросовестные; в иске таким
истцам отказывают30.
Поэтому вам сейчас самое главное – постараться честно подать все необходимые запросы и заявления и собрать все отказы и ответы, а дальше вы всё равно будете строиться как задумали, но уже с чистой совестью и
твёрдой уверенностью, что всё сделали правильно и в случае предъявления вам каких-либо претензий вы свою
правоту докажете и любой суд выиграете. А если вдруг до этого дело дойдёт, я вам всегда помогу.
При необходимости звоните мне на телефон, на московский 8-925-143-44-21 или на владимирский 8-920912-59-80. Убеждён – в вашей ситуации всё сложится как нужно!
С уважением,
Василий Петров
vassilijus@mail.ru
28
Пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
29
Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам
применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ".
30
Постановление ФАС Поволжского округа от 27.04.2011 по делу № А49-6915/2010; Постановление ФАС Уральского округа от
10.05.2011 № Ф09-2332/11-С6 по делу № А50-14950/2010; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.12.2010 по делу №
А45-9086/2010, Определение ВАС РФ от 14.01.2011 N ВАС-17964/10 по делу N А55-22609/2009 и др.
СМЕНА СТАТУСА ЗЕМЛИ
Что меняем: категорию или вид разрешённого использования?
Здравствуйте, Василий!
Наше поселение Родовых Поместий «Солнечное» находится в Смоленской области в Демидовском
районе около д. Диво. В 2009 году был создан Дачный Потребительский Кооператив «Солнечный». Земля поселения (паи, выкупленные у местных жителей) находится в собственности кооператива, несколько участков переведены в собственность их непосредственных владельцев, категория земли – для
сельхозпроизводства. В данный момент начались проверки о целевом использовании земли и, конечно
же, наши постройки являются незаконными. На поля приезжали представители Администрации, фотографировали и сейчас дела передаются в прокуратуру. Местная и районная Администрация нас поддерживают, так как понимают наше искреннее желание жить на земле не в деревне на 6 сотках, а на
гектаре в своём Родовом поместье, но им нужно законное основание для этого. На данный момент они
нам ничем помочь не могут. Они предложили пробовать вводить наши земли в черту поселения, но
только один проект этого стоит 800 000 рублей. И не один год придется этим заниматься и нет гарантий, что губернатор это одобрит, ведь такие решения принимаются им. Да и не все поселенцы будут
готовы этим заниматься, так как многие в ближайшем будущем жить на земле не намереваются.
Мы слышали, что сельхозземлю можно перевести в иную категорию – под дачное строительство, и
это решение принимается на уровне района, где у нас нет препятствий. Можете ли вы дать ссылки на
законы, где прописано, что такой перевод возможен. Но глава говорит, что в декабре вышел закон, который запрещает такое строительство. Может быть, вы подскажете другие пути. Будем очень рады! И
последний вопрос, который нас интересует: что считается жилым домом, а что нет? Главный архитектор нам так и не смог на него ответить. Заранее благодарим Вас!!!
С уважением, Олеся Бурцева.
Олеся, добрый день!
1) Прежде всего по статусу вашей земли (проверяйте). Категория – земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Вы что хотите поменять – категорию или вид разрешенного использования? Это ж две большие разницы! Категорию меняет губернатор, а вид РИ – глава местной администрации! Для смены категории земли и получения статуса «ИЖС»
ваши земли "нужно вводить в черту поселения", а за проект действительно нужно платить бешеные деньги. А
для изменения вида разрешенного использования на дачное или садовое хозяйство ничего этого не нужно. И
чиновники об этом всегда прекрасно знают.
2) Законами, которые регулируют условия и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, являются:
Градостроительный кодекс РФ (в особенности статьи 30, 33, 35, 36, 37, 39, которые вам следует внимательно прочитать)
Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» (статья 4, часть 1, пункт 3)
Земельный кодекс РФ (статья 7, пункт 2)
Административные регламенты об условиях и порядке оказания муниципальной услуги "Изменение
вида разрешенного использования земельных участков" (разрабатываются для каждого сельского поселения в
соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" и утверждаются решением представительного либо высшего исполнительного органа местного самоуправления сельского поселения)
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые разрабатываются органами архитектуры муниципального района для территории каждого сельского поселения – если они у вас уже утверждены (проверить:
http://fgis.minregion.ru/fgis/).
Суть этих законов в следующем.
До утверждения правил землепользования и застройки вашего поселения вид разрешённого использования земельного участка изменяется на основании решения главы местной администрации по результатам
публичных слушаний (п.3 ч.1 ст.4 ФЗ «О ГрК РФ»).
Общая процедура:
1) Заявление об изменении вида разрешенного использования главе местной администрации
2) Предварительное решение о возможности изменения разрешенного использования земельного участка
3)
4)
5)
6)
7)
Подготовка и сбор необходимых документов, заключений и согласований (при необходимости)
Объявление в газету о проведении публичных слушаний
Проведение публичных слушаний и оформление протокола об их результатах
Принятие решения об изменении вида разрешенного использования главой местной администрации
Внесение изменений в документы.
После утверждения правил землепользования и застройки любой вид разрешенного использования из
предусмотренных зонированием территорий видов выбирается вами самостоятельно (путём подачи заявления в кадастровую палату) без дополнительных разрешений и процедур согласования (п.2 ст. 7 ЗК РФ).
Поэтому вам прежде всего следует узнать, проведено ли на территории вашего Пересудовского сельского
поселения зонирование территорий и приняты ли у вас Правила землепользования и застройки.
a) Если приняты, то ваши земли скорее всего отнесены к зоне С-1 (пашни, сенокосы, пастбища, залежи,
земли, занятые многолетними насаждениями – садами, виноградниками и др.). Тогда вам нужно будет подать
заявление о переводе ваших земель в зону С-2.
b) Если ПЗЗ уже подготовлены, но ещё не утверждены, можете попробовать попросить чтобы вас с самого начала записали в зону С-2 – которая разрешает использование земель для дачного, садового хозяйства,
личного подсобного хозяйства, животноводства, пчеловодства и т.д. (что вам и надо).
c) Если ПЗЗ не приняты (что скорее всего, т.к. я их на сайте http://fgis.minregion.ru/fgis/ не нашел), обращайтесь к главе администрации с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного
участка с «ведение сельскохозяйственного производства» на «ведение дачного хозяйства» .
Примечание 1. Поскольку для ведения коллективного дачного хозяйства законом предусмотрена разработка проекта организации и застройки территории дачного некоммерческого объединения граждан, рано или
поздно вам будет необходимо:
коллективно нарисовать образ вашего будущего поселения РП «Солнечное»;
самостоятельно подготовить на его основе проект организации и застройки территории ДНО (хорошо,
если в коллективе найдётся свой архитектор или землемер);
предусмотреть в этом проекте территории общего пользования и инженерной инфраструктуры согласно СНиПам;
далее согласовать проект со всеми заинтересованными службами и вынести на публичные слушания,
после чего утвердить в местной администрации.
Примечание 2. Поскольку в пункте 3 части 1 статьи 4 ФЗ «О введении в действие ГРК РФ» сказано, что
Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального
строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением
случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного
использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство (такие решения принимаются
губернатором), а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального
закона, с учетом результатов публичных слушаний…
то вам следует с самого начала понять, что «дачное хозяйство» и «индивидуальное жилищное строительство» – это два совершенно разных вида разрешенного использования31. Не путайте их сами и не давайте «путать» вашим чиновникам. Они могут заявлять (на словах) что это одно и то же, что нужно менять категорию
земли, что они вообще ничего не могут и т.п. Поэтому действовать здесь надо так:
1) прежде всего найдите по базе «КонсультантПлюс Регион» или на сайте Администрации принятый у вас
Административный регламент об условиях и порядке изменения разрешенного использования
земельных участков;
2) внимательно прочитайте его и посмотрите, какие образцы документов (Заявление об изменении вида
разрешенного использования, Постановление главы администрации об изменении вида разрешенного
использования) утверждены в качестве Приложений к нему;
3) составьте заявление об изменении вида разрешённого использования по утверждённому образцу (Приложение № 1 к Административному регламенту);
31
Индивидуальное жилищное строительство осуществляется в посёлках городского типа и других населённых пунктах в границах
земель населённых пунктов в соответствии с ЗК РФ и ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», а на землях сельскохозяйственного назначения гражданами ведётся садовое и дачное хозяйство, которое регулируется Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Это разные категории земель, разные размеры земельных участков и разные основания их предоставления гражданам в аренду или собственность. В вашем случае при изменении РВИ на
«дачное хозяйство» разница будет ещё наглядней, если вы предложите чиновникам посчитать коэффициент строительного использования вашего земельного участка: под саму застройку отойдёт менее 1 %, остальная площадь будет использоваться для получения
сельхозпродукции и выращивания многолетних насаждений, т.е. для сельскохозяйственных и природоохранных целей.
4) приложите к нему все документы, которые требуется собрать и представить вместе с данным заявлением (перечень документов – исчерпывающий);
5) обратите внимание сотрудников Администрации на установленный Регламентом срок оказания муниципальной услуги – изменение вида разрешенного использования (как правило – 30 дней);
6) перечислите вслух установленные Регламентом основания отказа в принятии решения об изменении
разрешенного использования и знайте – других оснований отказа, кроме указанных в данном Регламенте, для вас не имеется!
После этого – подавайте заявление, при необходимости – участвуйте в публичных слушаниях, получайте
положительное заключение о результатах публичных слушаний и – Постановление главы администрации об
изменении вида разрешённого использования земельных участков. И помните, что вы – Заказчик данной услуги, а Администрация – Исполнитель, т.е. орган, который ОБЯЗАН её Вам оказывать!
Взимание платы за предоставление данной муниципальной услуги нормативными правовыми актами не
предусмотрено!
Определения.
Садовый земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им для
выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных с/х культур и картофеля, а также для отдыха (с правом
возведения жилого строения и правом регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений).
Дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях
отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом
регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых,
ягодных, овощных, бахчевых или иных с/х культур и картофеля).
Земельный участок для индивидуального жилищного строительства – участок в пределах населенного
пункта, предоставленный гражданину или приобретенный им для возведения жилого дома с правом регистрации
проживания в нем, бытовых и хозяйственных строений и сооружений с соблюдением градостроительных регламентов,
строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а также с
правом выращивания декоративных и сельскохозяйственных культур.
Ко эф ф и ци е н т стр о и те ль но го и с по льзо ва н и я земельного участка – отношение общей площади всех
строений на участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного
участка. Суммарная разрешенная общая площадь строений на участке определяется умножением значения коэффициента
на показатель площади земельного участка.
3) Теперь про строения и их виды. Строения бывают:
- капитальные и некапитальные;
- основные и вспомогательные;
- жилые и нежилые;
- здания и сооружения.
Здания всегда имеют все удобства (свет, вода, канализация, отопление) и могут быть жилыми или нежилыми. Например, жилой дом – это и есть индивидуально-определенное здание, предназначенное для постоянного проживания граждан.
А вот сооружения таких удобств не имеют. Потому что они предназначены для другого: продукцию сохранить, производство организовать, людей временно от непогоды укрыть.
Но тут одна закавыка есть. Изначально понятие «строение» было родовым термином, а словами «здания» и
«сооружения» обозначали два главных вида строений. Теперь в законах появилась некоторая путаница, и они
иногда употребляют термин «строение» как видовой: «здания, строения, сооружения». И далее закон говорит:
на садовом участке можно возводить жилое строение, а на дачном – жилой дом. А в чём разница?
Ну, во-первых, в жилом доме на дачном участке всегда можно было прописаться. Почему? Потому что он
пригоден для постоянного проживания – там все удобства есть. И он всегда капитальный.
А в жилом строении на садовом участке было нельзя прописаться. Почему? Потому что в СССР садоводам
не разрешали строить капитальные постройки, а заставляли строить «времянки». Соответственно там нет
удобств, а значит, они и не пригодны для постоянного проживания. Почему и прописаться нельзя
А дачникам капитальные постройки строить разрешали. Потому что дачные участки в СССР давались исключительно генералам, офицерам, учёным, артистам… А простому народу их не давали, а выделяли садовые
и огородные участки.
Эпоха ушла, практика поменялась, а понятия в законах остались. Вот народ и не понимает: в чём разница?
Тем более что дачные участки выделяются теперь всем гражданам, а на садовых участках (особенно в Подмосковье) уже давно дворцы целые строят. И есть такое правило: если ваше строение на садовом участке обладает
всеми признаками капитального дома со всеми удобствами – его можно признать жилым домом и зарегистриро-
ваться в нём на ПМЖ. При этом сам садовый участок может находиться как на землях населенных пунктов, так
и на землях сельхозназначения. Так решил Конституционный Суд РФ.
Поэтому менять вид разрешенного использования можно как на дачное, так и на садовое хозяйство –
строиться можно точно так же, кадастровая стоимость такая же или даже дешевле, с пропиской теперь всё
нормально, Конституционный Суд РФ прописку в жилых строениях на садовых участках земель сельхозназначения разрешил, – а дачный кооператив можно реорганизовать в садовый (это легко).
Определения.
Застройка земельного участка – возведение на земельном участке зданий и сооружений, их перестройка или снос.
Допускается законом на земельном участке, который используется на праве собственности, постоянного (бессрочного)
пользования и пожизненного наследуемого владения, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм
и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (ст. 263, 266, 269 ГК РФ). Арендатор осуществляет право застройки на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (ст. 264 ГК РФ).
Объект капитального стро ительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не
завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Здание – архитектурно-строительный объект, назначением которых является создание условий (защита от
атмосферных воздействий и пр.) для проживания, труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения
продукции или содержания животных. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу, а
также необходимые для их эксплуатации коммуникации: систему отопления, внутреннюю сеть водопровода, газопровода
и канализации со всеми устройствами, внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей
осветительной арматурой, внутренние телефонные и сигнализационные сети, вентиляционные устройства
общесанитарного назначения, подъёмники и лифты.
Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
таком здании (ст. 16 ЖК РФ).
Сооружение – инженерно-строительный объект, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и
ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида,
хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ)
4) Вообще говоря, земельные участки с разрешённым использованием «для сельскохозяйственного производства» – это не такие уж и плохие в смысле статуса земельные участки.
Во-первых, на этих земельных участках допускается (Земельным кодексом допускается!) возведение
зданий, строений и сооружений (п.2 ст. 77 ЗК РФ). Да, эти строения должны использоваться как ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ, но они могут быть КАПИТАЛЬНЫМИ. Это – раз. Значит, ваши бани, мастерские, бытовки и
сараи даже сейчас нисколько не противоречат ни закону, ни режиму земель сельхозназначения. Семена,
рассаду, грабли, вёдра и косу вы там, наверное, и держите. Ну и что, что спите в сарае, негде больше, вот и
спите. Земля у вас в собственности и вы сами знаете, где вам спать и как вам своё хозяйство вести, а чиновников это не должно касаться. Их должны касаться соседние земли, которые пустуют, зарастают лесом и
деградируют год от года. А у вас:
1) сажаются плодово-ягодные и другие ценные многолетники
2) есть огороды и они расширяются
3) всё больше прудов для орошения всех культур
4) скашивается трава на мульчу под огород и посадки
5) почва регулярно удобряется кухонными отходами, что способствует увеличению её плодородия
6) высажены полезащитные лесонасаждения по периметру каждого участка
7) выполняются другие противоэрозионные и почвозащитные мероприятия для сохранения и накопления плодородия земли…
Именно вы-то и используете землю по назначению. И если сейчас эта земля является выбывшей из сельскохозяйственного оборота (в связи с отсутствием реальной сельхозпродукции и зарастанием кустарником и мелколесьем), то вы её возвращаете в сельскохозяйственный оборот. А за это государство вам ещё само должно
деньги давать, как за освоение заброшенных угодий! До 50 % стоимости работ по освоению компенсировать
должно. Вот об этом замалчивается, когда разговор о вашей деятельности идёт. Поэтому и пытаются разговаривать о ерунде какой-то, вроде "жилые постройки уменьшают площадь сельхозугодий" (лучше посчитали б
сначала коэффициент строительного использования земельного участка), т.к. признав вашу деятельность сельскохозяйственной, нужно деньги из бюджета за освоение вами земли выдавать.
Во-вторых, вы предпринимаете меры к изменению правового режима ваших земель. И не ваша вина в
том, что дело тормозится. Вы, со своей стороны, делали всё что могли. Выдать разрешение на строительство
капитальных хозяйственных построек просили. Заявление об изменении разрешенного использования земельных участков на "дачное хозяйство" подавали. Присоединить вас к черте деревни или зарегистрировать как
новый хутор предлагали. Проект областного закона о Родовых поместьях депутатам передавали. Вместо до-
кументов о легализации получили отказы? Вы за это отвечать не можете, т.к. ответственности без вины не бывает. Вы пришли на землю, чтобы возрождать сельские территории и заниматься сельским хозяйством. Вы
живёте на своей земле и отвечаете за неё, а за документы отвечают власти и должностные лица, которые и
должны вносить в них необходимые изменения.
Вы это чиновникам прямо говорите, и в законы их тыкайте: например, что выращивание многолетних насаждений – это вид растениеводства; что земли, занятые многолетними насаждениями – это самые ценные
земли сельхозназначения; что сельскохозяйственная продукция – это не только зерно, мясо и картофель, но и
плоды, ягоды, грибы и орехи32; что для того чтобы на земле что-нибудь вырастить, человеку нужно сначала
жильё и туалет построить; что есть основной вид целевого назначения (выращивание с-х продукции), а есть
дополнительные, без которых осуществление основного вообще невозможно; что вместо чем палки в колёса
людям вставлять, лучше бы оформили всё давно и Президентскую программу развития сельских территорий
выполнили и т.п. И что они вообще давно должны были зарегистрировать вас как новый хутор. Как населённый пункт на землях сельхозназначения . И по-моему, в Смоленской области хутора ещё есть33.
В-третьих, если кто-то считает, что ваши постройки являются незаконными, они должны доказывать
это в суде. Вообще все споры по типу "имеет право – не имеет права" должны решаться в суде. Так уже было
в поселении РП «Родное» Владимирской области, жителями которого создан замечательный прецедент. Несколько лет их пытались оштрафовать за использование земли не по назначению и снести возведенные постройки как самовольные. Механизм здесь следующий:
согласно статье 9.5 КоАП РФ, штраф за осуществление капитального строительства без получения соответствующего разрешения для физ. лиц составляет от 2000 до 5000 рублей, для юридических лиц – от
500.000 до 1.000.000 рублей;
при назначении штрафа назначается и срок для устранения нарушений (от трёх месяцев до года);
если штраф не оспорен и нарушение не устранено, лицо штрафуется повторно, а при несоответствии постройки целевому назначению участка может быть предъявлено требование о сносе постройки как незаконной.
Все эти посягательства были признаны в суде незаконными. Люди отстояли своё право жить и строиться на
землях сельхозназначения, предназначенных «для сельскохозяйственного производства». Абсолютно та же
ситуация сейчас у вас! Постройка может быть признана самовольной только судом, который вы наверняка выиграете, если будете идти с верою и до конца. А если вас будут штрафовать за нецелевое использование земель, вы сами должны оспаривать в суде каждое постановление, каждую бумажку, чтобы не создавать ни одного прецедента не в вашу пользу. Да, придётся походить в суд! Но вы должны знать, что ЗАКОН НА ВАШЕЙ
СТОРОНЕ, И ВСЕ ВАШИ ПОСТРОЙКИ, РАЗУМЕЕТСЯ, ЗАКОННЫ, ПОТОМУ ЧТО ВЫ ЗАНИМАЕТЕСЬ
СЕЛЬСКИМ ХОЗЯЙСТВОМ. И никакой закон вам не может запретить этим заниматься. Да собственно он и
не запрещает, т.к. без построек граждан не будет ни возрождения сельских территорий, ни сельского
хозяйства.
А теперь посмотрим закон осмысленно, чтобы впредь не позволять его безграмотное толкование:
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ
Статья 77. Земли сельскохозяйственного назначения
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются… земли, занятые… зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки
сельскохозяйственной продукции.
32
Правительством РФ утверждены несколько Перечней сельскохозяйственной продукции, под которой, в частности, понимаются продукция цветоводства, садов, виноградников, многолетних насаждений, семена деревьев и кустарников, семена в плодах, сеянцы
и саженцы деревьев и кустарников, лекарственные растения (возделываемые и дикорастущие), орехи культурные и дикорастущие и др.
См.: Постановления Правительства РФ от 19.05.2007 № 297, от 25.07.2006 № 458, от 16.05.2001 № 383.
33
Кстати, этот вопрос – очень хорошая тема для начала диалога с властями и депутатами. "Почему я не могу прописаться в своём
доме? Почему я не могу оформить свой дом, у меня здесь хозяйство? Мы здесь живём, занимаемся хуторским сельским хозяйством. Выполняем пожелания Президента по развитию сельских территорий. Давайте, содействуйте нам, легализуйте нас. Не можете нас
оформить по существующим законам – принимайте закон о Родовых поместьях". (Губернатор Смоленской области поддерживает
Родовые поместья). Написать губернатору коллективное письмо, предложить узаконить ваши поселения как Родовые поместья. Чтобы
до чиновников дошло, что нужен закон о Родовых поместьях, начать по типу – "Разъясните нам". "В соответствии с Президентскими
программами «Малоэтажная Россия», «Жильё для российской семьи» и «Устойчивое развитие сельских территорий» по закону ____ области "Об административно-территориальном устройстве ____ области" просим разъяснить путь создания нового
хутора на территории ___ района". ("Мы сами-то не понимаем – в земле копаемся, село возрождаем, – Вы разъясните нам, как сделать правильно"). Прикладываете копии своих документов и официально отправляете, чтобы получить письменный ответ. По закону
"О порядке рассмотрения обращений граждан РФ" от 02.05.2006 № 59-ФЗ вам должны ответить в течение месяца. Получите ответ –
позвоните на телефон, придёте на приём, оставите впечатление и документы ("А Конституционный суд прописку на сельхозземлях
разрешил!"). В любом случае начнётся диалог и переписка, а если ответ будет вразумительным – будете действовать так, как напишут
в администрации губернатора его юристы-советники.
А теперь читаем ЗК РФ правильно:
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ
Статья 77. Земли сельскохозяйственного назначения
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются земли, занятые ЗДАНИЯМИ
(капитальными! здания – это всегда капитальные постройки! жилой дом – это тоже "здание" –
ст.16 ЖК РФ), СТРОЕНИЯМИ (капитальными и некапитальными), сооружениями, ИСПОЛЬЗУЕМЫМИ ДЛЯ (не "предназначенными для… ", а "ИСПОЛЬЗУЕМЫМИ для…") производства (плодоовощных консервов), хранения (семян в мешках, саженцев в горшках, рассады на подоконнике и урожая
в погребе) и первичной переработки (сушки, солки, консервирования, маринада, жарки, варенья и др.)
сельскохозяйственной продукции (овощей с огорода, фруктов из сада, молока из-под козы, орехов из
лесу, лекарственных растений с поляны и так далее).
Так что если дело дойдёт до суда, вам нужно будет все эти аргументы тщательно расписать и суду постараться представить. Так, чтобы суд вас понял. И чтобы увидел, что вас – много, что вы – реальные, что вы там
– живёте и жить будете. И знаете свои права и законы. Вот так и наши юристы читали законы, когда в Родном
были суды по постройкам, – и люди выиграли их.
Ваше дело правое! Иск будет отбит! Победа будет за вами!
5) Как доказывать в суде право строительства (если придётся). Как уже ясно, весь вопрос упирается не в
целевое использование земли, а в отсутствие разрешения на строительство. Посему заглянем в Гражданский
кодекс РФ.
Гражданский кодекс РФ (часть первая)
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,
созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми
актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм и правил.
Вывод первый. Закон относит к самовольным постройкам только объекты недвижимого имущества. А
согласно статье 130 ГК РФ, недвижимым имуществом является всё, что прочно связано с землей, то есть такие
объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Следовательно, все
строения и сооружения некапитального характера самовольными постройками не являются. Некапитальные
строения и сооружения (бытовка, беседка, теплица, сарай, навес), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам «вспомогательного использования» (мастерская, баня, гараж, колодец, погреб, туалет) возводятся без получения разрешений на строительство (п.3 ч.17 ст. 51 ГрК РФ).
2. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев,
предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
При изучении прецедентов сноса построек оказывается, что постройки либо были возведены самовольно
на чужих участках без согласия собственников, либо находились в охранных зонах, не допускающих строительство (водоохранные, санитарные, защитные, ЛЭП, газовые магистрали, кабели и т.п.). Там строительство
действительно недопустимо. Если на земельном участке нет зон, запрещающих строительство – строительство
на нем в принципе не запрещено!
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом … за лицом, в собственности
которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не
может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы
других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вывод второй. Если вы являетесь собственником участка «для сельскохозяйственного производства», в
принципе вы даже сейчас можете легализовать свою постройку через суд. В суде нужно доказать, что постройка не нарушает чьих-либо прав (например, соседей) и является безопасной (соответствует СНиПам, требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям). Поэтому рекомендуется не только соблюдать
все эти требования, но и строиться с "запасом" прочности. Суды же решают такие иски в основном в пользу
граждан, т.к. в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010
года прямо указано:
Пункт 26. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку
подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки
являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению
которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не
нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли
угрозу жизни и здоровью граждан.
Вывод третий. Если вы обращались за получением разрешения на строительство (и получили отказ), суд
обязан признать вашу постройку законной. Далее на основании решения суда производится регистрация права
собственности.
БЫТЬ ДОБРУ!
Василий Петров
Здравствуйте, Василий! Благодарим Вас за быстрый и информативный ответ. Приятно знать, что
мы не одни такие "на сельхозземлях строимся".
Мы изучаем полученную от Вас информацию. Зонирование у нас действительно не проводилось.
Вы сообщаете, что нужно обратиться в местную Администрацию – в сельскую (я там работаю уже
два месяца старшим менеджером) или в районную ?
Распределение полномочий между администрациями поселения и района бывает разным, так что для начала обращайтесь в сельскую администрацию, но с письменным заявлением об изменении вида разрешенного
использования. (Если они сочтут себя некомпетентными, обращайтесь в район).
Если нужно узнать этот вопрос заранее и в точности, найдите в Интернете Справочную правовую систему
«Консультант-Плюс РЕГИОН». Зайти на их сайт, выбрать базу «Смоленская область», посмотреть Административные регламенты о порядке изменения разрешенного использования земельных участков. Если на уровне
сельского поселения таких документов не принято, значит, все полномочия сохраняет за собой район.
Нам советуют 15 га присоединить к деревне Диво. Это 9-ое поле поселения, которое наиболее активно осваивается. Если нам менять вид разрешенного использования, то, как Вы заметили, нам нужен
проект, но у нас 120 га и поля, которые находятся далеко от деревни, вообще не осваиваются. Будет
сложно что-то про них придумать.
Проект рисуйте только для тех земель, где реально строятся, сажают и живут. С привлечением мыслей тех
людей, которые там поместья и создают. За других людей и «на будущее» работу не делайте – только проблемы потом будут. Да и зачем суетиться за те поля, которые не осваиваются? Там же и «нарушений» нет. Придёт
время, вопрос назреет – найдёте и решение.
Мира, гармонии и силы светлых намерений вам и вашей земле!
Василий Петров
Нужен ли ДНП проект застройки, если РВИ уже изменено?
Здравствуй, Василий!
Нам изменили разрешенное использование земельных участков с «сельскохозяйственное производство» на «дачное строительство» без проекта. То есть никакого проекта организации и застройки территории
нашего ДНП с нас не спрашивали. По всем земельным участкам на обоих полях это нам удалось.
После этого, уже где-то через пару лет, из администрации сельского поселения пришло письмо
(видимо, спохватились или решили подзаработать), в котором нам предъявили требование о разработке проекта застройки на всю территорию ДНП. За отсутствие проекта угрожают штрафом.
Какие аргументы мы можем представить чиновникам в ответном письме, чтобы не делать проект
застройки ДНП и не платить штраф? На какие положения законодательства мы можем сослаться?
Мы приобретали землю за свои деньги (покупали паи), не они же нам эти участки предоставляли?
Сергей Сарафанов, ПРП «Благодарное», Ярославская область
Сергей! Здравия!
Отбрехаться от чиновников, требующих сделать проект застройки ДНП под угрозой штрафа, нужно так:
Уважаемый такой-то такойтович!
В соответствии со статьями 12, 13 и 14 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками является о б я з а н н о с т ь ю о р г а н о в м е с т н о г о с а м о у п р а в л е н и я по месту жительства граждан.
После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому
объединению земельный участок бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность.
Во исполнение вышеуказанных норм Федерального закона № 66-ФЗ Постановлением Администрации Ростовского
муниципального района от 26.06.2012 № 1857 утверждён Административный регламент "Бесплатное предоставление в
собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным
некоммерческим объединениям".
В нашем случае, принадлежащие нам земельные участки не предоставлялись нам органами местного самоуправления в соответствии с нормами Федерального закона № 66-ФЗ, а были приобретены в гражданскоправовом порядке с последующим изменением вида разрешенного использования на "ведение дачного хозяйства".
В соответствии со статьёй 12 Федерального закона № 66-ФЗ, заказчиками схем зонирования территорий для размещения
садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений выступают органы местного самоуправления.
В соответствии с частью 5 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ, подготовка документации по планировке территории обеспечивается органами местного самоуправления поселения на основании генерального плана поселения и правил землепользования и застройки.
Статьёй 33 Федерального закона № 66-ФЗ устанавливается не обязанность ДНП разработать проект организации
и застройки территории, а право ДНП ходатайствовать о его разработке органами местного самоуправления.
На основании вышеизложенного, полагаем, что в данном случае обязанность разработать проект организации и застройки территории дачного некоммерческого объединения граждан возлагается законом на Управление архитектуры,
строительства и территориального планирования Администрации Ростовского муниципального района.
Со своей стороны, не возражаем против его разработки и утверждения органами местного самоуправления Татищевского
сельского поселения в составе документации по планировке территории, готовы предоставить имеющуюся у нас документацию.
С уважением …
Правильно ли я понял, что проект нам рано или поздно делать всё равно придётся?
Проект вам придётся делать только если:
1) Вас обяжут делать проект застройки ДНП в судебном порядке – если администрация предъявит
гражданско-правовой иск о понуждении ДНП к разработке и выполнению проекта, а суд вынесет такое
решение (это совершенно нереально! как они такое предъявят, если сами обязаны его бесплатно сделать!);
2) Вам потребуется какое-либо благо, право или преимущество, за которым вы обратитесь в администрацию (иной гос.орган), которая не сможет вам его предоставить, сославшись на отсутствие проекта
(Например, решите вы дома оформлять. А вам в администрации скажут – не могём вам без проекта адреса
присваивать – нумерацию домов утверждать, улицам наименования давать. Вот, делайте проект, тогда…).
По практике проект застройки территории ДНП – это одно из условий изменения РВИ земельных участков
на «для дачного строительства». Поскольку изменение РВИ уже произошло… проект вроде бы и не требуется.
Так что когда начнёте оформлять право собственности на жилые дома, и если без проекта не пройдёт, тогда
проект и закажете.
Письмо в администрацию согласно изложенному тексту ДНП было отправлено. Никаких штрафов для ДНП
не последовало. Через несколько месяцев администрацией был бесплатно утверждён проект.
Выбор формы юридического лица (по ФЗ № 66)
Для изменения РВИ на «садоводство» с нас потребовали создания юридического лица. Какую форму ЮЛ по ФЗ № 66 нам лучше выбрать?
Добрый день!
Ведение коллективного садового хозяйства согласно Федеральному закону № 66-ФЗ может осуществляться
в трёх организационно-правовых формах.
1) Садоводческий потребительский кооператив (СПК)
2) Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ)
3) Садоводческое некоммерческое партнёрство (СНП)
ЧТО ОБЪЕДИНЯЕТ ВСЕ ЭТИ ФОРМЫ (что в них общего):
- это некоммерческие организации. Они создаются для выполнения социальных функций и не преследуют цели извлечения прибыли. Они могут иметь имущество на праве собственности и осуществлять предпринимательскую деятельность, но полученная при этом прибыль не делится между участниками (членами) ЮЛ,
а целиком идёт на реализацию уставных целей (тех задач, ради которых само ЮЛ создавалось).
- добровольность участия. Предполагает свободный вход и выход участников. Согласно Конституции РФ
(ст. 30), никто не может быть принуждён к вступлению в какое-либо объединение или к участию в нём (т.е.
выход тоже нельзя запретить). Посему законом в принципе предусматривается возможность ведения садового
хозяйства на территории СНТ / СНП / СПК в индивидуальном порядке (ст. 8 ФЗ № 66).
- автономность прав на земельные участки от ЮЛ. Садовые участки принадлежат гражданам, а не ЮЛ;
участки никуда не вносятся и вообще к юридическому лицу никак не привязываются; в случае ликвидации
СНТ / СНП / СПК как юридического лица права его бывших членов на земельные участки и другое недвижимое имущество сохраняются.
- защищённость прав на имущество общего пользования. Если ЮЛ, являясь собственником общего
имущества, ликвидируется, каждый участник ЮЛ получает причитающуюся ему долю в общем имуществе
обратно.
В ЧЁМ СОСТОЯТ ОСОБЕННОСТИ (чем они друг от друга отличаются).
Первый момент: собственность на имущество общего пользования. Имеется в виду: отсыпанные дороги;
обустроенные поляны; общие дома; общественные колодцы; общая техника, общая электросеть и прочие объекты, приобретенные или созданные таким объединением за счет целевых взносов его участников (членов).
Так вот:
- в СПК и СНП имущество общего пользования находится в собственности самого юридического лица.
- в СНТ имущество общего пользования (по умолчанию) является совместной собственностью его членов
(при определенных условиях может являться и собственностью самого СНТ как юридического лица).
Второй момент: ответственность членов по обязательствам юридического лица. Имеется в виду, что
ЕСЛИ юридическое лицо наделает долгов или проштрафится перед государством, ТО участники (члены) этого
юр.лица:
- не отвечают по его обязательствам (в СНТ и СНП), как и само СНТ/СНП не отвечает по обязательствам
своих членов;
- несут субсидиарную ответственность по его обязательствам (в СПК) за счёт дополнительных взносов, а
также ежегодно покрывают образовавшиеся убытки из кармана каждого члена.
Резюме. По второму моменту СПК выглядит значительно хуже СНТ и СНП. Разница между последними –
только в собственности на общее имущество. Поэтому, если земли общего пользования планируется оформить
на ЮЛ – лучше создать СНП. Если коллектив считает, что общие земли нужно оформить в собственность самих граждан – это СНТ.
Благодарим за подробный ответ! Есть ещё такой вопрос.
Содержание юридического лица является достаточно затратным, и не устраивает нас ещё по ряду
причин (председатель – бухгалтер – отчётность – зависимость от чиновников – и т.д.)…
Можем ли мы после изменения РВИ на «садоводство» выйти из СНТ (СНП), закрыть его как юридическое лицо (ликвидировать) и вести садоводство в индивидуальном порядке?
Конечно ДА! Статья 8 ФЗ № 66 на это и направлена.
Нам не меняют РВИ на дачу, но это же незаконно?
Здравствуйте, Василий! Прочитали Вашу статью «Постройки на землях сельхозназначения законны!» и сразу возникли вопросы. Хотели бы получить разъяснения.
У нас земельные участки имеют категорию сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для производства сельскохозяйственной продукции». Земельные участки у каждого находятся в собственности, люди на них строятся. Для того, чтобы не возникло проблем мы обратились с заявлением к главе администрации МО «Барановское» об изменении вида разрешенного использования – на дачное хозяйство. Заявления приняли, рассмотрели и отказали. Отказ мотивировали
тем, что с Департамента Земельных отношений Вологодской области пришло разъяснительное письмо,
где указывалось, что изменение вида разрешенного использовании возможно только в случае изменения категории земель, земли сельхозназначения – угодья, подлежат особой охране.
Природоохранная прокуратура обязала Росреестр направить письма во все муниципальные образования Вологодской области.
У нас в области был ещё случай, когда человек уже получил документы об изменении вида разрешенного использования на садоводство, вмешалась природоохранная прокуратура, в судебном порядке, все было возвращено обратно.
У Вас не было описано такого случая. Наше предположение, что наша область завышает требования, либо мы что-то не знаем. Просим разъяснить.
С уважением, Анна Савина – юрист НП «Родная Земля»
Анна, добрый день!
Такая ограничительная позиция исходит от Минэкономразвития РФ, его трактовка изложена в Письмах от
12 июля 2011 г. № Д23-2916 и от 15 декабря 2011 г. № ОГ-Д23-2457. Но:
во-первых, это противоречит Земельному кодексу РФ, который не устанавливает такого ограничения
в ст. 79 (особенности использования сельскохозяйственных угодий). А наоборот, в ст. 78 прямо говорит, что
"Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с
сельскохозяйственным производством целей: гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские)
хозяйства, личные подсобные хозяйства, САДОВОДСТВО, животноводство, огородничество…
Здесь идёт речь о ВСЕХ землях сельскохозяйственного назначения, которые делятся на сельхозугодья (п.1
ст. 79) и территориальный базис (п.2 ст. 77). То же самое следует из статьи 81 ЗК РФ (п.2). Любые земли сельхозназначения могут предоставляться гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства.
во-вторых, это противоречит письмам самого Минэкономразвития, который в Письме от 08.04.2010
№ Д23-1219 и Письме от 29 декабря 2010 г. № Д23-5405 прямо указал:
"Собственник земельного участка, НЕ ЯВЛЯЮЩИЙСЯ ЧЛЕНОМ ДАЧНОГО НЕКОММЕРЧЕСКОГО
ОБЪЕДИНЕНИЯ ГРАЖДАН, вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка "для
крестьянского (фермерского) хозяйства" на вид разрешенного использования "для дачного строительства"
на основании решения органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний".
Обратите внимание, что это касается именно такого собственника земельного участка, который не является
членом дачного некоммерческого объединения граждан. Вас же там наверняка – много. Значит, вам уместнее
использовать своё НП «Родная земля» – реорганизовать его в СНП «Родная земля» и утвердить в архитектуре
проект организации и застройки его территории. Этот проект заменит вам решение главы об изменении разрешенного использования. Тогда вы обойдёте ограничительную трактовку Минэкономразвития, которая касается всё-таки тех граждан, которые хотят вести дачное хозяйство именно в индивидуальном порядке. Пробуйте! Может получиться.
Письма Минэкономразвития пересылаю.
С уважением,
Василий Петров
У меня КФХ в черте деревни. Хочу построить дом – не дают! Что делать?
Добрый день, Василий!
Помогите разобраться с одним вопросом, над которым я бьюсь уже 6 лет. У меня имеется земля в
собственности около 2 га. Участок находится в черте деревне Дубки Владимирской области. В свидетельстве на землю она категории "земли населённых пунктов", а вид – "земля для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства". Я решила сменить вид на ИЖС. Написала письмо в местное самоуправление и получила отказ: "Перевод запрещен в связи с тем, что участок находится в территориальной
зоне С1". Хотя по генплану она выделена, как зона С2.
Вот в чём собственно вопрос: на какой вид мне лучше всего перевести землю, чтобы построить на ней дом? И вообще могу ли я строить на этой земле? И кто собственно решает
все эти дела с зонированием, так как возле моего участка вся земля Ж-1? Что делать, посоветуйте.
С уважением, Вера Квартальнова
Вера, здравствуйте! Проще всего в вашей ситуации подать заявление в архитектуру о выдаче разрешения
на строительство капитального строения – на земельном участке с нынешним статусом это тоже возможно,
просто могут быть варианты:
1) Вы подадите заявление о выдаче разрешения на строительство капитального ХОЗЯЙСТВЕННОГО строения. По закону о КФХ это неотъемлемое право фермеров. Раз ваш участок – для ведения фермерского хозяйства, то нет законных оснований для отказа. Далее, после возведения строения, можно поменять его статус с «хозяйственное» на «жилое» – если это необходимо. А можно жить и так – какая разница, как
оно будет по бумагам называться?
2) Вы можете и сразу подать заявление о выдаче разрешения на строительство капитального ЖИЛОГО строения. Но здесь в законе о КФХ пробел, закон не говорит что это разрешено хотя и не говорит что
запрещено. Но вы можете попробовать и даже потребовать. По факту здесь тоже не будет законных оснований
для отказа, т.к. вы в черте населённого пункта и не важно в какой зоне – зону можно тоже поменять, как и разрешенное использование.
3) Делает это глава администрации, после подачи ему соответствующего заявления – об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Процедура включает в себя проведение публичных
слушаний. Придите на них и изложите свою позицию. По возможности приведите друзей и соседей, пусть
поддержат и подтвердят, что у них нет возражений. Тогда протокол публичных слушаний будет положительный, а значит, и решение всей ситуации будет наверняка положительное.
Для полноценного анализа ситуации хорошо бы посмотреть ваши местные Административные регламенты
и (или) Положения об изменении разрешенного использования земельных участков и выдаче разрешений на
строительство. Если вам требуется моя поддержка по этому вопросу, я могу их отыскать и вам будет на что
ссылаться, когда будете требовать от чиновников, чтобы они действовали по закону как он написан, а не взятку за свои «услуги» ждали. Форма заявления об изменении разрешенного использования обычно тоже этим
Регламентом/Положением утверждается. Там же указывается перечень оснований для отказа в удовлетворении заявления. Только чиновники обычно эти Положения и Регламенты не любят афишировать, им втёмную
удобнее . Кроме того, на сайте http://fgis.minregion.ru/fgis/ нужно отыскать ваши Правила землепользования
и застройки, а в них – градостроительные регламенты, и тогда будет ясно, какие виды разрешенного использования предусмотрены для вашей зоны а каких там действительно нет и тогда нужно саму зону менять.
В общем, если что, звоните или пишите – постараюсь помочь.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О КРЕСТЬЯНСКОМ (ФЕРМЕРСКОМ) ХОЗЯЙСТВЕ» от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ
Статья 6. Состав имущества фермерского хозяйства
1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные
средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.
(в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
2. Плоды, продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результате использования его имущества, являются общим
имуществом членов фермерского хозяйства.
3. Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не
установлено иное.
Доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество фермерского хозяйства устанавливаются соглашением
между членами фермерского хозяйства.
4. Перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, порядок формирования имущества фермерского хозяйства устанавливаются членами фермерского хозяйства по взаимному согласию.
Статья 11. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности
1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства,
могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
Опыт Любодара
Опубликовано в газете «Родовая земля», № 12 (89), 2011 г.
С исправлениями и дополнениями 2014 г.
I. ПРЕДЫСТОРИЯ
В декабре 2010 года жители одного из поселений, создаваемых во Владимирской области, обратились ко мне
за юридической помощью. На момент обращения оформление земли, длившееся около трёх лет, зашло в тупик.
Приобретённый у государства на общие денежные средства земельный массив общей площадью 178,5 га, изначально находившийся в категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием
"древесно-кустарниковая растительность, болота, нарушенные земли и прочие земли", по совету юриста, был переведён из зоны С-1 в зону С-2 и оформлен для «ведения дачного хозяйства».
В связи с изменением разрешенного использования земельного участка 178,5 га через несколько месяцев был
произведён пересчёт его кадастровой стоимости. Поскольку практика предоставления дачных участков в данной
области отсутствовала, в качестве средних показателей кадастровой стоимости аналогичных участков были использованы несколько коттеджных посёлков недалеко от границы с Московской областью. В результате утверждения новой кадастровой стоимости, которая увеличилась более чем в 2000 раз, повысился и размер земельного налога, составляя в пересчёте на поместье площадью около 1,4 гектара 10000 (десять тысяч) рублей.
Одновременно с этим руководителем земельной кадастровой палаты было заявлено о невозможности постановки участков площадью 1,4 га на кадастровый учёт, в связи с их несоответствием установленным требованиям к предельным (максимальным) размерам земельных участков. По мнению руководителя кадастровой
палаты, размеры дачных, садовых и огородных участков не должны превышать 25 соток, согласно областному закону «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность».
Перед будущими помещиками возникла угроза раздела поместий на участки по 25 соток. Оплачивать межевые работы и платить налог в 10.000 рублей за поместье никому не хотелось. Требовалось найти решение
обоих вопросов в соответствии с законом.
II. КАКИЕ БЫВАЮТ РАЗМЕРЫ
При оформлении Родовых поместий заявления о несоответствии земельных участков «предельным» размерам (ст. 33 ЗК РФ) от чиновников разных уровней поступали довольно часто. Однако эти требования, практически всегда, являются незаконными и, по большому счёту, ничем не обоснованными. Многие должностные лица путают размеры ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ земельных участков и размеры ОБЛАДАНИЯ земельными
участками. А это, как говорится, две большие разницы:
1) Размеры предоставления земельных участков в частную собственность граждан определяются решениями муниципальных зак.собраний (для участков ИЖС и ЛПХ) либо законами областей (для дачных, садовых и фермерских участков) именно для тех случаев, когда государство САМО предоставляет гражданам
земельные участки ИМЕННО ЭТОГО целевого назначения. В нашем случае, это случается довольно редко. В
основном люди сами покупают себе землю для создания поместья: где-то в деревне у частника участок с домом купят, где-то земельные доли («паи») у колхозников приобретут (потом начинают их выделять), где-то у
фермера или у колхоза (сельхозпредприятия) ненужную ему часть участка выкупят – а потом начинают пробовать это разрешенное использование менять. Так вот, на случаи изменения разрешенного использования
у ж е к у п л е н н ы х участков размеры п р е д о с т а в л е н и я земельных участков не распространяются!
На уровне интуиции это понимают все – а вот когда начинают лично оформлением заниматься, иногда доходит до курьёзов. Человек держит в руках кадастровый паспорт на земельный участок площадью 87 гектар, в
котором написано: вид права – частная собственность, разрешенное использование – «для ведения дачного
хозяйства». И ему говорят: вы знаете, для дачного хозяйства у нас в области участки – максимум 25 соток .
А у него в руках паспорт на дачный участок в 87 гектар! Спрашивается: мотив должностного лица, который
это делает, скорее всего какой? Ясно какой: либо денежный, либо он просто боится. Мы ведь во многих вопросах первыми идём, и по выделу долей, и по изменению разрешенного использования, и по созданию населенных пунктов в чистом поле. А значит, мы сами создаём и практику, и само право – в его реальном, жизненном смысле. То есть после нас, практически всегда, остаётся мощный прецедент, этакая колея, по которой уже
проще ехать другим. Первым всегда сложнее, зато остальным дорога будет уже накатана. Это тоже все понимают. Отсюда и страх, и попытки пресечь эту практику в самом начале. Но это – незаконно.
2) Размеры обладания земельными участками, то есть максимальные размеры земельных участков, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина (семьи) или одного юридического лица, устанавливаются законами субъектов В СЛУЧАЕ, ЕСЛИ ЭТО ПРЯМО ПРЕДУСМОТРЕНО ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ЗАКОНАМИ. Потому что это уже не земельные отношения, а г р а ж д а н с к и е . А гражданскоправовые отношения могут регулироваться только на уровне РФ (ст. 3 ГК РФ). И любые количественные ограничения ч а с т н о й с о б с т в е н н о с т и допускаются только на основании Федерального закона (пункт 2 статьи 213 ГК РФ). А случаев таких предусмотрено Федеральными законами только два:
─ земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства. Основанием здесь является Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» (статья 4, пункт 5, в ред. от 21.06.2011), согласно которому «Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве
собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз». До принятия этого ограничения субъекты РФ устанавливали максимальный размер земельных участков ЛПХ исходя из своего понимания целей и задач аграрной
политики в той или иной области. Например, в Тульской области такой максимальный размер для ЛПХ был установлен в 1 гектар, в Ярославской области – 1.5 гектара, в Московской и Калужской области – 2 гектара, Ульяновской области – 7 гектаров, Ивановской области – 8 гектаров, Владимирской и Вологодской области – 10 гектаров, Тверской области – 12 гектаров, Смоленской области – 15 гектаров, Кемеровской области – 17 гектаров,
Кировской области – 25 гектаров, Новосибирской области – 30 гектаров, Орловской области – 50 гектаров.
Представляется, что эти положения областных законов сохраняют своё действие в отношении всех земельных
участков, сформированных в таком размере до вступления в силу поправок в ФЗ «О ЛПХ», не имеющих обратной силы, а в отношении вновь образуемых земельных участков ЛПХ – действуют в части, не противоречащей
Федеральному закону. То есть, например, в Калужской области максимальный размер земельного участка ЛПХ
так и остаётся равным 2-м гектарам, а, к примеру, в Смоленской области максимальный размер земельных участков ЛПХ считается равным предельному (2.5 га).
─ земельные участки сельскохозяйственных угодий, используемые «для сельскохозяйственного производства» или «для сельскохозяйственного использования». Основанием является Федеральный закон «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 4, пункт 2). Эти размеры также различаются, но они
уже «астрономические»: где-то 10 % сельскохозяйственных угодий всего муниципального района, где-то 25 %,
где-то – 50 %, а где-то все 100 %! Но это – ЕДИНСТВЕННЫЕ предусмотренные законодательством ограничения. Для садовых, дачных и иных подобных им участков НИКАКИХ ОГРАНИЧЕНИЙ НЕТ. Тот, кто пытается
заявлять, что такие ограничения есть, должен это доказать, сославшись на соответствующий закон. Но ни в одном законе более таких ограничений не установлено.
3) Также нужно отметить, что в земельном законодательстве выделяются ещё размеры вновь образуемых
земельных участков, применяемые при разделе участков, их объединении, выделе земельных долей и т.п. Они
обычно "всплывают" из дебрей земельного законодательства при постановке участков на кадастровый учёт. Определяются эти размеры законами субъектов РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», муниципальными правовыми актами и градостроительными регламентами в составе Правил землепользования и застройки (статья 11.9 ЗК РФ). Но они также не являются законным основанием для отказа в кадастровом учёте
земельных участков34, так как:
─ для сельскохозяйственных угодий (зона С-1, градостроительные регламенты не распространяются)
минимальные размеры вновь образуемых участков приравниваются к минимальным размерам предоставления
земельных участков, а максимальные размеры вновь образуемых участков приравниваются к максимальным
размерам обладания земельными участками (абз.4 п.1 ст. 4, п.2 ч.1 ст. 19-1 ФЗ № 101);
─ для иных земель в зонах сельхозиспользования (зона С-2, участки предназначены для ведения садоводства, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства и т.п.) градостроительным регламентом данного
поселения данного района определялись только предельные размеры предоставления земельных участков, а
размеры вновь образуемых земельных участков вообще не устанавливались.
III. КАК УМЕНЬШАЮТ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ
При продаже любого земельного участка должна определяться его стоимость. В соответствии с Земельным кодексом РФ, стоимость земельных участков бывает 1) рыночная 2) кадастровая и 3) нормативная. Тем,
кто покупает землю у государства и с р а з у в с о б с т в е н н о с т ь , обычно предлагают продажу по РЫНОЧНОЙ стоимости и на торгах. А это самая высокая цена земли получается. Кадастровая стоимость, как
правило, всё-таки дешевле, а нормативная цена вообще низкая.
Но если земельные участки сначала брать в аренду, то через три года их можно будет выкупить в собственность намного дешевле. Почему выходит дешевле? Потому что в первые три года арендатор уплачивает только
арендную плату, которая на землях сельхозназначения обычно устанавливается весьма символическая (кое-где даже 100 рублей за гектар), а по истечении трёх лет исправный арендатор имеет право на выкуп земельного участка в
собственность (пп.9 п.2 ст.39.3 ЗК РФ). При этом его и на торги уже не посылают, и цена земли гораздо ниже –
потому что:
34
Таковы требования действующего законодательства. Однако чтобы ими суметь воспользоваться, необходимо знать правильную тактику их применения. Например, при приобретении земельных долей или земельных участков сельскохозяйственных организаций, которые имеют разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства" или "для сельскохозяйственного использования", важно сначала разделить поле на гектары, потом – менять разрешенное использование. Такая последовательность
действий избавляет от проблем при постановке земельных участков в 1-2 га на кадастровый учёт и позволяет юридически передавать
поместья их реальным хозяевам уже на самых ранних этапах оформления поселения (см. об этом ниже).
─ во-первых, в ряде областей она может рассчитываться уже от КАДАСТРОВОЙ стоимости (это определяется законом субъекта РФ). Например, в Вологодской, Воронежской, Курской, Ульяновской, Челябинской,
Ярославской области, а также в Красноярском крае арендаторы вправе выкупить земельный участок в собственность по цене, равной 20 % его кадастровой стоимости. В Ивановской, Ростовской области, Хабаровском
крае, Якутии и республике Алтай – по цене, равной 15 % кадастровой стоимости. В Рязанской, Костромской,
Магаданской, Нижегородской, Новгородской, Саратовской, Томской области и республике Марий Эл – по цене, равной 10 % его кадастровой стоимости. Во Владимирской области – по цене, равной 3 % его кадастровой
стоимости.
Примечание. В ряде субъектов РФ, политика которых рассчитана на долгосрочную аренду (Краснодарский, Ставропольский
край, Чувашия, Ярославская область, Еврейская авт.область), стоимость земли значительно снижается в случае выкупа не через 3 года, а через 10 – 15 лет аренды. В ряде субъектов РФ льготный размер выкупа (15 % кадастровой стоимости) применяется по отношению к гражданам, взявшим землю в аренду для ведения фермерского хозяйства (Брянская, Волгоградская области). В ряде субъектов РФ фермерам по истечении 3-5 лет аренды землю в собственность предоставляют бесплатно (Амурская, Иркутская, Нижегородская области). В ряде субъектов РФ гражданам, желающим заняться фермерским хозяйством, землю
с самого начала предоставляют в собственность бесплатно (Ивановская, Псковская, Самарская, Саратовская, Сахалинская,
Свердловская, Челябинская области, Татарстан, Приморский и Хабаровский край).
─ во-вторых, за три года можно провести ПОЧВОВЕДЧЕСКУЮ ЭКСПЕРТИЗУ, и на основании данных о реальном уровне плодородия земли и её деградации определить её реальную рыночную стоимость, после чего пересчитать и саму кадастровую стоимость в сторону уменьшения – чтоб выкупать потом пришлось
дешевле и земельный налог платить меньше. Для этого земельные участки, которые используются для обустройства Родовых поместий и находятся в категории земель сельскохозяйственного назначения, следует
относить не к 1-му, а ко 2-му, 5-му или 6-му номеру видов использования земель в зависимости от нынешнего состояния почвы и интегрального показателя её плодородия:
1.2.1. Земли сельскохозяйственного назначения, ПРИГОДНЫЕ ПОД ПАШНИ, сено1-ая группа, самая
косы, пастбища, занятые ЗАЛЕЖАМИ35 на дату проведения государственной кадастдорогая КС
ровой оценки земель, многолетними насаждениями
1.2.2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, МНОГОЛЕТНИХ
НАСАЖДЕНИЙ, ягодников, чая, винограда, риса
1.2.5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются ЛЕСА36
1.2.6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, НАРУШЕННЫЕ ЗЕМЛИ37, земли, занятые оврагами, песками…
2-ая группа, КС
ниже в 2 раза
5-ая группа, КС
ниже в 4-5 раз
6-ая группа, КС
ниже в 10-20 раз
- согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445) и Методическим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2005 N 145).
Этот вариант желательно применять в тех субъектах РФ, которые предлагают арендаторам выкупать земельные участки по рыночной стоимости либо по полной кадастровой стоимости даже по истечении трёх
лет аренды (Архангельская, Белгородская, Брянская, Волгоградская, Калининградская, Кемеровская, Ленинградская, Новосибирская, Орловская, Псковская, Тюменская области, республики Коми, Хакасия, Удмуртия и
др.), а также в тех местностях, где кадастровая стоимость земельного участка определена значительно выше
его сложившейся рыночной стоимости.
35
В соответствии с действующей и по сей день Инструкцией по дешифрированию аэрофотоснимков и фотопланов в масштабах
1:10 000 и 1:25 000 для целей землеустройства, государственного учёта земель и земельного кадастра (Министерство сельского хозяйства СССР, Главное управление землепользования и землеустройства, 1978 г.), "к залежам относятся земельные участки, которые
Р АНЕЕ использовались под пашню и более одного года , начиная с осени, не используются для посева сельскохозяйственных
культур и не подготовлены под пар… Отдельными контурами выделяются залежи, заросшие кустарником или порослью леса –
участки залежи, равномерно заросшие кустарниковой или древесной (высотой не более 4 метра) растительность ю, занимающей от
10 до 70 % площади участка…". Аналогичное определение залежи установлено Приказом Росреестра от 28.12.2011 № П/543.
36
В соответствии с той же Инструкцией Минсельхоза 1978 года для целей землеустройства, государственного учёта земель и земельного кадастра, к "лесам и кустарникам" на землях сельскохозяйственного назначения, в т.ч., относятся:
- "кустарники – земельные участки, площадь которых более чем на 70 % покрыта кустарниковой растительностью (ивняком,
можжевельником, орешником и др.)";
- "кустарнички – участки, заросшие вереском, багульником, черникой и др.";
- "поросль леса – участки, площадь которых более чем на 70 % заросла молодым лесом высотой до 4 метров;
- "лесные культуры – молодые посадки леса, не переведённые в лесопокрытую площадь".
37
"К нарушенным землям относятся все земли со снятым или перекрытым гумусовым горизонтом и непригодные для использования
без предварительного восстановления плодородия, т.е. земли, утратившие в связи с их нарушением первоначальную ценность (ГОСТ
17.5.1.01-83)" (Методические рекомендации по выявлению деградированных и загрязнённых земель, утв. Роскомземом 28.12.1994)
─ в-третьих, при приобретении у государства земель сельскохозяйственного назначения, которые являются
ВЫБЫВШИМИ ИЗ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ОБОРОТА в связи с их зарастанием кустарником и мелколесьем, государство ещё само должно компенсировать стоимость работ по освоению таких земель и их возвращению в сельскохозяйственный оборот. Кое-где об этом даже впрямую написано в областных законах38. Но и
без них это достаточно серьёзный аргумент при ведении переговоров с главой местной администрации и председателем комитета по управлению имуществом. При знании этого факта и его умелом использовании с самого начала
переговоров можно договориться об уменьшении стоимости земли в десятки раз.
Всего этого ребята из Владимирской области на тот момент не знали. А государство – з н а л о , но не подсказало. А наоборот – в о с п о л ь з о в а л о с ь . Предложило определить рыночную стоимость у «независимого»
оценщика и выставило земельный участок на аукцион. В итоге участок площадью 178,5 га (древеснокустарниковая растительность, болота, нарушенные земли!) обошёлся людям в два миллиона шестьдесят
тысяч рублей (и это – без права строительства). Если бы ребята взяли этот участок в аренду, через три года
они приобрели бы его за 60.000 рублей (Владимирская область – 3 % кадастровой стоимости!). Но они об этом
– н е з н а л и . Потому что в своё время им просто никто этого не подсказал. Единственно, что удалось представителю коллектива – договориться с государством о рассрочке платежей, потом несколько раз – об отсрочке платежей… Многим будущим помещикам пришлось влезть в долги. Но всё-таки – выкупили.
IV. СНАЧАЛА РАЗДЕЛИТЬ НА ГЕКТАРЫ, ПОТОМ – МЕНЯТЬ РАЗРЕШЕННОЕ
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ!
Дальше стали думать, как оформлять землю, чтоб на ней можно было строиться. Создавать новый населённый пункт (даже хутор) – слишком трудно. Присоединиться к существующему населенному пункту –
проще (процедура прописана в статье 4.1 ФЗ «О введении в действие ГРК РФ»), но вокруг никаких деревень
нет. В итоге вместо перевода в земли населенных пунктов решили изменить разрешенное использование
участка на «ведение дачного хозяйства». Эти участки дают право, оставаясь в категории земель сельскохозяйственного назначения, строить жилые дома и прописываться в них на ПМЖ (статья 1 ФЗ № 66 от 15 апреля 1998 года). Сказано – сделано. Обратились к юристу, получили от него пакет документов для создания
ДНП, зарегистрировались. Подали заявление главе поселения об изменении вида разрешенного использования
земельного участка (пп.3 п.1 ст. 4 ФЗ «О ГРК РФ»). Провели публичные слушания. Возражающих не нашлось.
Получили решение главы района об изменении разрешенного использования. Получили новые Свидетельства
и новые кадастровые паспорта со словами «для ведения дачного хозяйства». Земельный участок 178.5 га получил правовой режим зоны С-2.
Вот тут-то и оказалось самое интересное. В связи с изменением разрешённого использования земельного
участка удельный показатель кадастровой стоимости за квадратный метр вместо 9 копеек стал составлять 195 рублей. То есть кадастровая стоимость земельного участка повысилась в ДВЕ ТЫСЯЧИ РАЗ. И оспаривать нет смысла – всё по закону. Ну нету в этой области практики предоставления дачных участков. Значит,
нужно определять стоимость земли по аналогии. А как люди будут платить такой налог, никто, похоже, думать
не стал. В итоге пришлось вторично изменять разрешенное использование всего земельного массива на
"ведение садового хозяйства". На этот раз уже без главы поселения – благо зонирование на его территории
уже было проведено, а внутри одной зоны виды разрешенного использования земельных участков выбираются
их собственниками самостоятельно (п.2 ст.7 ЗК РФ) путём подачи заявления в кадастровую палату. В результате
кадастровая стоимость земли понизилась примерно в 100 раз. Получили новые кадастровые паспорта – отлегло.
В результате этих действий получилось так, что земельный массив 178.5 га получил разрешенное использование «для ведения садового хозяйства» раньше того, как он стал межеваться на конкретные гектары. И когда в Любодаре стали пробовать делить поле на гектары и ставить их на кадастровый учёт, оказалось, что раздел земельных участков (межевание) имеет свои сложности. Здесь применяются требования о максимальных и
минимальных размерах вновь образуемых земельных участков. А они привязаны к видам разрешенного использования (свои для каждого РВИ). Для садовых и дачных участков обычно это не более 20-25 соток. Соответственно, разделить поле на участки по 1-2 гектара уже ПРОБЛЕМАТИЧНО, т.к. "размеры не соответствуют установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным
или максимальным) размерам земельных участков" (пп.2 п.3 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Здесь идёт речь о размерах предоставления земельных участков, но
чиновники в кадастровой палате настаивают на том, что максимальные размеры вновь образуемых земельных
участков должны соответствовать максимальным размерам их предоставления. И если иное прямо не предписывается соответствующим АДМИНИСТРАТИВНЫМ АКТОМ – в постановке гектаров на кадастровый учёт
отказывают. Как мы поняли, без такого административного акта ставить на кадастровый учёт земельные участки в 1-2 гектара (и тем самым принимать на себя ответственность за образование «сверхкрупных», небыва38
В Калужской области производится бесплатное предоставление земельных участков любым гражданам для ведения КФХ, ЛПХ,
садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения, выпаса скота, если кадастровая стоимость земельных участков ниже среднерайонного уровня. Бесплатное предоставление нарушенных или деградированных земель гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, дачного хозяйства практикуется также в Московской, Воронежской, Ленинградской и некоторых других областях.
лых для района приусадебных (дачных, садовых) участков) никто из мелких чиновников не станет. При визите
в областную кадастровую палату представителю Любодара на словах объяснили, что «в принципе-то мы не
против, да нам нужно ОСНОВАНИЕ, бумажка, а сами мы не можем». В ходе разговора выяснилось, что таким основанием (административным актом) может быть:
1) Правила землепользования и застройки с особым градостроительным регламентом для усадебных хозяйств и особыми минимальными и максимальными размерами земельных участков родовых усадеб (например, от одного до четырёх гектар) – иными словами, эдакий «закон о родовых усадьбах» на уровне муниципального образования (сельского поселения);
2) Утверждённый главным архитектором проект организации и застройки территории СНП (ДНП) с погектарной разбивкой земельных участков (по закону, должен делаться бесплатно, а по практике – удовольствие дорогое, может обойтись в несколько сот тысяч рублей; либо нужно искать «своего архитектора» и делать
проект самим с учётом всех требований и СНиПов, подавая главному архитектору уже готовый проект лишь
на подпись);
3) Постановление главы района об изменении разрешенного использования каждого земельного участка
площадью 1 – 2 гектара.
Отсюда следует очень простой вывод. Сначала нужно было разделить поле на гектары, потом – менять разрешенное использование! Пока исходный земельный участок (поле) имеет разрешённое использование «для сельскохозяйственного производства», максимальные размеры вновь образуемых участков на него не
распространяются! Соответственно, с этим РВИ можно сформировать земельные участки практически любой
площади. Далее можно ставить участки на кадастровый учёт и распределять их между реальными собственниками. В итоге, решение главы района об изменении разрешенного использования данных участков станет для
всех иных чиновников тем самым ОСНОВАНИЕМ, которое снимет с них лишние страхи и сомнения при
дальнейшем оформлении земли и поселения в целом.
Таким образом, правильная последовательность действий по оформлению земли такова:
1) Размежевание приобретенного земельного участка (всего поля) на участки по 1-2 га (поместья), общественную территорию и дороги (раздел участка). Итоговый документ: межевой план на каждое поместье.
2) Подача заявления главе района об изменении вида разрешенного использования земельных участков 1-2 гектара (с исходного «для сельскохозяйственного производства», или – «для сельскохозяйственного
использования», на желаемое «для ведения садового/дачного хозяйства», или «для личного подсобного хозяйства»). Это требует проведения публичных слушаний. Итоговый документ: решение (постановление) главы об
изменении вида разрешенного использования.
3) Постановка земельных участков на кадастровый учет с одновременным внесением изменений в
ГКН о виде их разрешенного использования. Итоговый документ: кадастровый паспорт на каждое поместье.
4) Распределение земельных участков между реальными собственниками. Обычно для этого заключается договор о передаче земельного участка каждому помещику (в частную собственность, в аренду, в безвозмездное пользование) со всеми обязательствами помещиков по использованию земли39.
Наличие договора о передаче земельного участка даёт помещику право оформлять свои постройки в
качестве жилых домов (строений) и прописываться в них по постоянному месту жительства. В свою
очередь, наличие прописки даёт гражданину статус местного жителя со всеми вытекающими правами,
льготами и удобствами (при получении пенсии, почты, денежных переводов, при оплате электричества, при
покупке древесины, право оформления материнского капитала на строительство жилья, право создания ТОС,
право осуществления местного самоуправления и др.).
К сожалению, на момент начала оформления земли никто из создателей поселения "Любодар" такими
знаниями не обладал. После нескольких отказов из кадастровой палаты, поселением было принято решение идти
по 2-му пути – искать архитектора и делать проект организации и застройки территории СНП. Из-за внутренних
особенностей отношений в коллективе реорганизацию ДНП в СНП делать не захотели, так что регистрацией
юридического лица решили заниматься заново. Никому не нужное ДНП потребовалось закрывать. А дальше –
новая проблема: как распределить землю между её фактическими собственниками?
39
Опыт организации Родовых поселений показывает, что такие договора желательно заключать как можно раньше – лучше всего
начиная уже с того момента, когда будущие помещики "скидываются" деньгами, чтобы приобрести земельный участок или земельные
доли ("паи"). Обычно при этом один из этих "инвесторов" берёт на себя функции организатора поселения, и становится кем-то вроде
Исполнителя – Агента инвесторов и их "Доверительного Собственника", а отношения приобретают "инвестиционный" и "длящийся"
характер. Конструкция этого договора примерно такова: Инвестор вкладывает собственные денежные средства для приобретения земельного участка, а Исполнитель приобретает на них земельный массив, размежёвывает его на гектары, оформляет их согласно требованиям законодательства, и, в итоге, регистрирует земельный участок на имя Инвестора. Здесь же прописываются обязательства
"Инвестора" по использованию земли и прочие существенные условия договора.
Опубликовано в газете «Родовая земля», № 1 (90), 2012 г.
С исправлениями и дополнениями 2014 – 2015 гг.
Собственность на землю – ключевая проблема современности. Собственность в
Родовых поселениях – это проблема пустующих участков, соблазн для спекуляции
землёй, основа управления и власти и вообще, похоже, первопричина всех раздоров. Одни оформляют землю в "коллективную" собственность, то есть в собственность юридического лица. Кое-где получаются новые Ауровили. Другие горой
стоят за частную собственность и самодостаточность каждого. Но бывает, что
потом продают землю и исчезают навсегда. Или приезжают в поместье летом как
на дачу. Бывает, что соседа удаётся увидеть один-два раза в год. Кое-где половина участков так и не засажена. Перераспределить такие участки в связи с неиспользованием уже нельзя. Изъять их может теперь только государство, но оно этим
не занимается. Третьи временно оформляют всю землю на одного человека, которому все доверяют. Кое-где передача земли обратно помещикам недопустимо
затягивается, а доверие как-то постепенно утрачивается. Затем отношения с доверительным собственником начинают осложняться. Кое-где доходит до заявлений о мошенничестве и возбуждении уголовных дел. Кое-где вместо сотворения
новой цивилизации не вылезают из судов. В итоге многие поселения Родовых
поместий, сами по себе развивающиеся довольно быстро, упираются в глубокий
юридический тупик.
Дома не оформлены, прописки нет, земля не твоя, на руках никаких бумаг! Неудивительно, что изнутри
всё поселение трясёт и колотит! Во внешнем мире тебя не понимают! Законы такое не допускают! Чиновники не
понимают, как это так: деревня – в собственности юридического лица! То ли секта, то ли крепостное право!
Продаётся Родовое поместье, 1.800.000 рублей. Торг.
Мы будем создавать ведическую общину. Я буду волхвом, а вы – смерды. Не перебивать!..
Ни один из этих путей распределения земли создателей Родовых поместий не устраивал и не устраивает.
Практика создания Родовых поместий и организации поселений РП поставила задачу:
Каждая семья, которая обустраивает своё Родовое поместье, каждый член семьи, который вкладывает в него свой труд, должен являться хозяином этой земли. Однако Родовое предназначение поместья исключает использование этой земли как товара. Злоупотребления, вытекающие из права
распоряжения земельным участком как товаром, в поселениях Родовых поместий недопустимы. Отсюда вытекает необходимость в установлении ограничений на оборот земельных участков Родовых
поместий в виде запрета совершения с ними сделок купли-продажи, залога и иного отчуждения. Недопустим и раздел Родового поместья на части. Раз это РОДОВАЯ земля, то её можно передавать только
по наследству, а при жизни – только другому члену семьи или близкому родственнику. Ни юридическому лицу, ни иностранцу, ни какому-то другому гражданину поместье передаваться не может. Эти
ограничения оборотоспособности сохраняют Родовое поместье для потомков его создателя (основателя).
Они же способствуют использованию земли по целевому назначению, что является важным для всех
соседей, а, следовательно, соответствуют интересам всего поселения 40.
До принятия Закона о Родовых поместьях из всех возможных юридических инструментов для самостоятельного
решения этой задачи в арсенале создателей поселений РП имелся только ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ДОГОВОР.
Договор инвестирования (поселение РП «Родное», Владимирская область)
Договор предварительной купли-продажи (поселение РП «Дружное», Владимирская область)
Договор безвозмездного пользования (поселение РП «Ведруссов Град», Смоленская область)
Договор дарения долей в праве собственности (общая долевая собственность) с последующим выделом
Родовых поместий их хозяевам (поселение РП «КалиновецЪ», Нижегородская область)
5. Договор купли-продажи с обременениями права собственности (поселение РП «Любодар», Владимирская область)
6. Договор об организации поселения Родовых поместий (договор об осуществлении инвестиционного
проекта – поселение РП «Светодар», Тульская область)
7. Договор об установлении сервитута (поселение РП «Дружное», Владимирская область)
1.
2.
3.
4.
40
Эта концепция была положена в основу отношений собственности при разработке Закона о Родовых поместьях.
8. Договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок (поселение РП «Светодар»,
Тульская область)
9. Соглашение об уступке долга (поселение РП «Солнечное», Нижегородская область)
10. Соглашение о разделе земельного участка и прекращении общей долевой собственности (поселение РП
«КалиновецЪ», Нижегородская область)
11. Договор о внесении денежных средств в качестве целевых взносов на строительство дорог и иных объектов инфраструктуры (поселение РП «БлагоДарное», Ярославская область)
12. Договор агентирования на выполнение работ по строительству дорог и электрификации земельных
участков (поселение РП «БлагоДарное», Ярославская область)
13. Договор агентирования с доверительным собственником земельных участков, регулирующий порядок
передачи доверительным собственником (Агентом) земельных участков в частную собственность
14. Договор аренды ЧЗУ (поселение РП «Лучезарное», Новосибирская область)
15. Договор о порядке владения, пользования и распоряжения земельными участками общего пользования
В любом поселении Родовых поместий передача земли гражданину (семье), в конечном счёте, оформляется
каким-нибудь договором (купли-продажи, дарения, аренды, безвозмездного срочного пользования, инвестиционным договором и др.). Примечательно то, что в некоторых поселениях эти договора являются д л я щ и м и с я –
действующими в течение какого-то длительного срока. В течение этого срока договором определяются не только условия приобретения земельного участка, но и условия его использования (обтянуть гектар верёвочкой, посадить живую изгородь, приступить к строительству дома и т.п.). То есть этими договорами в интересах всего
поселения устанавливаются обязанности по обустройству земельного участка в качестве Родового поместья,
при этом земельные участки не передаются сразу в СОБСТВЕННОСТЬ, а сначала передаются в ПОЛЬЗОВАНИЕ и в первые год-два-три освоения земельного участка становится видно – обустраивается ли земля,
используется ли участок по назначению. По истечении "испытательного срока" все неготовые и случайные люди либо "засвечиваются", либо просто уходят ("отсеваются"). ПРИСУТСТВИЕ ЧЕЛОВЕКА В ПОМЕСТЬЕ и
ВЛОЖЕНИЕ В НЕГО ТРУДА дают основание для передачи человеку участка в собственность. Первичными
здесь являются не деньги, а вложенные в поместье энергия, труд, любовь и мысль. В таких поселениях
освоение земли происходит гораздо быстрее, т.к. земля передаётся в собственность по факту её обустройства,
а проблемы пустующих участков просто нет.
Но интересы поселения не ограничиваются условиями по освоению земли. В Родовом поселении каждый заинтересован в том, чтобы его соседом был человек, который будет обустраивать свой участок в
качестве Родового поместья и дальше. Также важно, чтобы соседом был человек, стремящийся к таким же
целям и придерживающийся таких же принципов отношений с соседями (единомышленник), к которому
можно обратиться за помощью как к доброму соседу (добрососедство), а при необходимости – вместе
встать плечом к плечу в трудную минуту (соратник) и просто прийти в гости душевно пообщаться за чашкой
чая – рассказать о своих делах, поделиться новыми мыслями и чувствами, спросить совет, узнать новости и т.д.
Однако такие интересы вступают в противоречие с правом собственника на свободное распоряжение своим
участком, т.е. с возможностью приобретения и (или) наследования земельного участка людьми, не стремящимися к обустройству на этой земле Родового поместья и воспринимающими доставшийся им участок земли в
качестве высокодоходного имущества (товара), который можно купить, продать, перепродать, сдать в аренду,
отдать в залог под кредит, размежевать на несколько участков по 10-15 соток и пустить их под застройку и так
далее… Иными словами, в результате совершения этих сделок земля теоретически может достаться лицу,
которое пожелает устроить на этой земле деятельность, совершенно противоположную её назначению. Но и
человеку для обустройства Родового поместья важно собственником и хозяином своей земли быть!
Столкновение интересов – налицо, и потребность в разрешении этого противоречия велика.
И вот уже в одних поселениях начинают изучать возможность заключения соглашений об обременении
недвижимого имущества. Всё чаще и чаще при заключении договоров о передаче земли в собственность пытаются вводить ограничения по распоряжению земельными участками и возведёнными на них строениями
(обременения права собственности). В других поселениях заключают договора безвозмездного пользования в
отношении поместья как ЧЗУ – части земельного участка поля, т.е. без межевания поля на поместья (что даёт
человеку права владения и пользования в отношении поместья и позволяет передавать его по наследству, но не
позволяет его продать, заложить и т.п.). В третьих поселениях вместо создания юр.лица и избрания организатора
поселения в качестве директора и председателя заключают с ним договор об организации поселения РП как с
Исполнителем и обязанным лицом – агентом-подрядчиком ("лакеем", а не "князем"), устанавливая в договоре чёткие сроки и порядок передачи земельных участков в частную собственность, а также порядок замены доверительного собственника (отказа от услуг организатора поселения РП и передачи его полномочий третьему лицу).
В целом, не отказываясь от передачи земли в собственность, жители поселений продолжают искать дополнительные приёмы, обеспечивающие использование этой земли согласно однажды установленному
для неё предназначению – чтобы земля продолжала использоваться и обустраиваться в к ачестве
Родового поместья к кому бы она ни попала. Прописывают в договорах о передаче земельных участков
определение Родового поместья и параметры его обустройства, устанавливают требования к его целостности и
неделимости, вносят соответствующие поправки в местные правила землепользования и застройки, добиваются
рассмотрения и принятия закона «О Родовых поместьях» и поправок о семейной (родовой) непродаваемой собственности, а пока такие законы ещё не приняты – применяют действующие положения Гражданского кодекса России с целью ограничить совершение с поместьем сделок, закрепить за поселением преимущественное право покупки земельного участка в случае его продажи или запретить его продажу, аренду, залог и иное отчуждение
вообще; пытаются урегулировать вступление в поселение наследников, договариваются о порядке владения,
пользования и распоряжения земельными участками общего пользования и т.д.
Правовым основанием для установления подобных обязательств является предусмотренный Гражданским кодексом РФ принцип свободы договора. Он означает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они
свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 ГК РФ). В соответствии с принципом свободы договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.2 ст. 421 ГК РФ). Кроме того, стороны могут заключить договор, в
котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми
актами (смешанный договор). Правила об этих договорах применяются в соответствующих частях к отношениям сторон такого договора постольку, поскольку иное не вытекает из соглашения сторон или существа
смешанного договора (п.3 ст. 421 ГК РФ). Например, в таком договоре могут предусматриваться:
обязательства по освоению земли
стоимость земельного участка
сроки его передачи в частную собственность
порядок расчёта
условия его дальнейшего использования согласно установленному в договоре предназначению
обязательства по внесению денежных средств на создание инфраструктуры поселения РП
обязательства по воздержанию от определенных действий и (или) сделок
ограничения и обременения права собственности и т.д.
Практика показывает: с подписанием такого договора в поселении решаются сразу несколько "проблемных"
вопросов по поводу земли. Некоторые из таких гражданско-правовых договоров, которые были заключены в
поселениях РП России, обнародованы для всеобщего пользования на сайте http://zarodinu-zaputina.ru/, и широко
известны. Рассмотрим их.
1) Договор инвестирования
Предметом договора являются отношения по вложению денежных средств, их использованию и передаче
приобретённого земельного участка гражданину в частную собственность.
Я вкладываю деньги. Ты покупаешь на них землю,и отдаёшь мне её в собственность!
Юридическая конструкция договора инвестирования впервые была применена жителями Родовых поместий
«Родное» (Владимирская область), когда в поселении назрел вопрос о передаче земельных участков Родовых поместий в частную собственность каждого жителя поселения. Однако опыт других поселений РП показывает, что
такие договора целесообразно заключать гораздо раньше – уже начиная с того момента, когда будущие помещики «скидываются» деньгами, чтобы приобрести земельный массив («поле») или земельные доли («паи»).
Обычно при этом один из этих "инвесторов" берёт на себя функции организатора поселения, и становится
кем-то вроде Исполнителя и "доверительного собственника", а отношения приобретают «инвестиционный»
и «длящийся» характер. Факт вложения денежных средств удостоверяется распиской с подписями Сторон, а
заключенный в письменной форме договор гарантирует Инвестору: 1) целевое использование доверительным
собственником вложенных денежных средств; 2) право получить в частную собственность земельный участок
соответствующей площади, а в случае отказа от договора – 3) право получить обратно вложенные денежные
средства в установленные договором сроки. Конструкция этого договора примерно такова: Инвестор вкладывает собственные денежные средства для приобретения земельного участка, а доверительный собственник
(Исполнитель)41 приобретает на них земельный массив, размежёвывает его на гектары, оформляет их соглас41
В качестве Исполнителя (доверительного собственника) может выступать как гражданин, так и юридическое лицо (НП, ДНП, СНТ и пр.)
но требованиям законодательства, и, в итоге, регистрирует земельный участок на имя Инвестора. Здесь же
прописываются обязательства Инвестора по использованию земли и прочие существенные условия договора42. При этом предмет договора инвестирования может быть сформулирован примерно так:
1.1. Согласно настоящему Договору Инвестор вкладывает собственные денежные средства в размере ____ рублей для приобретения земельного участка площадью ___ гектара и принимает на себя обязательства по его обустройству на согласованных Сторонами в настоящем Договоре условиях, а Исполнитель принимает указанные денежные средства, организует выполнение межевых (кадастровых) работ и
передаёт сформированный земельный участок Инвестору в частную собственность в порядке и в сроки, которые устанавливаются настоящим Договором.
Таким образом, конструкция договора инвестирования не только объединяет в себе правила Гражданского
кодекса РФ о договоре целевого займа (ст. 814 ГК РФ) и договоре купли-продажи недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК
РФ), но и – что особенно важно – допускает объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования43, что позволяет накопить денежные средства для приобретения земельного массива достаточно большой площади. Заключение договора в письменной форме даёт гражданину, уже с момента вложения денежных средств, юридическое право пользования земельным участком (глава 36 ГК РФ) без всякой государственной регистрации (п.2 ст. 26 ЗК РФ). Перечисление же в договоре конкретных обязательств Исполнителя исключает возможные злоупотребления с его стороны и ставит отношения в коллективе на твёрдую правовую почву.
2) Договор предварительной купли-продажи
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст. 429 ГК РФ).
Подписываем сегодня договор о том, какой договор мы заключим завтра!
В поселении Родовых поместий "Дружное" Владимирской области и некоторых других поселениях России
для юридического оформления отношений по приобретению земли с каждым вновь прибывающим участником поселения РП заключают предварительный договор купли-продажи земельного участка. То есть с
каждым человеком, выбравшим себе на территории поселения земельный участок для обустройства Родового поместья, сразу заключается письменный договор как с его будущим собственником. "Будущим" потому,
что не все покупатели земельных участков могут оплатить полную стоимость земельного участка сразу. Но
если разнести эти платежи на несколько месяцев, например, на полгода или даже на год, то приобретение земли становится человеку по карману. Однако в течение этих нескольких месяцев он должен иметь на руках документ, гарантирующий получение (т.е. продажу) земли в случае выполнения условия об оплате. Это и есть
предварительный договор купли-продажи. Выгода этого договора касается обеих сторон, так как организатор
поселения (Продавец), во-первых, получает письменные гарантии получения денег, а во-вторых, передаёт
право собственности на земельный участок только после полной оплаты его стоимости. Покупатель же получает твёрдые гарантии получения выбранного им участка земли по заранее оговоренной цене и на заранее согласованных условиях, которые при необходимости обеспечиваются судом и законом.
То есть уже в момент выбора земли стороны, понимая необходимость и желательность установления некоего
срока для освоения земли ("испытательного срока"), подписывают друг с другом не договор пользования или
аренды этого земельного участка, а сразу заключают договор о его будущей купле-продаже. Это именно договор о
будущей купле-продаже, а не сам договор купли-продажи – он будет заключён после освоения и полной оплаты
земли, – допустим, через 1 год. Однако все существенные условия этого договора купли-продажи, а именно:
1) предмет договора – конкретный земельный участок, с указанием его кадастрового номера, местоположения, площади, категории земель, разрешенного использования, кадастровой стоимости и др.;
2) цена договора – заранее установленная полная стоимость приобретения земельного участка в частную
собственность;
3) срок заключения договора купли-продажи (период со дня заключения предварительного договора либо
заранее указанная календарная дата);
4) порядок оплаты (поэтапность взносов, способы перечисления денежных средств, удостоверение факта
передачи денег расписками или Актом приёма-передачи денежных средств, и др.);
42
К существенным условиям договора инвестирования можно отнести: 1) площадь земельного участка; 2) цену его приобретения
инвестором в собственность; 3) условие об освоении земельного участка в период пользования; 4) срок передачи земельного участка в
собственность (например, в поселении РП «Родное» – 1 год). К характеристикам этого договора также можно отнести отсутствие обременений или дальнейших ограничений по использованию земли после её передачи в собственность.
43
Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ
"Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", Федеральный закон от 30.12.2004 № 214ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и др.
5) и, при необходимости, другие условия договора купли-продажи44, определяются уже в первом договоре
– о передаче земельного участка в будущем, который, в этом случае, и получает характер ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА.
Юридическая сила и обязательность предварительного договора базируется на правилах статьи 429 Гражданского кодекса РФ, согласно которым по предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора
(купли-продажи), другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор
(п.4 ст. 445 ГК РФ). Таким образом, принудительный выкуп полностью оплаченного земельного участка у его
собственника становится (при необходимости) совершенно простым, реальным и возможным событием и
делом. Это избавляет будущих жителей поселения от множества рисков, связанных с приобретением земли45, а
предсказуемость дальнейших действий, чёткие письменные обязательства сторон друг перед другом, и, наконец, сам факт государственной регистрации предварительного договора порождают взаимное доверие друг к
другу и взаимную друг перед другом ответственность.
Практические аспекты
Наиболее тонкий момент заключения предварительного договора купли-продажи в поселении Родовых
поместий состоит в том, что этот договор обязательно должен быть подан на государственную регистрацию , иначе он не обеспечивается принудительной силой государства и закона46. На практике, однако, наблюдается, что организаторы поселений РП, подписывая такие договора с будущими помещиками, как правило, не стремятся передавать их на государственную регистрацию, т.к.:
1) Это сразу возлагает на них ответственность за передачу земельного участка гражданину в частную
собственность, исключая возможность произвольного расторжения отношений ("исключения" человека из поселения и т.п.);
2) На начальном этапе организации поселения РП редко бывает так, что земельные участки (поместья),
которые предлагаются приходящим в поселение гражданам (семьям), уже отмежёваны и поставлены на кадастровый учёт. Как правило, имеется земельный массив ("поле"), приобретённый из "паёв", его межевание на
гектары ещё только предполагается, а некоторые участки земли в этом массиве организаторам поселения могут ещё даже не принадлежать (массив докупается новыми паями или новыми участками от нынешних собственников, ведутся переговоры о выкупе земли, и как раз на выкуп земли и нужны деньги).
Юридически это означает, что предмета предварительного договора – полностью сформированного
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА как объекта недвижимого имущества, товара, который и передаётся по договору, – на
момент заключения договора ещё нет. Соответственно в договоре невозможно указать точную площадь участка, его кадастровый номер и т.д., а из-за этого и невозможно подать договор в Росреестр на регистрацию.
Зарегистрирован там он быть может только после межевания поместья и его постановки на кадастровый учёт,
пока же этого не будет сделано, предварительный договор купли-продажи земельного участка, строго говоря, не
является действующим в связи с несоблюдением его формы. При этом организаторам поселения всё равно выгодно эти договора заключать, чтобы привлекать новых участников и их денежные средства, а для этого с ними
эти договора и подписывать, давая им взамен их денег соответствующую бумагу, на руки. Для вновь прибывающих в поселение граждан наличие письменного договора также предпочтительнее, чем его полное отсутствие.
В этой ситуации получается, что будущий Покупатель будет вынужден некоторое время после подписания
предварительного договора ждать, когда организатор поселения произведёт межевание его поместья, поставит его на кадастровый учёт и передаст ему кадастровый паспорт, в котором будет кадастровый номер его
земельного участка. После этого покупатель сможет вписать в предварительный договор купли-продажи
кадастровый номер и точную площадь своего земельного участка сам, от руки, уже после подписания договора обеими сторонами. Далее покупатель сможет отнести этот договор к нотариусу или на государственную
регистрацию, если он чётко хочет обеспечить действительность договора согласно всем требованиям действующего законодательства.
44
Например, сюда же включают условие о задатке, т.е. фиксируют сумму предоплаты (например, в размере 5-10 % от полной стоимости
договора), которая, в случае расторжения Договора по инициативе Покупателя, ему не возвращается (удерживается Продавцом в качестве
штрафа). По желанию сторон договора в нём могут быть предусмотрены также условия по использованию и освоению земли.
45
Известно, например, что образование земельных участков может застопориться в силу отказов, ошибок или медлительности кадастровых инженеров и государственных органов; из-за наложения границ площадь участка может уменьшиться или увеличиться;
отношения с доверительным собственником могут осложниться; земля может стать объектом интересов третьих лиц; разрешённое
использование участка может поменяться; наконец, земля может подорожать – но отношения сторон не изменятся: с заключением
предварительного договора в них уже присутствует надёжность, определённость, гарантированность. Что бы ни случилось, что бы
дальше ни произошло – договор купли-продажи будет заключён по заранее зафиксированной цене и в заранее оговоренные сроки. Промедление с передачей земли, нарушение продавцом условия о сроке – это неисполнение обязательств, это уже нарушение всего договора, и это уже влечёт (может повлечь) предусмотренную законом (глава 25 ГК РФ) или договором ответственность.
46
Поскольку ОСНОВНЫМ договором в данном случае является договор купли-продажи недвижимости (а переход прав на недвижимое имущество требует обязательной государственной регистрации), для обеспечения необходимой законности предварительный договор
купли-продажи также следует регистрировать в ЕГРП, относя расходы на регистрацию за счёт Покупателя земельного участка.
Второй тонкий момент этого договора – денежный.
Дело в том, что по смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и единственное право – требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения
их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Проще говоря, все задатки, авансы и тем более оплата
цены земельного участка В ПОЛНОМ РАЗМЕРЕ в пред варител ьном договоре фигурировать никак
не могут. Предварительный договор – это договор чисто организационного характера, договор об условиях и
порядке заключения основного договора (купли-продажи), заключения В БУДУЩЕМ.
Это означает, что и выполнение основного договора должно начаться не сейчас, а в будущем.
А на практике Покупатель УЖЕ передаёт Продавцу денежные средства, т.е. начинает УЖЕ выполнять
договор купли-продажи, при этом в отношении того земельного участка, который ЕЩЁ и не сформирован47.
Это означает, что приходящий в поселение РП гражданин, строго говоря, не является "Покупателем",
т.к. он не приобретает участок как готовый товар, а активно участвует в его "изготовлении", осуществляя вложение денежных средств, на которые он и будет приобретён и отмежёван.
Юридически это означает, что гражданин является не Покупателем, а ИНВЕСТОРОМ, вкладывающимся в
само создание и (или) приобретение объектов своих денежных инвестиций: 1) земельный участок Родового
поместья; 2) земли общего пользования Родового поселения, и 3) объекты общественного имущества (дороги,
колодцы, общий дом, общественные водоёмы, общественная техника и др.), строительство и (или) приобретение которых также является частью интереса жителя будущего Родового поселения.
При этом организатор поселения в определённом смысле так же не является "Продавцом", а таким же Инвестором, участником поселения и его будущим жителем, как и остальные приходящие в поселение граждане
– только с большими обязанностями и большим объёмом ответственности, вытекающих из факта того, что он
сам взялся исполнять согласованную волю остальных инвесторов по воплощению всего инвестиционного
проекта. В остальном же, организатор поселения – такой же инвестор, который:
1) точно так же осуществляет вложение собственных денежных средств на приобретение своего собственного поместья;
2) точно так же участвует в создании и (или) приобретении объектов общественного имущества и обустройстве земель общего пользования;
3) несёт на себе ответственность за воплощение всего проекта и риски возможного нарушения собственниками своих обязательств по продаже (предоставлению) земли – и не устраняется от проекта даже после выполнения своих обязательств по формированию земельных участков и их передачи гражданам.
Соответственно, сами отношения по передаче земельных участков гражданам, каким бы гражданскоправовым договором они ни оформлялись (купли-продажи, дарения, соглашения об отступном и др.48), на деле
являются лишь малою частью инвестиционных отношений, а точнее – завершающим этапом отношений по
осуществлению большого инвестиционного проекта – организации поселения Родовых поместий. Начи47
Поэтому предварительный договор купли-продажи желательно заключать одновременно с договором инвестиционного характера, чтобы все денежные вопросы из предварительного договора купли-продажи можно было бы вывести и прописать эти вопросы так,
чтобы расписки о приёме денег или акт приёма-передачи денежных средств считались бы приложениями к договору инвестиционному,
а не к предварительному договору. На первый взгляд, это выглядит странно, но таковы требования действующего законодательства.
48
В некоторых поселениях с гражданами, вложившими свои денежные средства на приобретение земли, заключаются договора
аренды или договора безвозмездного пользования земельными участками. В данной ситуации, эти договора точно также следует рассматривать как часть большого инвестиционного проекта, который должен завершиться передачей гражданам земельных участков в
частную собственность. В случае выдвижения гражданами данных требований, следует выяснять прежде всего 1) факт внесения гражданами денежных средств и 2) использование этих денег организатором по целевому назначению – на приобретение земельных участков (организатор может выступать как физическое лицо или как председатель созданного гражданами юридического лица),
а также 3) находятся ли в настоящий момент эти земельные участки у граждан в фактическом пользовании (имеются ли на этих
участках какие-либо посадки и постройки, кем и за чей счёт они возведены) , не обращая внимания на отсутствие в договорах безвозмездного пользования или аренды положений о передаче земельных участков гражданам в частную собственность, а также на отсутствие у граждан договоров купли-продажи, предварительных договоров купли-продажи или на несоблюдение их формы вследствие отсутствия их государственной регистрации. На момент вступления гражданами в инвестиционные отношения, в силу отсутствия
сформированных земельных участков, заключение таких договоров или их подача на государственную регистрацию, являлась невозможной, а далее – не зависела от их воли, т.к. являлась прерогативой организатора поселения РП. К обязанностям организатора,
как Исполнителя в инвестиционных отношениях, следует относить прежде всего 1) межевание земельных участков 2) их постановку на государственный кадастровый учёт и 3) передачу земельных участков гражданам в частную собственность согласно фактически сложившемуся порядку землепользования. Проверяя выполнение организатором поселения своих обязанностей
по оформлению и распределению земли, следует обратить внимание на то, как сами граждане оценивают деятельность организатора,
имеются ли к нему денежные претензии, предпринимались ли гражданами попытки отказа от услуг организатора и его замены на другое лицо (переизбрание в качестве председателя и др.), заявляется ли о несоблюдении организатором решений общего собрания или
иных нарушениях, а также установить причины невыполнения им своих обязанностей по оформлению и распределению земли – отказы государственных органов, юридические трудности оформления земли , возможные злоупотребления, отсутствие необходимых юридических знаний и др. Выяснив историю приобретения земли организатором поселения и получив доказательства её оплаты
гражданами, на основании наличия инвестиционных отношений следует принимать решение о передаче гражданам фактически используемых ими земельных участков в частную собственность.
наясь от выбора земли, привлечения людей и формирования образа будущего поселения РП (запуска всего
инвестиционного проекта), эти отношения включают в себя:
1) приём денежных средств от граждан, становящихся участниками инвестиционного проекта (будущих
жителей будущего Родового поселения);
2) приобретение (выкуп) земельных долей (паёв) или земельных участков у их нынешних собственников;
3) формирование земельных участков будущих Родовых поместий (межевание, кадастровый учёт) и земель общего пользования поселения;
4) передачу земельных участков поместий их фактическим владельцам (гражданам) по договорам дарения или договорам купли-продажи в частную собственность;
5) создание объектов общего пользования поселения (строительство дорог, колодцев, общего дома, общественных водоёмов и др., в том числе:
- приобретение необходимой техники, имущества, материалов;
- заключение подрядных договоров на выполнение работ;
- организацию общественных работ и "субботников" (возведение общего дома "толокой", строительство и
ремонт дорог, озеленение территории49 и др.);
- хозяйское освоение и обустройство поселения его инициативными жителями (обустройство общего дома, организация школы, создание детской площадки, облагораживание общественных земель и др.), в том
числе через участие в различных "инициативных группах" либо в форме индивидуальной добровольческой
или благотворительной деятельности;
6) передачу прав на земли общего пользования поселения РП (как правило, эти земли передаются по
договорам дарения в общую долевую собственность жителей поселения, либо в собственность созданного ими
юридического лица) и возведённые на них объекты (имущество общего пользования);
7) юридическое оформление самого поселения РП как нового сельского населённого пункта или населённого образования с присвоением земельным участкам РП окончательного правового статуса.
Все эти отношения выходят далеко за рамки предварительного договора купли-продажи, и требуют самостоятельного урегулирования отдельным договором – Договором об организации поселения Родовых поместий. В некоторых поселениях, такие договора и заключаются. Рассмотрим их.
3) Договор об организации Поселения Родовых поместий
По договору об организации поселения РП Исполнитель предлагает Инвесторам свои услуги по совершению
фактических и юридических действий, направленных на реализацию инвестиционного проекта – организацию
поселения Родовых поместий «_____», а Инвесторы вкладывают для этого собственные денежные средства
совокупным размером «____» рублей и поручают Исполнителю распоряжение ими в соответствии с установленным целевым назначением, решениями общего собрания инвесторов и условиями настоящего договора.
Ты здесь не князь и не директор! Ты – Исполнитель, агент наёмный и лакей!
И будет надо – мы тебя заменим! Зарплата тебе платится! Так что работай!
Впервые договор об организации поселения Родовых поместий был заключён жителями поселения РП
"Светодар" Тульской области, на определённом моменте развития которого его участникам, пожелавшим перейти от пирамидальной модели управления в поселении к самоорганизации и самоуправлению, потребовалось
отказаться от услуг организатора поселения и заменить его на другое лицо , выстроив с ним отношения
уже на твёрдой правовой основе многостороннего гражданско-правового договора. Таким договором с новым
лицом, взявшим на себя обязательства по выполнению согласованной воли всех участников инвестиционного
проекта и функции доверительного собственника приобретаемой на денежные средства инвесторов земли, и
стал Договор об осуществлении инвестиционного проекта "Поселение Родовых поместий "Светодар", или
(другое название) – Договор об организации поселения Родовых поместий. Новому организатору поселения в соответствии с данным договором было поручено:
1) приобрести интересующий Инвесторов земельный массив из земельных участков и земельных долей в
составе земельного участка категории сельскохозяйственного назначения (с указанием его общей площади в
гектарах, кадастрового номера и адреса), первоначально на имя Исполнителя, но в интересах Инвесторов и за
счёт их денежных средств, с целью его последующей передачи в собственность Инвесторов;
2) произвести раздел (межевание) земельного массива согласно предварительной планировке поселения
РП на земельные участки площадью от 1 до 2 га и земли общего пользования (земельный участок для строительства дорог и общественная территория) с последующей постановкой вновь образованных земельных участков на государственный кадастровый учёт;
49
Обнесение территории поселения защитной лесополосой, посадка фруктового сада, кедровой рощи и др.
3) передать вновь образованные земельные участки площадью от
1 до 2 га в частную собственность каждого Инвестора по договорам
купли-продажи, а земельные участки общего пользования – в общую
долевую собственность всех Инвесторов по договору дарения;
4) выступить Заказчиком строительства автодорог на территории
земельного массива в соответствии с утверждённым Инвесторами
Проектом строительства дорог в поселении РП, а также организовать
сооружение общественных колодцев в соответствии с утверждённой
Инвесторами предварительной планировкой поселения РП с последующей передачей построенной дорожной сети и общественных колодцев Инвесторам по Акту приёма-передачи объектов инфраструктуры.
Действуя в интересах будущих жителей поселения Родовых поместий и выполняя их волю по осуществлению задуманного коллективом инвесторов (инициативной группой) инвестиционного проекта,
организатор поселения становится своеобразным Агентом, Исполнителем и Подрядчиком, берущим на себя
самые разнообразные обязательства (как поименованные, так и непоименованные в Договоре об организации
ПРП), клонящиеся к одной цели – организовать поселение Родовых поместий, а для этого – совершить от имени и за счет Инвесторов, а в необходимых случаях – от своего имени, но за счет Инвесторов юридические и
фактические действия, перечисленные в соответствующих пунктах Договора (поименованные обязательства),
а также некоторые другие действия, не обозначенные в Договоре, но подразумеваемые сторонами при заключении Договора как очевидные и необходимые для достижения его цели (подразумеваемые обязательства)50.
Ключевую роль в определении наличия данных обязательств, а
ДОГОВОР ОБ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО
также факта их надлежащего (или ненадлежащего) выполнения в
ПРОЕКТА «ПОСЕЛЕНИЕ РОДОВЫХ ПОМЕСТИЙ»
2.4. Согласно настоящему Договору Инвесторы вправе:
большинстве случаев будет играть общее собрание граждан1) Осуществлять планировку поселения Родовых поместий, утинвесторов, которые по данному Договору наделяются правами
верждать проект строительства дорог в поселении РП и участвовать
в его подготовке и обсуждении, утверждать места сооружения общерешать все важнейшие вопросы жизни коллектива, организации
ственных колодцев и участвовать в их выборе;
2) Принимать решение об электрификации территории поселения
поселения и судьбу обустраиваемой ими земли. Они осуществляют
РП на общем собрании инвесторов при условии обязательного
заблаговременного ознакомления каждого инвестора с проектом
планировку поселения РП и утверждают проект строительства доэлектрификации;
3) Определять условия договоров купли-продажи земельных участрог; они утверждают Правила добрососедских отношений в посеков и предварительных договоров купли-продажи, а также дополнительных соглашений к Договору и утверждать их на общем собрании;
лении; они принимают в коллектив новых участников инвестици4) Подтверждать на общем собрании факт совершения инвестором
онного проекта; они определяют фигуру Исполнителя и принимают
действий, предусмотренных предварительным договором куплипродажи земельного участка и являющихся для Исполнителя основарешение об отказе от его услуг, передавая его полномочия другому
нием к передаче земельного участка в частную собственность;
5) Принимать решения о распоряжении земельным массивом поинвестору или третьему лицу; они контролируют Исполнителя в
селения РП и (или) образованными из него земельными участками и
поручать Исполнителю совершать в отношении них соответствуюиспользовании полученных им денежных средств по назначению;
щие сделки и (или) действия согласно решению общего собрания
инвесторов и настоящему Договору;
они разрешают или не разрешают Исполнителю совершение сделок
6) Принимать новых участников инвестиционного проекта (инвесторов) на общем собрании инвесторов, предлагая им заключить
с земельным массивом и образованными из него земельными учадополнительное соглашение о присоединении к настоящему Догостками; они определяют условия этих сделок и договоров; они ревору на стороне инвесторов, и поручать Исполнителю подписывать с
новыми инвесторами предварительные договора купли-продажи
шают все другие вопросы жизнедеятельности коллектива инвестовыбранных ими земельных участков;
7) Контролировать использование полученных Исполнителем деров и жителей будущего поселения; они вправе требовать от Иснежных средств по целевому назначению – для выполнения обязательств, предусмотренных в пункте 2.1 настоящего Договора;
полнителя надлежащего выполнения любых обязательств, взятых
8) Принимать решение об увеличении размера вознаграждения Исполнителя, о заключении дополнительного соглашения с Исполнитеим на себя в соответствии с данным Договором... По сути инвелем, а также об отказе от услуг Исполнителя и передачи его полномочий другому участнику инвестиционного проекта или третьему лицу;
сторы пользуются всеми правами участников (учредителей) юри9) Принимать решения об увеличении общей суммы инвестиций
дического лица, не создавая при этом юридического лица и не
согласно проекту за счёт увеличения сумм инвестиций, вносимых
каждым инвестором, а также об оплате дополнительных расходов
вступая в отношения власти и подчинения ни с государством, ни
Исполнителя;
10) Определять характер общественных работ по обустройству
внутри своего коллектива, а сохраняя в нём отношения самодостерритории поселения РП, а также порядка, условий и сроков их
осуществления инвесторами;
таточности и равенства сторон (п.1 ст.1 ГК РФ); при этом все
11) Утвердить на общем собрании инвесторов Правила добрососедских отношений на территории поселения РП в качестве
внутренние документы коллектива (Правила добрососедства,
неотъемлемого приложения к настоящему Договору, а также
участвовать в их разработке, принятии и обсуждении.
Правила проведения общего собрания, проект планировки поселения, проект строительства дорог, расписки о приёме денежных
средств и др.) оформляются как Приложения к данному договору и являются его неотъемлемой частью. Таким образом, в случае заключения такого договора, для создания поселения РП не требуется никакого
юридического лица. Эту гражданско-правовую модель организации поселения РП, в котором центра властного не существует и каждый приходящий в поселенье равной властью наделён, и потребуется заложить в основу регулирующего организацию поселений Родовых поместий проекта одноимённого Федерального закона.
Все договора о передаче земли – в свободном доступе на сайте http://zarodinu-zaputina.ru/
http://zarodinu-zaputina.ru/index.php/zakon/praktika/viewcategory/45-dogovora-o-peredache-zemelnykh-uchastkov-grazhdanam
50
Такие обязательства могут вытекать из характера и цели Договора, укрепляясь сложившейся практикой (обыкновением) как фактически заведённый порядок, а могут просто быть очевидными в силу разумности (здравомыслия) и требования добросовестности, что само по себе является нормой любого гражданско-правового отношения – основанного на равенстве сторон имущественного отношения между гражданами.
4) Договора об общей долевой собственности
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность)… Общая собственность на делимое имущество
возникает в случаях, предусмотренных договором (пп.1, 2, 4 ст. 244 ГК РФ).
Купили на троих машину. У каждого – 1/3 права собственности. Треть ПРАВА, а не машины!
Особой разновидностью договоров об отчуждении земли являются договора, создающие в поселениях РП
общую долевую собственность. Это: 1) договор купли-продажи долей в праве собственности на земельный
участок и 2) договор дарения долей в праве собственности на земельный участок. Сторонами таких договоров
являются гражданин или юридическое лицо, являющееся собственником земли ("Продавец"; "Даритель"), и
гражданин или граждане (количество не ограничено), которым право собственности на эту землю передаётся
("Покупатели"; "Одаряемые"). В первом случае отчуждение земли происходит возмездно (в договоре указывается цена), во втором случае – безвозмездно, но в обоих случаях частная собственность одного лица меняется
на коллективную собственность, т.е. собственность ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ (ст. 244 – 252 ГК РФ). Долевая собственность характеризуется тем, что хозяевами одного и того же земельного участка становятся несколько лиц, которые и осуществляют владение, пользование и распоряжение земельным участком по соглашению между собой; при этом сам участок между ними не делится, а делятся лишь ПРАВА на него. Например, заключается договор, по которому передаётся 1/2 права собственности на земельный участок, 1/80 права
собственности, 1/132 права собственности, 47/1000 и даже 256/10000 права собственности на земельный участок. Поскольку указанная ДОЛЯ выделяется просто на бумаге, межевания земельного участка не требуется.
Таким образом, предметом такого договора является не земельный участок и не часть земельного участка, а
ДОЛЯ В ПРАВЕ собственности на него.
На практике наблюдаются следующие случаи, когда такие договора решают применять:
1) на начальном этапе создания поселения, когда изначально ставится задача сформировать коллектив
на началах равенства и равноправия сторон и каждый приходящий в поселение человек или семья (вариант:
первые 5-10 семей, составляющих "костяк" будущего поселения51) наделяется долей в праве собственности на
земельный участок поселения РП, примерно соответствующей площади выбранного им земельного участка
Родового поместья (поселение РП "Белая Струга", Псковская область и др.). Выгода этого приёма в том, что
каждый сразу становится собственником, а межевать поле на поместья не нужно, вследствие чего совокупная экономия на всё поселение получается до 1 млн. рублей. В последующем, разумеется, каждое поместье
может быть отмежёвано и передано в частную собственность его хозяину.
2) как временное решение в ситуации, когда земля оформлена на одного человека или на юридическое лицо и в поселении имеется столкновение образов: люди хотят быть собственниками, а организаторы боятся спекуляции землей, а доверия друг к другу ещё нет. В данной ситуации при заключении такого договора "коллективная" собственность на землю сохраняется, но каждый участник поселения получает на
руки "бумажку" (Свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности), удостоверяющую долю в праве собственности на земельный участок поселения РП, соответствующую площади его
Родового поместья. В последующем на основании решения общего собрания52 собственников земельных долей осуществляется прекращение общей долевой собственности и выдел земельных участков Родовых поместий их хозяевам (поселение РП "КалиновецЪ", Нижегородская область и др.).
3) при оформлении дорог и других земель общего пользования, которые передаются в собственность
жителям поселения по этому договору. Применяется в поселениях, в которых земельные участки Родовых поместий уже переданы в частную собственность граждан (семей), а земли общего пользования являются неоформленными, вследствие чего жителями поселения и принимается решение об их передаче в общую долевую собственность всех граждан, являющихся собственниками земельных участков Родовых поместий (поселение РП "Заветное", Владимирская область и др.)53.
51
Данная модель наблюдается в ситуации, когда земельный участок (поле) оформляется в общую долевую собственность нескольких инициаторов поселения, вложивших основные денежные средства и обеспечивших его приобретение, а остальным участникам
поселения, не готовым принимать активное участие в делах и хлопотах по оформлению земли и организации поселения, земельные
участки РП предоставляются по договорам инвестирования или предварительным договорам купли-продажи.
52
В Росреестр представляются Протокол решения общего собрания собственников земельных долей и подписанное всеми собственниками земельных долей Соглашение о разделе земельного участка и прекращении общей долевой собственности.
53
Условиями данного договора либо заключаемого наряду с ним многостороннего соглашения участников долевой собственности
может быть предусмотрен и порядок дальнейшего владения, пользования и распоряжения дорогами и иными земельными участками общего пользования, например:
Владение земельными участками общего пользования осуществляется коллективно всеми жителями поселения Родовых поместий;
Пользование земельными участками общего пользования осуществляется жителями поселения Родовых поместий в соответствии
с их предназначением, решениями общего собрания и фактически сложившимся на территории поселения РП порядком землепользования;
4) в ситуации, когда требуется сменить собственника земельного участка категории сельхозназначения и обойти существующее у государства преимущественное право его покупки, установленное статьёй 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" № 101-ФЗ. Поскольку данная статья распространяется только на договора купли-продажи земельного участка и не распространяется на
договора купли-продажи ДОЛЕЙ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕГО, на практике широко применяется
следующий приём: заключается два договора купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок, которые передаются в Росреестр на регистрацию с небольшим временным интервалом (например, через недельку)54. То есть сначала, например, передаётся 60/100 долей в праве собственности на земельный участок (по первому договору), а потом в Росреестр приносится второй договор, по которому передаются оставшиеся 40/100 долей в праве собственности на земельный участок ТОМУ ЖЕ САМОМУ ЛИЦУ. В итоге право
собственности на весь земельный участок переходит целиком и никакого налога платить при этом не нужно, а
право преимущественной покупки у государства обойдено.
5) когда требуется обойти установленный субъектом РФ минимальный размер вновь образуемых
земельных участков сельскохозяйственного назначения, значительно превышающий площадь формируемого Родового поместья55. Например, в Смоленской области и Красноярском крае такой размер составляет 4 гектара, в Мордовии, Амурской и Курганской областях – 5 гектаров, в Ставропольском крае – 30 гектаров, в Удмуртии и Башкортостане – 50 гектаров, в Тюменской области – 60 гектаров, а в Воронежской области
– 200 гектаров. Данные размеры установлены в целях сохранения крупных сельскохозяйственных предприятий, чтобы их невозможно было делить и дробить на маленькие земельные участки, на которых промышленное сельское хозяйство вести невозможно. Для обхода указанных размеров создаётся общая долевая собственность с последующим выделом долей в самостоятельные земельные участки 1-2 га для ведения личного
подсобного хозяйства, основной деятельностью которого является садоводство, овощеводство, цветоводство,
пчеловодство и другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии,
позволяющей использовать земельный участок данной площади для указанных выше целей (абз.3 п.1 ст.4 ФЗ
№ 101)56. В дальнейшем при необходимости разрешенное использование меняется.
Распоряжение земельными участками общего пользования осуществляется по решению общего собрания жителей поселения РП с
учётом положений главы 16 и статей 133 и 135 Гражданского кодекса РФ (общая собственность, неделимые вещи, главная вещь и её
принадлежность), в частности: 1) право собственности на долю в земельном участке общего пользования следует судьбе права собственности на земельный участок Родового поместья (передаётся, дарится и наследуется вместе с ним); 2) договором закрепляется невозможность выдела доли в натуре в связи с особым назначением земельного участка, предназначенного обслуживать земельные участки Родовых поместий и удовлетворять потребности их владельцев в проходе и проезде к ним.
Данным договором также может быть уточнён порядок несения расходов по содержанию земель общего пользования и находящегося на них общего имущества.
54
В частности, такие договора были заключены в поселении РП "Светодар" Тульской области, когда его участниками было принято Решение об отказе от услуг организатора поселения РП и передаче приобретённых им земельных участков другому доверительному собственнику, который и стал новым Исполнителем заключённого между инвесторами Договора об организации поселения Родовых поместий.
55
Как правило, такая потребность возникает в ситуациях, когда приобретённые гражданами земельные доли первоначально
оформляются на юридическое лицо, а в последующем перед участниками поселения встаёт задача раздела земельного массива на земельные участки 1-2 га и их передачи в частную собственность конкретных граждан. Известна, в частности, ситуация в поселении РП
"Ведруссов Град" Смоленской области, когда участникам поселения было отказано в межевании земельных участков Родовых поместий и их постановке на кадастровый учёт в связи с тем, что установленный законом Смоленской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Смоленской области» от 7 июля 2003 г. № 46-З минимальный размер вновь образуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения составляет 4 гектара, а гражданам требовалось сформировать земельные участки РП площадью
в 2,3 – 2,7 гектара. В связи с этим, чтобы сформировать такие земельные участки стало юридически возможно, была применена следующая схема оформления земли: 1) дарение из собственности ДНП в долевую собственность граждан и 2) выдел доли из общей собственности граждан в частную собственность каждого жителя поселения. Для этого: 1) ДНП как собственник земли заключило с
участниками поселения договор дарения долей в праве собственности на земельный участок ("ДНП "Ведград" («Даритель») безвозмездно передаёт в общую долевую собственность следующим «Одаряемым»: Королёву Борису Игоревичу – 235/10000 доли в праве
собственности на земельный участок площадью … кадастровый номер…"), после государственной регистрации которого каждый
одаряемый стал собственником земельной доли, соответствующей площади его поместья. Далее 2) собственники земельных долей
провели общее собрание согласно требованиям ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на котором было
принято решение об утверждении проекта межевания земельных участков, образуемых путём раздела земельного участка, находящегося в долевой собственности ("Выделить в натуре: Королёву Б.И. – 235/10000 долей, площадью 2,6915 га, в земельный участок для
ведения ЛПХ; "…), утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размера принадлежащих им долей ("Королёв Б.И. – участок № 1 – площадь 2,6915 га – 100 % долей в праве собственности;…"). Соответствующий Протокол общего собрания
собственников земельных долей в общей долевой собственности на земельный участок был передан кадастровому инженеру, после
чего земельные участки были отмежёваны и поставлены на государственный кадастровый учёт. В Росреестре основанием для государственной регистрации права собственности граждан на земельные участки 2.3 – 2.7 га явилось подписанное всеми участниками поселения Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности.
56
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" №
101-ФЗ, минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, пчеловодство или другая деятельность в
целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов РФ (пермакультура, экологическое
фермерство, натуральное сельское хозяйство и др.).
5) Договор безвозмездного пользования
Одной из самой распространённой в поселениях Родовых поместий является практика передачи земельных
участков вновь прибывающим участникам поселения в безвозмездное срочное пользование, которое возникает ВСЕГДА, когда 1) земельный участок или часть земельного участка57 (ЧЗУ) передаётся гражданину (семье) для целей его освоения на какой-то достаточно конкретный срок (т.н. "испытательный срок") – например,
на 1 год, 2 года, 3 года, 5 лет, 49 лет и др., а также на срок "до принятия Закона о Родовых поместьях", ибо согласно ГК РФ срок может определяться не только конкретной датой или периодом, но и указанием на событие, которое неизбежно должно наступить , и при этом 2) с гражданина (семьи) не требуют оплаты арендной
платы за пользование землёй – хотя, быть может, на словах эти отношения в силу юридической малограмотности и называют "арендой". Но это не аренда. Это именно БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ – наиболее
распространённый на практике договор, возникающий между сторонами на основании положений главы 36
Гражданского кодекса РФ вне зависимости от того, оформлен ли этот договор между его сторонами в виде
письменного документа "Договор безвозмездного пользования", заключён ли он в устной форме либо в форме
т.н. "конклюдентных действий", когда из содержания и характера действий сторон ясно вытекает, что их воля
была направлена на создание именно этого правоотношения.
Дело в том, что согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ заключаемые на срок ДО 1 года договора безвозмездного пользования земельными участками не подлежат государственной регистрации, из чего
следует, что и простая письменная форма этого договора в данном случае является вполне достаточной. А согласно пункту 2 статьи 25 ЗК РФ, государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна
в случаях, указанных в федеральных законах – а в отношении договоров безвозмездного пользования ни в одном федеральном законе не сказано, что эти договора, если они заключаются на срок БОЛЕЕ 1 года, подлежат
государственной регистрации. Из чего на практике многие делают вывод58, что их государственная регистрация вообще и не требуется – хотя она и является возможной, т.к. безвозмездное пользование – это всё-таки
один из видов прав на земельные участки (статья 24 ЗК РФ), предусмотренный главой IV Земельного кодекса РФ59 – и на практике случаи государственной регистрации таких договоров, имеются.
Нельзя передать договором больше прав, чем имеешь сам.
Но меньше – можно. Например, можно передать человеку права
владения и пользования земельным участком, оставшись при этом
его собственником. В этом и суть всех договоров ПОЛЬЗОВАНИЯ.
Безвозмездное пользование – это ссуда (глава 36 ГК РФ). Возмездное пользование – аренда (глава 34 ГК РФ). Есть ещё ограниченное
пользование – сервитут (ст.274 ГК РФ), но здесь мы его не рассмариваем. Он употребляется в других случаях – по дороге, например, нужно проход или проезд оформить. Тогда соглашением о сервитуте такое право прохода и проезда и устанавливается.
А вот безвозмездное пользование, особенно когда вы поселение РП
организуете, и хотите людей привлечь – и у вас, допустим, некоммерческое партнёрство какое-нибудь уже создано, есть – и земля у
вас изначально на это некоммерческое партнёрство (СНТ, ДНП и
т.д.) оформлена. То как раз безвозмездное пользование – это и есть
самый удобный инструмент, чтобы всякому новому, приходящему
в поселение человеку, землю закрепить, оформить. Вам ведь даже
межевать земельный участок для этого не нужно. Вы можете
этот гектар по договору БСП как часть земельного участка (ЧЗУ)
человеку предоставить. И это полностью законный договор будет – в статье 6 Земельного кодекса РФ такой объект земельных прав (ЧЗУ) перечисляется. Потом вы конечно можете отмежевать этот гектар в
самостоятельный земельный участок с границами и кадастровым номером, или человек сам его отмежует,
когда уже в собственность его поместье вы будете ему передавать. А пока можно и так, колышками на местности и указанием в договоре что это ЧЗУ/23, допустим. Кстати, такое поместье и продать нельзя. Ни
заложить, ни продать, ни перепродать – ничего с ним сделать нельзя, только осваивать и обустраивать
можно . То есть владеть и пользоваться этим участком (частью земельного участка) человек может.
Наследникам своим передавать его может. Распорядиться, продать, сделки совершать – не может! Право
57
По договору безвозмездного пользования поместье может выступать как сформированный земельный участок (с границами и кадастровым
номером) или как часть земельного участка (всего поля), в случае, когда приобретенный земельный массив ещё не размежеван на гектары.
58
Примечательно, что вывод этот, делают как сотрудники Росреестра, так и организаторы поселений РП, избавляя, тем самым, друг
друга от излишней (избыточной) работы. Действительно, зачем подавать договор БСП на государственную регистрацию, если и простая письменная форма этого договора является законной и совершенно достаточной?
59
В соответствии с п.1 ст.25 Земельного кодекса РФ, "Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
распоряжения земельным участком целиком остаётся за собственником, а собственник – НП. Вот и здорово, что НП. На первые 3-5 лет оформления земли это и есть, похоже, самый удобный вариант. Собственник
всей земли – коллектив, земля осваивается, конкретное поместье выделено и предоставлено, у человека на
руках документ – договор безвозмездного пользования, даже зарегистрировать его можно. Но в договоре
условие: ты должен эту землю обустроить в качестве Родового поместья. Мы, поселение РП, предоставляя
тебе эту землю, ждём от тебя таких-то и таких-то действий. Изгородь живую, например, или домик начать строить. Сад сажать, многолетники. Часть участка под лес отвести, начать его высаживать. Соседи же видят. Будет обустраиваться земля – общее собрание примет решение о передаче участка в собственность. Не будет освоена земля, хотя б по минимуму – значит, рано ещё. Значит, подождать с этим вопросом нужно. На год, например, этот вопрос отложить. Ну на 2 года, если неопределённая ситуация. Значит, срок договора БСП продляется. Но дальше уже окончательное решение принимать: или ДА, или НЕТ.
Или давать этот участок человеку в собственность, или уже участок освобождается, и другой семье для
освоения предоставляется.
Поэтому – СРОК! На какой срок вы заключите этот договор безвозмездного пользования, таких людей
к себе и притянете. Срок договора и срок передачи земли в собственность после её освоения (срок освоения) – они могут быть и разными. Например, договор вы «на всякий случай» заключаете на 49 лет, а срок
освоения земли ставите 3 года, как государство обычно это делает. И если через 3 года основания для передачи земли в собственность есть – общее собрание просто факт этот подтверждает, и организатор
поселения уже обязан договор выполнять, землю в собственность человеку предоставлять. Вот этот момент важный очень. Не произволом это решение определяется, а как бы, ну, от действий самого человека
зависит. И тогда человек понимает, что как только он сам участок освоит, минимум какой-то на нём
сделает (а это уже от него самого и зависит) – он и получит эту землю в собственность. А собрание будет лишь ФАКТ освоения свидетельствовать и подтверждать: да, земля освоена. Как только ФАКТ установлен – собрание уже ОБЯЗАНО принять решение. Организатор (председатель) уже ОБЯЗАН передать в
собственность. Вот эта мысль – она важна для человека очень. Не собрание решает, а человек решает,
стороны договора решают. Точнее, они уже это решили, и в договоре такое записано. И теперь и собрание, и организатор – они просто договор выполняют. Чтобы изначально человек это знал и верил: не от
кого-то там, а от него самого здесь всё и зависит. Вот это конечно людей привлекает и окрыляет! Тогда
поселение и развивается, и люди в такое поселение потоком идут.
В.И.Петров. Консультации по заключению договоров для организаторов поселений Родовых поместий
При передаче земельного участка гражданину по договору
безвозмездного пользования желательно с самого начала при
составлении договора внести указание на то, что конечная
цель всех действий человека и его семьи на земельном участке
состоит в создании Родового поместья60. Разрешенное использование земельного участка указывается таким, какое оно
официально есть (ЛПХ, садоводство, сельхозпроизводство и
др.); но дополнительно к этому стороны гражданско-правового
договора при определении его существенных условий имеют
право конкретизировать условия по использованию земельного участка и его обустройству, раскрыть в своём договоре особое предназначение земельного участка и особенности ведения на нём усадебного (поместного) хозяйства, а главное –
указать, что этот земельный участок и эта земля передаётся Роду, будет РОДОВОЙ и проживающая на ней семья
будет владеть этой землёй из поколения в поколение, наследовать эту землю и передавать её от предков к потомкам как свою родовую собственность, неотъемлемое
достояние семьи и Рода, вечное Родовое владение. Эти слова и понятия, образы, за ними стоящие, являются особенно
значимыми; они обсуждаются в поселениях РП наиболее активно, рождают уверенность и образ будущего, притягивают и
60
ДОГОВОР
БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ВЛАДЕНИЯ и ПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ С ПРАВОМ ЕГО ПОЛУЧЕНИЯ
В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
СТАТЬЯ 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему Договору Ссудодатель безвозмездно предоставляет Ссудополучателю во временное владение и пользование
земельный участок площадью 20 519 кв.м, являющийся частью
земельного участка ДНП «ВедГрад» общей площадью 114,1700 га с
кадастровым номером 67:21:0050101:287 (далее – земельный участок), а Ссудополучатель принимает данный земельный участок и
обязуется использовать его для обустройства Родового поместья
на согласованных Сторонами в настоящем Договоре условиях.
СТАТЬЯ 4. ОБУСТРОЙСТВО РОДОВОГО ПОМЕСТЬЯ
4.2. Под Родовым поместьем в настоящем договоре понимается
земельный участок с находящимися на нём строениями, прудом,
многолетними насаждениями, животными, иным имуществом, обустройство которого и ведение на котором поместного (усадебного)
хозяйства осуществляется ради создания более совершенной среды
обитания для себя и своей семьи, своих детей, внуков и правнуков, а
возделываемая семьёй земля сохраняется внутри этого Рода из
поколения в поколение, переходя от предков к потомкам как родовая
(принадлежащая именно этому Роду) земля.
4.3. Под поместным (усадебным) хозяйством в настоящем договоре понимается форма жизненного уклада, при которой приоритет отдаётся значению земли как природному объекту, охраняемому в качестве
важнейшей составной части природы, и природному ресурсу, используемому в интересах нынешних и будущих поколений, применяются
почвозащитные системы земледелия, осуществляется сельскохозяйственная деятельность с восстановлением естественных экологических
систем, создаются произведения ландшафтной архитектуры и садовопаркового искусства, обеспечивается проживание семьи в благоприятной окружающей среде, осуществляются мероприятия по охране
природы, возрождаются исконные народные традиции, обряды, праздники и ремёсла, популяризируется и ведётся здоровый образ жизни.
С момента принятия Закона Белгородской области «О Родовых поместьях», понятия "Родовое поместье", "поместное (усадебное) хозяйство" и "Родовое поселение" являются узаконенными (включёнными в систему российского законодательства), следовательно, во всех гражданско-правовых отношениях (договора о передаче земли, уставы юридических лиц и др.) эти понятия можно
применять и в других субъектах Российской Федерации в порядке аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ). А в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон. Исходя из этого, если при заключении гражданско-правового
договора хотя бы одна из сторон выдвигает требование об использовании земельного участка для ведения усадебного (поместного)
хозяйства или для создания Родового поместья, использование участка определённым образом становится существенным условием
договора (п.1 ст. 432 ГК РФ). Однако в этом случае в договоре необходимо определить понятия «усадебное хозяйство» и «Родовое
поместье», как они понимаются в данном поселении Родовых поместий.
привлекают в поселение людей, пробуждают их и вдохновляют; отражение этих вопросов в качестве неотъемлемых условий договоров безвозмездного пользования является действительно существенным и значимым.
Исходя из этого, в договор безвозмездного владения и пользования земельным участком сразу желательно
включать условия и порядок передачи данного земельного участка в частную собственность, отражая это и
в самом названии Договора61, и в тексте его статей, в частности, прописывая:
1) конкретный минимум обязанностей по освоению земли гражданином-Ссудополучателем, выполнение которого является основанием для передачи гражданину земельного участка в частную собственность (например: 2.1.1 – высадить на участке живую изгородь; 2.1.2 – часть площади участка засадить садовыми и
лесными насаждениями; 2.1.3 – приступить к строительству жилого дома или иного строения, пригодного для
постоянного проживания; 2.1.4 – по мере обустройства участка переехать на него с семьёй на ПМЖ, и др.62);
2) обязанность Ссудодателя при наличии данных оснований передать земельный участок в собственность Ссудополучателя;
3) срок передачи земельного участка в собственность (например: "Земельный участок передаётся Ссудополучателю в частную собственность по истечении трёх лет со дня заключения настоящего Договора при
условии выполнения Ссудополучателем своих обязательств согласно пунктам 2.1.1 – 2.1.4 настоящего Договора. Факт надлежащего исполнения Ссудополучателем данных обязательств подтверждается решением общего собрания членов ДНП … Договор о передаче земельного участка в собственность Ссудополучателя подлежит заключению Ссудодателем в течение 30 дней со дня обращения Ссудополучателя к Ссудодателю с предложением о заключении данного договора…");
4) порядок подтверждения общим собранием факта его обустройства гражданином63, и
5) право любой из сторон договора на обращение в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению договора о передаче земельного участка в частную собственность на условиях, определенных в договоре безвозмездного пользования, который, в данном случае, получает также значение предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).
Закрепляемые договором права гражданина-Ссудополучателя уравновешиваются его обязанностями перед поселением РП (некоммерческим партнёрством, Ссудодателем). В частности, договором может быть отражено, что гражданин обязан: 1) компенсировать Ссудодателю расходы на оплату земельного налога;
2) нести бремя содержания возведённого на земельном участке имущества; 3) участвовать в обустройстве и содержании общих территорий поселения; 4) участвовать в строительстве и содержании имущества общего пользования; 5) соблюдать интересы владельцев соседних земельных участков и Правила
добрососедских отношений в поселении64. При отсутствии формальных Правил, можно указать на неписа61
В названии договора ("Договор безвозмездного владения и пользования земельным участком") необходимо дописать слова "с правом
его получения в частную собственность" или написать просто "Договор № __", чтобы название подчёркивало смешанную природу Договора и не могло быть истолковано как указание на то, что это – исключительно договор о пользовании землёй и не более того.
62
Обязанности гражданина (семьи) по обустройству земельного участка в качестве Родового поместья желательно формулировать в
самом общем виде, не допуская их чрезмёрной жёсткости или детализации. Попытки некоторых активистов прописывать количество
высаживаемых деревьев, устанавливать сроки возведения жилого дома и подсчитывать количество дней постоянного проживания на
поместье (более 183 дней в году или нет) поддержки жителей поселений не нашли, и распространения на практике не получили: обустройство Родового поместья – это, прежде всего, акт творчества, который осуществляется каждым в соответствии с собственной
мечтой. Произвольное вмешательство кого-либо в вопросы обустройства земли, ведения на ней хозяйства, вопросы жизни семьи и вообще в любые частные дела запрещено законом (ст. 1 ГК РФ). Поэтому при составлении договоров в поселениях РП и определении условий передачи в частную собственность возделываемой земли неправильным будет пытаться регламентировать само обустройство земельного участка. Вместо этого лучше с самого начала сформулировать конкретные признаки освоения земли – минимальные критерии,
отражающие и подтверждающие желаемый результат – начало творения Родового поместья, а всем деталям обустройства земельного участка
придать характер рекомендаций.
63
По истечении заранее установленного и известного всем срока для начала передачи освоенных земельных участков в частную собственность (например: 3 года с момента предоставления земли) определяющим является заявление самого гражданина общему собранию о том,
что он считает, что его земельный участок по минимуму уже освоен. Далее факт освоения подтверждается (или не подтверждается) жителями
поселения; но если они свидетельствуют, что это так и есть (срок истёк, и участок освоен), то этого и достаточно. Этот порядок желательно
взять за общее правило, в котором, разумеется, будут и особенности. Например: приглашение молодой парой своих соседей на венчание есть
наиболее торжественное и значимое для всего поселения действо (праздник) и одновременно свидетельство момента и факта освоения земли.
64
Из всех вышеперечисленных обязательств гражданина особое внимание в поселениях РП придают принципу добрососедства,
т.к. эти отношения в настоящее время не регулируются в РФ ни земельным, ни гражданским законодательством (хотя в странах Европы и Америки отношения добрососедства регулируются довольно детально). На наш взгляд, установление добрососедских отношений
с соседями по поселению в "юридическом" смысле (как некий "социокультурный минимум") предполагает, что:
1) при использовании земельного участка его владелец должен соблюдать права и интересы соседей, избирая такие способы использования земельного участка, при которых владельцам соседних участков наносится менее всего неудобств (затенение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение и т.п.);
2) в договоре может закрепляться перечень действий, которые могут совершаться только по согласованию с соседом и (или) при условии его непременного об этом уведомления (например: выпас лошадей, коров и др. животных в непосредственной близости от участка
соседа; высадка высокорослых деревьев, способных ухудшить соседу вид или освещение; огораживание земельного участка земляным
валом; размещение строений на границе земельного участка; использование общей межи для постоянного проезда и (или) парковки; проведение на земельном участке фестивалей, ярмарок и других общественных (публичных) мероприятий);
3) безусловно запрещается такое использование участка, которое не позволяет соседу использовать свой участок для создания
Родового поместья. Общими критериями допустимого и недопустимого влияния служат установленные санитарные, гигиенические
и экологические нормативы, разумные пределы и сложившиеся на территории поселения обычаи.
ные законы добрососедства, которые во всех поселениях РП просты: помогать друг другу; не делать соседу
того, чего не хотел бы себе; участвовать в общих делах.
Leges nulla alia ex causa nos tenent, quam quod judicio populi receptae sunt – законы связывают нас лишь
потому, что они были приняты по решению народа. То, что народ повелел последним, это и есть действующее
право. Право порождается фактами; опыт, полученный от различных действий, объединяется в законе. Есть всего три слова Вселенского закона, с помощью которых можно определять полезность или неполезность земных
законов, придуманных людьми: СОВЕРШЕНСТВОВАТЬ СРЕДУ ОБИТАНИЯ. Ни один земной закон не станет выше Закона Вселенского. На Земле настало ВРЕМЯ СВЕТА. Законы, способствующие уничтожению природной среды, отомрут. Законы, помогающие совершенствовать среду обитания, станут вечными.
Образ гармоничных отношений владения, пользования и распоряжения Родовой землёй – прямой путь к принятию Федерального закона "О Родовых поместьях". Сочетание интересов собственника с интересами всего поселения сближает реальную практику оформления и оборота земли с образом Родового поместья (правосознанием), обходясь при этом исключительно нормами действующего гражданского законодательства. В этом и состоит
главное юридическое значение тех договоров, которые мы предлагаем вниманию читателей.
Выражаю благодарность жителям поселений Родовых поместий "Любодар" (Владимирская область),
"Ковчег" (Калужская область), "Миродолье" (Московская область), "БлагоДарное" (Ярославская о бласть), "Лучезарное" (Новосибирская область), "Светодар" (Тульская область), "Ведруссов Град" (См оленская область), "КалиновецЪ" (Нижегородская область), всем жителям поселений РП "Родное" (Вл адимирская область) и "Благодать" (Ярославская область) и всем другим поселени ям РП, принимавшим
участие в разработке и появлении вышеописанных договоров. Благодаря вам многие создатели Родовых
поместий, которые захотят использовать их в своих поселениях, смогут уже сегодня пр инять закон о
Родовом поместье СВОЕЙ ВОЛЕЙ и САМИ ДЛЯ СЕБЯ. Ибо договор – это как бы закон для двоих!
12.12.2011 – 26.02.2015 гг.
ВЫСТРАИВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ С ВЛАСТЯМИ
Купил дом в деревне, документов на землю на руках нет. Как оформить собственность?
Здравствуйте, Василий Иванович!
Я, Белов Владимир Михайлович, живу в Москве. В 1998 году я купил дом в селе Ерахтур Шиловского
р-на Рязанской области. Вместе с домом у меня в собственности участок земли в 4 сотки и в аренде участок земли перед домом вдоль улицы в 1,5 сотки. На эти два участка у меня есть Кадастровый паспорт.
После покупки дома я взял в аренду участок земли за домом в 8 соток. Как объяснили мне в Сельсовете, этот участок дан в долгосрочную аренду. На данный участок у меня нет никаких документов на
руках но в Сельской Администрации в общем «гроссбухе» эти 8 соток записаны за мной и я плачу за них
налоги.
Сейчас я хотел бы всю землю взять в собственность и если возможно приписать еще несколько соток пустующей земли между моим участком и речкой, протекающей за ним. Я обратился в Администрацию и мне сказали, что надо выкупить землю, находящуюся в аренде, по цене примерно 10-15 тыс.
руб / сотка, а приписать ещё просто никак нельзя. Такая сумма для выкупа для меня великовата.
Т.к. в законах я не разбираюсь, то ничего возразить я не смог. Я попытался разобраться в законе на
землю самостоятельно, но понял, что для меня это сложно.
Поглядев на свой участок из космоса, обратил внимание, что у меня размер участка, взятого в
аренду и числившегося как участок в 8 соток, на самом деле имеет площадь примерно 5,5 соток.
Как я понимаю наверное надо провести межевание для определения границ моего участка?
Обращаюсь к Вам за консультацией с просьбой помочь разобраться, что можно сделать с приобретением арендованной земли в собственность и возможности немного увеличить участок на 4-5соток.
Нужно ли проводить новое межевание уже имеющегося участка с целью определения точных границ и
внесения их в Кадастровый паспорт. На земле которую я хочу присоединить собираюсь разбить сад т.к.
вышел на пенсию и есть время заняться землёй.
Высылаю Вам копии документов на землю и вид участка из космоса.
С уважением,
Владимир Михайлович
Владимир Михайлович! Добрый день!
В вашей ситуации вам необходимо:
1. Обратиться в администрацию с просьбой выдать вам бланк заявления о предоставлении земельного
участка в аренду. В случае отказа в выдаче бланка заявления, вам будет необходимо написать такое заявление
самостоятельно. В этом случае примерный образец заявления я вам пришлю и составить заявление помогу.
Вообще оно может и в свободной форме писаться. Но лучше написать юридически грамотно, чтобы потом не
спотыкаться об свои же ошибки. Дело в том, что в администрации всегда имеется какая-то типовая форма заявления, которая утверждена либо сложившейся практикой, либо специальным административным регламентом о порядке предоставления земельных участков гражданам. Если такого регламента в вашем сельсовете и в вашем районе ещё не принято, то заявление может писаться вами в свободной форме. Но сначала вам
необходимо начать с того, чтобы попросить типовую форму заявления.
2. После того, как вы получите в администрации типовой бланк заявления, идите домой и в спокойной обстановке напишите заявление о предоставлении вам земельного участка. В этот момент можете и мне позвонить, если что-то необходимо подсказать будет. Вы должны написать заявление о предоставлении вам в
аренду на 49 лет земельного участка (пустующей земли между вами и речкой) площадью __ соток (указать
примерную площадь) для ведения личного подсобного хозяйства. Этот вид разрешенного использования
земли гарантирует вам возможность и сад посадить, и дом при необходимости вам или вашей семье построить.
Примечание. Вам необходимо знать, что установленный в вашем районе максимальный размер площади
земельных участков ЛПХ, которыми может обладать один гражданин (одна семья), составляет 0,5 гектара.
Документом, которым установлен этот размер, является Решение Совета депутатов муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области от 29.09.2011 № 9/79 "Об установлении норм предоставления земельных участков на территории муниципального образования – Шиловский муниципальный
район Рязанской области" (пункт 2). То есть, несмотря на то, что в вашем районе минимальные размеры предоставления земельных участков ЛПХ составляют 3 сотки, а максимальные размеры предоставления земельных участков ЛПХ составляют 12 соток, это именно размеры ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ для одного участка, а не
размеры ОБЛАДАНИЯ земельными участками. Размеры ОБЛАДАНИЯ земельными участками ЛПХ в вашем
районе установлены в 50 соток. То есть вы вправе иметь (в собственности или в аренде) несколько земельных
участков ЛПХ, размерами от 3 до 12 соток, а в совокупности до 50 соток. Это вам необходимо будет чётко понять, чтобы указать на это в разговоре в администрации, если потребуется.
3. После того, как вы напишите в двух экземплярах заявление о предоставлении вам земельного участка,
вам необходимо будет подать его в канцелярию и попросить, чтобы на 2-ом экземпляре заявления вам проставили штампик, дату и подпись. В случае отказа, выслать заявление по почте. После этого вы можете обратиться к главе вашего сельсовета или к зам.главе районной администрации и в устной беседе попросить предоставить вам земельный участок в аренду для ведения ЛПХ. Далее приложить копию своего заявления и завести разговор о межевании испрашиваемого вами земельного участка. (Межевание выполняется за ваш
счёт, если земельный участок предоставляется без торгов. Если земельный участок полагается предоставлять на торгах, межевание должно быть выполнено администрацией). Получив указания чиновника по
дальнейшему оформлению земли65, идти к геодезистам межевать участок66. От геодезистов вам в конечном
счёте необходим документ, который называется – межевой план. Получив этот межевой план, вы сможете обратиться в земельную кадастровую палату с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учёт.
Далее, получив кадастровый паспорт, вы заключите с администрацией договор аренды земельного участка на
49 лет. Далее вам будет нужно зарегистрировать договор аренды в Росреестре. После этого вы будете законным обладателем данной земли.
4. Следующий шаг, который вам необходимо будет сделать – написать письменное заявление в администрацию о выдаче вам договора аренды в отношении того земельного участка (8 соток), который по документам сельсовета передан вам в долгосрочную аренду (это значит – на 49 лет), но на который никаких документов у вас нет. А поскольку основным документом здесь является как раз договор аренды, вам и нужно будет написать заявление о выдаче вам на руки полагающегося вам экземпляра договора. Так и написать: «Прошу выдать мне на руки договор аренды земельного участка площадью 8 соток, который я арендую сроком на
49 лет и за который с меня взимается плата». В заявлении указать адресный ориентир, месторасположение
участка. Само заявление подать в канцелярию в двух экземплярах, попросить на 2-ом экз. проставить штампик, дату и подпись принявшего. В случае отказа, выслать заявление по почте.
Цель этого действия состоит в том, чтобы получить на земельный участок 8 соток основной правоустанавливающий документ – договор аренды, в котором должен быть указан срок аренды – 49 лет. После
этого, и только после этого, вы получите возможность решить следующий вопрос – о приобретении земли в
собственность.
5. Получив на руки и зарегистрировав в Росреестре договора аренды на земельные участки, вы получите
возможность оформлять эти земельные участки в частную собственность. Дело в том, что вы как арендатор
земельного участка (участков), получите право приобретать арендуемую вами землю в собственность без всяких торгов. Это значит, что вы сможете приобрести землю не по рыночной, а по кадастровой стоимости. В
вашем случае это на порядок дешевле. Например, при площади земельного участка в 800 кв.м. его кадастровая
стоимость должна составлять 19.632 рубля. Это в том случае, если этот участок отнесут ко 2-ой группе видов
разрешенного использования, куда обычно и входит личное подсобное хозяйство.
№
Номер
кадастрового
п/п
квартала
1
62:25:001 03 02
157.25
2
3
24.54
20.60
Средний удельный показатель кадастровой стоимости
в разрезе групп видов разрешенного использования (руб./кв.м)
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
8.16
76,13 41.60 130.38 53.72 79.56 63.39 581.24
-
39.92
14
15
0.38
0.09
Во-вторых, если земельный участок между домом и речкой относится по документам к землям сельскохозяйственного назначения, вы получите право приобрести его в собственность по цене 10 % его кадастровой
стоимости. Для этого вам и нужно иметь на руках договора аренды на все желаемые вами земельные участки.
Поэтому не заводите разговора о собственности, пока вы не получите все эти договора на руки. Иначе на вашем юридическом незнании будут играть не в ту сторону. Оформляйте договора аренды, регистрируйте их, а
65
Эти указания должны соответствовать статье 34 Земельного кодекса РФ и нормативному акту, которым регулируется процедура предоставления земли. Таким нормативным актом в вашем случае будет Решение Совета депутатов муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области от 24.02.2011 № 2/9 (ред. от 25.10.2012)
"Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду земельных участков и методике расчета арендной платы за
земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на территории муниципального образования
– Шиловский муниципальный район Рязанской области"
66
Вы должны заключить с геодезистами договор подряда на выполнение кадастровых работ (т.е. на выполнение
работ по межеванию земельного участка). Стоимость их услуг по межеванию участков регулируется законом и составляет 750 рублей за любой участок площадью до 25 соток . Возможно, им не понравится ваше знание этого обстоятельства, т.к. они обычно заключают договора по гораздо более высоким расценкам. Но согласно статье 1 Закона Рязанской
области «О предельных максимальных ценах отдельных видов работ в сфере землеустройства» от 17 октября 2007
года № 142-ОЗ, стоимость межевания земельного участка ЛПХ составляет именно 750 рублей. Отказаться от заключения
договора они не имеют права, т.к. договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным (ст. 426 ГК
РФ) и они обязаны заключать его по установленным расценкам в отношении каждого, кто к ним обратится.
после того, как со дня заключения договора аренды пройдёт более трёх лет, вы и сможете обратиться с письменным заявлением о предоставлении арендуемых вами земельных участков в частную собственность
по цене 10 % их кадастровой стоимости. Это право на выкуп земли по цене 10 % её стоимости действует
только по истечении 3-х лет аренды. Но я думаю, что вам спешить в данном случае не следует. Все варианты
быстрого получения земли в собственность в конечном счёте сводятся к торгам и к конкретным суммам за сотку. Куда эти деньги вообще идут, хотелось бы мне знать? И почему в администрациях так не любят разъяснять людям их права на льготное приобретение земли в собственность?
Хочу пояснить ещё вот что. Ваше право на приобретение земли в собственность по цене 10 % её кадастровой стоимости будет действовать независимо от того, будет ли об этом написано в договоре аренды или нет.
Потому что это право установлено статьёй 8 Закона Рязанской области от 6 октября 2003 года № 64-ОЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области». Главное, чтобы участок
относился именно к землям сельхозназначения, а не к землям населенных пунктов. Т.е. был за чертой села, а
не в его черте. Если же этот участок включён в границу села, право на его выкуп в собственность за 10 % КС,
скорее всего, не будет действовать. Но и в этом случае есть хорошие варианты уменьшения его стоимости.
Потому что кадастровая стоимость земельного участка зависит от вида его разрешенного использования
(ЛПХ, ИЖС, садоводство, огородничество, сельскохозяйственное использование и др.). В данном случае самая низкая кадастровая стоимость будет при разрешённом использовании «для огородничества» или «для
сельскохозяйственного использования» (15 группа видов РВИ). Вы, как арендатор земли, будете вправе поменять её разрешенный вид использования (РВИ) после заключения договора аренды, обратившись с заявлением к главе администрации. А можно и с самого начала написать заявление о предоставлении вам этого участка не для ЛПХ, а для огородничества или для «сельскохозяйственного использования». Просто при РВИ
«огородничество» на земельном участке формально нельзя сажать сад, а РВИ «сельскохозяйственное использование» не слишком часто чиновниками применяется, т.к. он – по их мнению – слишком дёшев (слишком
маленькая у него кадастровая стоимость). Поэтому смотрите по обстановке, как у вас в администрации дела
пойдут, и какое отношение к себе почувствуете. В любом случае, у вас разные варианты есть.
Итак. Вам необходимо: 1) получить договор аренды на имеющийся участок; 2) написать заявление
об аренде на желаемый участок; 3) после оформления договоров аренды заняться выкупом земли в собственность. Если какие-то тонкости или детали остались непонятными, звоните на телефон и я постараюсь их
пояснить лично.
С уважением,
Василий Петров
vassilijus@mail.ru
Как согласовать границы земельного участка без присутствия соседа и приобрести землю у государства по минимальной цене?
Здравствуйте, Василий!
Меня зовут Юлия Солонинкина. Я живу в Рязанской области в с. Новая Пустынь. У меня не гектар,
но место любимое и моё по всем чувствам. Читаю "Родовую Землю" и восхищаюсь вашей способностью
разбираться в законах. Я же сколько их ни читаю, впадаю в какой-то ступор и ничего понять не могу.
Обращаюсь к вам за консультацией. В настоящий момент в собственности 21 сотка. Участок изначально большой, просто старики не пользовались им и в собственность оформили только половину.
Сейчас я хочу второй половиной пользоваться на законных основаниях, чтоб не было придирок от соседей (они там тракторную дорогу проложили к своему участку). В администрации сказали, что 6 соток
можно просто присоединить – это допускается. А остальное (11 соток) либо в аренду, либо выкупать.
Спросила про цену – отправили в районный центр. Там сказали, что выкуп будет проводиться по рыночной цене, а не по кадастровой. Они правы?
А для определения рыночной стоимости нужно приглашать оценщика.
Что же лучше: выкуп или аренда? Если бы выкуп был по кадастровой стоимости – это не так уж и
дорого. А вот если оценят в миллион...
В каком законе можно посмотреть из чего складывается оценка стоимости земельного участка?
С уважением, Юлия.
Юлия! Добрый день!
Какие у вас есть документы на земельный участок? Мне нужно посмотреть их, если есть возможность, вышлите по электронной почте. Как минимум, нужно Свидетельство и кадастровый план. Если есть договор, то
договор. Сообщите также, есть ли на участке дом и есть ли документы на дом. И ещё, сообщите, в каком рай-
оне и каком муниципальном образовании (сельском поселении) ваш участок находится. От этого зависят условия и порядок предоставления земли.
С уважением,
Василий Петров
Здравствуйте!
Как здорово, что вы откликнулись!
Участок находится в Рязанской области, Шиловском районе, село Новая Пустынь. Село расположено вплотную к рабочему поселку "Лесной" и администрация одна на них.
Я приложила все документы, какие есть. Но дом уже снесли. В ноябре подала документы на межевание и снятие дома с налогового учета. Всё еще не закончили оформление, так как вышло наложение
на участок соседей. Я с них потребовала хотя бы черновой вариант плана, его и прилагаю (это самый
первый файл – карта (план) границ земельного участка).
А соседей (они там не живут – бывают наездами) там поймать не могут, чтобы перемерить участок,
поэтому такая задержка с оформлением. В земельном отделе администрации сказали, что пока свой
участок не оформлю до конца, на другую часть претендовать не могу. Еще сказали, что если аренду
оформлять, то для огородных нужд (так дешевле потом выкупать будет). А мы хотели там лесочек посадить и сарай для скотины поставить, а это уже не огород. Огород там не получится, так как это самая
низкая часть участка с глинистой почвой – после сильных дождей там вода хлюпает. Может это имеет
значение при оценке земли.
Спасибо, большое!
С уважением, Юлия.
Юлия! Добрый день!
I
В вашей ситуации нужно завершить межевание вашего нынешнего земельного участка 2100 кв.м, предложив вашим межевикам-геодезистам произвести согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц. После направления соседям извещения (о проведении собрания) с уведомлением о вручении либо (в случае возвращения вашего извещения с отметкой о невозможности его вручения) опубликования данного извещения в местной официальной газете ваши соседи будут считаться надлежаще уведомленными о дате, времени и месте проведения собрания по поводу согласования местоположения границ земельных участков.
Дело в том, что в соответствии с чч.2 и 3 статьи 40 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка считается согласованным:
1) при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных
лиц или их представителей (ч.2 ст. 40)
2) если надлежащим образом извещённое заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием (ч.3 ст. 40)
В последнем случае в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись, а к межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного порядка извещения
указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.
Итак, в силу вышеуказанных положений закона, вы можете провести межевание и согласовать местоположение границ вашего и соседского земельных участков без участия отсутствующих соседей по принципу
«Absens – carens!» – отсутствующий всегда в ущербе . Однако при этом необходимо соблюсти сам порядок извещения соседей, для чего вам необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:
1) СРОК. Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не позднее чем за 30 дней до дня проведения данного собрания.
При этом срок публикации не может составлять менее чем 15 дней со дня получения заинтересованным лицом
соответствующего извещения. Заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении данного собрания (ч.10 ст. 39 ФЗ № 221).
2) ФОРМА ИЗВЕЩЕНИЯ. Она определяется Приложением № 3 к Приказу Минэкономразвития России
от 24.11.2008 № 412. Геодезисты, к которым вы обратитесь за межеванием участка, об этом документе всегда
знают. Однако на всякий случай я высылаю вам это извещение в приложении к письму отдельным документом.
3) СОСТАВ СВЕДЕНИЙ. В извещении о проведении собрания о согласовании местоположения границ
в соответствии с частью 9 ст. 39 ФЗ № 221 должны быть указаны:
сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе
его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются соответствующие
кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового
квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня вручения, направления или опубликования извещения;
место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами требований о проведении согласования местоположения границ с установлением таких границ на местности и (или) в письменной форме обоснованных возражений о местоположении границ земельных участков после ознакомления с
проектом межевого плана.
Таким образом, ваши действия по межеванию своего участка при отсутствии соседей будут правомерными,
если с вашей стороны будут выполнены все минимально необходимые действия по предоставлению вашим
соседям всей полноты информации, достаточного количества времени и реальной возможности для участия в согласовании границ.
Сообщаю также для сведения, что в соответствии со статёй 1 Закона Рязанской области «О предельных
максимальных ценах отдельных видов работ в сфере землеустройства» от 17 октября 2007 года № 142-ОЗ,
стоимость межевания земельного участка составляет 750 рублей за любой участок площадью до 25 соток +
150 рублей за каждую дополнительную сотку. Эта информация может вам пригодиться, если геодезическая
организация начнёт упрямиться по поводу извещения ваших соседей или завышать стоимость данных услуг,
что тоже возможно. Поэтому вам нужно постараться договориться с геодезистами по этому вопросу на той
основе, что вы знаете установленную законом стоимость межевания и вполне способны сами подготовить
необходимое извещение и отправить его соседям, так что по сути, вся «работа» геодезиста состоит в том, чтобы поставить подпись и печать на подготовленной вами бумажке. При этом геодезисты не имеют права отказаться от заключения с вами договора на выполнение межевых (кадастровых) работ, т.к. этот договор в силу
закона является публичным (ч.3 ст. 36 ФЗ № 221) и геодезические организации обязаны заключать его по
установленной законом цене в отношении каждого, кто к ним обратится (ст. 426 ГК РФ). После озвучивания
такой позиции стоимость межевания вполне может снизиться до приемлемого размера .
По завершении межевания и получения на руки межевого плана вам будет необходимо передать его экземпляр в кадастровую палату, сотрудники которой внесут соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости и выдадут вам новый кадастровый паспорт земельного участка 2100 кв.м.
II
После этого вы сможете приступить ко второму этапу оформления земли – приобретения прав на интересующий вас соседний земельный участок площадью 1700 кв.м., находящийся в государственной (муниципальной) собственности. И я вам советую – при обращении за предоставлением данного земельного участка
указать в заявлении тот вид разрешенного использования земельного участка, на который председатель КУМИ предварительно (в устной форме) уже даст согласие на его предоставление вам администрацией. Дело в
том, что, хотя формально цель использования испрашиваемого земельного участка выбираете ВЫ, указывая в
заявлении о предоставлении земельного участка какой-либо конкретный вид его разрешённого использования (для личного подсобного хозяйства, для огородничества, для сельскохозяйственного использования, для
садоводства и др.), решение о предоставлении земельного участка для указанной вами цели принимается
АДМИНИСТРАЦИЕЙ с учётом:
1) фактической площади испрашиваемого участка и установленных в вашей области (районе) предельных
(максимальных и минимальных) размеров предоставления земельных участков гражданам;
2) кадастровой стоимости земельного участка при том или ином виде разрешенного использования, исходя из которой определяется размер земельного налога (для собственников) либо размер арендной платы (для
арендаторов) и стоимость выкупа земельного участка арендатором в частную собственность по истечении
трёх лет аренды;
3) установленного законодательством РФ правового режима земельных участков соответствующих видов
разрешенного использования, включая возможности обладателя участка по его застройке, посадке многолетних насаждений, приватизации и т.п.
Начнём с самого простого – с площади. В вашей области и в вашем районе установлены следующие предельные размеры предоставления земельных участков гражданам:
Предельные размеры предоставления
земельных участков (га)
Субъект РФ
мах
min
Рязанская область
КФХ
Дача
Сад
Огород
Животноводство
100
ЗД
0,15
0,05
0,15
0,05
0,30
0,02
5
0,25
Предельные размеры предоставления земельных участков (га)
Муниципальный
район
мах
min
Шиловский район
ЛПХ
ИЖС
0,12
0,03
0,12
0,03
Максимальные
площади ЛПХ
0,5 га
Из этого следует, что вы имеете право просить о предоставлении вам земельного участка 1700 кв.м. как
минимум тремя способами:
1) для ведения ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА, в виде двух земельных участков площадью
1200 кв.м. и 500 кв.м., исходя из того, что максимальный размер площади земельных участков ЛПХ, которыми
может обладать один гражданин (одна семья), составляет у вас в районе 0,5 гектара67. При этом статус ЛПХ
даст вам право возводить любые необходимые постройки и высаживать многолетние насаждения, а кадастровая стоимость обоих участков (в случае её определения по 2 группе видов разрешенного использования – для
индивидуального жилищного строительства) будет составлять 25 тыс. 517 руб.00 коп.68
Средний удельный показатель кадастровой стоимости 69
в разрезе групп видов разрешенного использования, руб./кв.м
Номер кадастрового квартала
1
2
3
4
5
6
62:25:006 01 31
157.25
15.01
18.64
7.09
46,56
41.60
7
8
9
253.24 53.72 97.47
10
11
63.39
581.24
12
-
13
63.80
14
0.38
15
0.09
Расчёт: 15.01 руб./кв.м. x 1700 кв.м. = 25.517 руб. 00 коп.
Однако для гарантированного приобретения данных земельных участков по указанной или аналогичной ей стоимости вам будет необходимо сначала взять данные участки в аренду, а затем уже произвести
их выкуп в собственность. При такой модели вы избегаете приобретения (выкупа) земельного участка на
торгах (на торгах участки продаются только по рыночной стоимости) и приобретаете право на земельный участок по минимальной цене, внося лишь небольшую арендную плату за использование самого участка70. После
же того, как ваше право аренды на земельный участок будет зарегистрировано в ЕГРП, вы сможете обратиться
в администрацию с заявлением о предоставлении арендуемого вами земельного участка в собственность, но
теперь уже вы, как арендатор данного участка, будете иметь преимущественное право на его приобретение
в собственность согласно пункту 8 статьи 22 Земельного кодекса РФ, преимущественное перед всеми другими лицами, что исключает его продажу путём проведения торгов (читай – по рыночной стоимости) и гарантирует вам его предоставление в собственность без проведения торгов (читай – по кадастровой стоимости). Так
что при этом варианте оформления земли вам понадобится не так много денег, чтобы приобрести её у государства, но и обосновать вашу позицию перед администрацией вам нужно будет суметь аргументировано и грамотно, чтобы чиновники не сбили вас с этого пути малообоснованной ссылкой на то или иное положение закона,
которое на деле вашей ситуации и близко не касается.
67
См.: Решение Совета депутатов муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области от
29.09.2011 № 9/79 "Об установлении норм предоставления земельных участков на территории муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области" (пункт 2).
68
Конкретный размер кадастровой стоимости определяет кадастровая палата субъекта РФ в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях
изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утверждены Приказом
Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222). В соответствии с пунктом 2.1.3 данных Методических указаний, "в случае образования
нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется
путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования
для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка". Информацию о
средних значениях удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков соответствующих видов разрешенного использования и категорий земель можно узнать из базы КонсультантПлюс - Регион, отыскав Постановление Правительства субъекта РФ об
утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель.
69
См.: Постановление Правительства Рязанской области от 25 ноября 2009 г. № 324 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов".
70
См.: Решение Совета депутатов муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области от
24.02.2011 № 2/9 (ред. от 25.10.2012) "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду земельных участков и методике расчета
арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на территории муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области".
2) Второй вариант – подать заявление о предоставлении земельного участка для ОГОРОДНИЧЕСТВА, в
виде одного земельного участка площадью 1700 кв.м., исходя из того, что предельный размер предоставления
земельного участка для огородничества составляет у вас в области 0,3 гектара, при этом кадастровая стоимость данного участка (в случае её определения по 15 группе видов разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования) будет составлять 153 руб. 00 коп . Однако правовой режим данного земельного участка действительно не предполагает возведения каких-либо капитальных построек (только времянки) и посадка многолетних насаждений здесь тоже не разрешена. Поэтому здесь нужно поступить так:
Если администрация откажется сообщить примерный размер рыночной стоимости земельного участка
со статусом «для огородничества» или насчитает его таким, что вам он будет явно не по карману, вам будет
необходимо сначала приобрести данный земельный участок в аренду, затем – выкупить в собственность, а потом – поменять его разрешенное использование. В этом случае процедура оформления земли
растянется во времени и отчасти осложнится, но и стоимость данного участка будет действительно копеечная.
Если же рыночная стоимость земельного участка в случае его предоставления «для огородничества» окажется приемлемая, вы сможете сразу приобрести его в собственность, подав заявку на участие в торгах и выждав
1 месяц, в течение которого на торги по данному участку наверняка никто не придёт и вы окажетесь единственным их участником. В таком случае вы сможете приобрести участок по стартовой (начальной) цене аукциона, после чего, став собственником, поменять его разрешенное использование. В этом случае вы и время своё
сэкономите, и возможность использования земли для постройки капитальных строений получите.
3) И третий вариант – подать заявление о предоставлении земельного участка для СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, в виде одного земельного участка площадью 1700 кв.м., первоначально в
аренду на 49 лет, с последующим выкупом в собственность согласно изложенному выше механизму, исходя из того, что предельных размеров по данному виду разрешенного использования не установлено, кадастровая стоимость данного участка будет составлять также 153 руб. 00 коп., а ограничений на застройку земельного участка и высадку многолетних насаждений в отношении земельных участков с данным РВИ в законодательстве нет. Это и самый дешёвый, и самый «растяжимый» вид разрешенного использования земли. Поэтому
он и был бы для вас самым оптимальным, но из-за его дешевизны администрация может сделать вид, что она
об этом варианте, вообще, первый раз слышит. Однако большинство поселений Родовых поместий сейчас
обустраиваются именно под этим видом разрешённого использования земельных участков. Причём в составе
земель сельскохозяйственного назначения этот РВИ обычно именуется «для сельскохозяйственного производства», а в составе земель населенных пунктов так и называется – для сельскохозяйственного использования. А поскольку специальных законов, устанавливающих какие-либо ограничения по видам деятельности на земельных участках с данным видом разрешенного использования, не существует, правовой режим
данных земельных участков регулируется напрямую Земельным кодексом РФ исходя из общего понятия
«сельскохозяйственной деятельности», т.е. деятельности по производству сельскохозяйственной продукции, к которой относится продукция и животноводства, и растениеводства, производимая вследствие культивирования как однолетних, так и многолетних насаждений. А поскольку для производства, хранения и переработки данной продукции законом допускается возведение капитальных зданий, строений и сооружений
сельскохозяйственного назначения (п.2 ст. 77, п.11 ст. 85 ЗК РФ), правовой режим земельных участков «для
сельскохозяйственного использования» является действительно лучшим практически по всем показателям.
Подведём итоги. Первый вариант – ЛПХ – является наиболее привлекательным в смысле его жилой застройки. Но он и наиболее дорог. Второй вариант – огородничество – является наиболее простым и понятным как для администрации, так и для граждан. Но он не предполагает возможность строительства и хорош
лишь для первоначального приобретения земли в собственность. Поэтому третий вариант – сельхозиспользование – является наиболее оптимальным, как для выкупа земли в частную собственность, так и для её использования в последующем. Именно на него можно будет поменять разрешенное использование земельного
участка, приобретённого в частную собственность со статусом «для огородничества». Выбор между данными
видами разрешенного использования нужно сделать с учётом позиции администрации, которую необходимо предварительно прозондировать, но не в смысле изложения данных вариантов с целью их одобрения администрацией (почуяв юридическую неуверенность, администрация одобрит только тот вариант, который
больше всего выгоден ей самой ), а в смысле нанесения нескольких точных упреждающих действий, которые могут вызвать лишь такую реакцию администрации, которая вам изначально будет известна. Это может
быть просьба выдать вам бланк заявки на предоставление земельного участка в аренду (на торгах – и без
торгов ) или запрос реквизитов нормативного акта, который устанавливает порядок определения размера арендной платы в отношении предоставляемых гражданам земельных участков. Вступив в диалог с администрацией на такой ноте, вы сразу поставите себя в позицию сильного и уверенного человека, который знает
и законы, и практику, и порядки, и воспринимает администрацию как своего ПОМОЩНИКА, к которому
вы обращаетесь, чтобы он подсказал вам отдельные детали (например, перечень документов, которые вам
необходимо приложить к заявлению о предоставлении земельного участка в аренду), – а дальше вы уже просто продолжите общение с администрацией, придя к ним через несколько дней с заполненным заявлением и
готовым пакетом документов, и предложите сотруднику проверить комплектность документов («посмотрите пожалуйста, всё ли необходимое мною приложено»). После этого вы попросите зарегистрировать ваше
заявление соответствующим порядком и далее процедура пойдёт так, как она должна протекать по закону.
Так что идите и просите! Ибо сказано – "Просите, и предоставят вам"!
С наилучшими пожеланиями,
Василий Петров
vassilijus@mail.ru
Кто принимает решение о разделе земли?
Здравствуйте, Василий!
Меня зовут Елена. Я из поселения РАдомье Тверской области. Хочу попросить Вас проконсультировать меня по вопросу раздела поля на отдельные участки.
У нас такая ситуация. Земли сельхозназначения для сельхозпроизводства. Собственник - физическое лицо. При разделе на участки получили отказ от кадастровой палаты. Чиновники понимают так:
если сельхозку делят на участки, то общие земли поступают в собственность ДНТ или др.юр. лица. А у
нас хозяином всех участков и общих земель на этом этапе является один человек. (Далее по нашему
плану он будет продавать желающим по участку + доля в общих землях) Чиновники вроде бы и понимают, что своими действиями мы закон не нарушаем, но требуют от нас какие-то ещё документы, а какие они сами и не знают. Мы у них такие первые. Сейчас остановились на том, что собственник напишет
или нарисует некий план освоения земель, где обоснует раздел поля. Как этот план должен выглядеть
никто не знает.
Не сталкивались ли Вы в своей практике с подобной ситуацией? Можете ли Вы что-то посоветовать?
Елена, здравствуйте! В данной ситуации вашему собственнику земельных участков нужно подать в кадастровую палату его же собственное (но письменное) Решение о разделе. Раз он собственник земельного участка, то он и принимает решение о его разделе, а раз он собственник единоличный, то и решение он принимает
единолично. У него же и возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные
участки (п.2 ст. 11.4 ЗК РФ). Если земельный участок находится в собственности нескольких лиц (до 5 человек), то основанием для его раздела на земельные участки будет Соглашение о разделе земельного участка
и образовании новых земельных участков согласно пункту 5 статьи 11.2 ЗК РФ. Если же земельный участок
находится в собственности более 5 человек, он уже подпадает под действие Федерального закона от 24 июля
2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и для его раздела на земельные
участки или выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки необходим Протокол решения общего собрания граждан – собственников земельных долей. Обычно эти документы как раз и представляются в кадастровую палату, и их сотрудники получают законное основание для
отражения произведенного раздела в документах ГКН. В вашей же ситуации, когда собственником земельного
участка является один человек, какое-то письменное основание представлять тоже требуется, чтобы действия
сотрудников кадастровой палаты имели надлежащее правовое основание (были законными). Проще говоря,
им нужна бумажка. Бумажку эту надо сделать. Никакого плана освоения земель представлять не надо – вам не
субсидию получать. Ваше же собственное решение о разделе и без всякого обоснования. Вы собственник, и
этого достаточно! Хочу и разделю! Статья 209 ГК РФ – вот и всё обоснование.
С уважением,
Василий Иванович Петров
vassilijus@mail.ru
Косить или не косить? И что нужно сделать, чтобы не косить?
Доброго дня Василий!
Меня зовут Виктор, я из ПРП "Солнечное" Нижегородская область.
Прочитал вашу статью "Закон для двоих" в газете "Родовая земля" №1, 2012 г., хотел бы получить
консультацию.
В нашем ПРП земля сельхозназначения, на этапе создания поселения были выкуплены в собственность земельные паи (это было в 2008-2009 гг., ещё одно поле оформляем сейчас). После выкупа земли,
мы заказали проект поселения, сделали разбивочный чертёж территории поселения (сделала специализированная организация в Нижнем Новгороде) и после этого, чтобы поселенцы могли создавать свои
поместья, производили межевание выбранных участков под Родовые поместья. За эти 3 года у нас не
все участки под поместья заняты, много пока свободных земель.
Т.к. земля сельхозназначения, то возникла необходимость в ведении какой-либо хозяйственной
деятельности на свободных землях, например покос трав (были намёки местной администрации, что
землю отберут если она будет стоять заброшенная). В прошлые года мы заключали договор с соседомфермером на покос трав на части земель, но работа с ним оказалась ненадёжна (у него постоянно ломалась техника, да и работы у нас он начинал только после того как заканчивал работы на своих полях). В
этом году решили косить своими силами, раздобыли трактор (Т-40АМ), купили косилку и выкосили
часть поля, которое не обрабатывалось 3 года. В косьбе я принимал участие.
Вокруг поля растёт старый лес, на поле соответственно было уже много молодых деревьев, цвело
много трав, гнездилось много птиц – в общем уже начала складываться на поле своеобразная экосистема, покос трав на нём был для неё разорителен. Ведь, те, кто возьмёт участок у нас на этой свободной
земле, наследует уже готовый "первичный лес" (по терминологии Анатолия Орлова), а мы своими покосами получается опустыниваем землю (хоть и удобряем кошенной травой), погибает множество молодых деревьев, разоряются птичьи гнёзда.
Василий, расскажи об опыте вашего поселения, какую деятельность вы вели на свободных землях?
Как вы нашли выход в необходимости показа обработки земли сельхозназначения, какую деятельность
там можно вести?
И вообще, может как-то можно обойти это обязательство обработки земли, и угрозы её отъёма местной администрацией беспочвенны? У нас на занятых участках садятся деревья, сады, огороды – местная администрация это воспринимает нормально, а вот слова о нашем восстановлении плодородия и
многообразия растительности на свободных землях она не воспринимает. Сейчас земельное законодательство изменяется, может сейчас уже и нет необходимости в обязательной обработке земли.
Вот ещё, соседнее с нами поле, оно всё поросло молодым лесом. Я слышал, что фермер, его владелец, перевёл эту землю (сельхозназначения) из пашенной земли, в землю под пастбище, к нему никаких
претензий со стороны администрации нет. Вроде бы когда земля под пастбище, нет необходимости в
обработке земли. Насколько это правомерно? Можно ли воспользоваться этим нам тоже? И вообще стоит ли это делать в сегодняшних реалиях?
Высылаю тебе с письмом для общего представления ситуации карту нашего поселения, информационный проспект о нём и карту занятых участков.
С уважением, Зубков Виктор Валентинович
Поселение Родовых Поместий "Солнечное"
Виктор, здравствуй!
Изъятие земель, которые находятся в частной собственности – вещь практически нереальная. Чтобы больше не заниматься убийством природы, просто один раз в три года переоформляйте землю с одного доверительного собственника на другого. У нас в "Родном" Молчановы так и делают – время от времени друг на
друга свободные земли перекидывают. Претензии ведь можно предъявлять только нынешнему собственнику, и только с момента возникновения у него права собственности. На практике все этот закон так и обходят.
Очень больно мне было твоё письмо читать, юридически ведь так просто можно такие ситуации решать…
Не делайте больше так, если душа против. Поступайте всегда так, как вам велит ваша душа – это и есть Высший Закон. А обоснование по государственным законам мы с тобой всегда найдём. Я тебе помогу всегда.
Василий Петров
Проверки на полях: в каком русле разговаривать с инспектором?
Василий, доброго времени!
Давно не писали, поскольку вплотную занимались строительством общего дома и прочими межевыми работами на нашем участке.
Только сейчас будем окончательно выносить само поле на местности (немного передвигали границы, подавали объявление в газету, ждали...)
По тому, как оформляться, решили не городить пока огород с ДНТ, СНТ и др.офиц.способами и подождать до мая следующего года, возможно, все же будет принят закон о Родовых поместьях (усадьбах), и мы сразу оформим правильно :). А пока заняться высадкой садов, разделить участки между собой, построить дом общий.
Кстати, администрация уже приезжала к нам на землю и видимо была не слишком довольна строительством дома. Организаторов поселения тогда не было, так что поговорить не удалось. Просили нас
заехать к главе.
А недавно получили письмо от ГосЗемНадзора, что 25 октября приедет к нам проверка соблюдения
зем.законодательства в лице зам.гл.гос.инспектора Палкинского р-на по использованию и охране земель. Для возможного составления протокола об административном правонарушении.
Вот хотела спросить, в каком русле нам с ним говорить. Что дом наш – это сооружение, необходимое для хозяйствования или всё, как есть, рассказывать о планах на поселение?
С уважением, Татьяна (ПРП Белая струга, Псковская область)
Татьяна! В разговоре с ИНСПЕКТОРОМ вам лучше всего придерживаться конкретных положений закона.
Распечатайте заранее статью 77 Земельного кодекса РФ, п.3 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, посмотрите Прецедент Родного. Обратите внимание, что в законе (ст. 77 ЗК РФ) говорится о строениях, используемых для производства, хранения и переработки сельхозпродукции. Если вы там выращиваете рассаду, храните семена, инвентарь, это уже и есть ИСПОЛЬЗОВАНИЕ.
В законе же не говорится о том, что эти строения должны быть ПРЕДНАЗНАЧЕНЫ исключительно для
производства и т.п. сельхозпродукции. Нет, там говорится лишь о том, чтобы они ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ. Вот
они и используются. А то что вы там и живёте и спите – это дело ваше личное и инспектора зем.контроля это
не касается. По Конституции вы сами определяете место своего пребывания и жительства (ч.1 ст. 27). Если
изначально чёткую позицию займёте и уверенно диалог начнёте, дом свой без штрафа отстоите и они вас
больше теребить не станут.
А так вообще по другим поселениям это обычное дело – проверки и штрафы на полторы-две тысячи рублей. Я людям говорю – не обращайте внимания, всё равно это самый дешёвый способ создания Родовых поселений сейчас. У нас в Родном у Анатолия Молчанова гектар земли в черте деревни Коняево, так он (оказалось!) за те 50 соток, которые у него в аренде, 18.000 рублей в год арендной платы теперь платить должен! Вот
так нам кадастровую стоимость земель населенных пунктов повышают!
Если будут претензии не по строениям, а по неиспользованию самой земли, почвенному плодородию и т.п.,
вот эта бумага может оказать пользу. Это запрос в Россельхознадзор, составленный как образец для выстраиваний отношений с гос.органами в ситуациях разногласий по вопросам выкашивания травы, борьбы с сорняками, высадки лесных насаждений, защите земель от водной и ветровой эрозии и других претензий государства по использованию земель сельскохозяйственного назначения под угрозой штрафа по какой-либо статье
КоАП РФ. Запрос составлен в виде заявления о предоставлении сведений о нормативно-правовых актах, устанавливающих КОНКРЕТНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ к собственникам земельных участков сельскохозяйственного
назначения по защите почвенного плодородия. При этом в том же запросе выражена позиция по обустройству
земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с идеями, изложенными в книгах
В.Н.Мегре «Звенящие кедры России». Однако доводится эта позиция сугубо юридическим языком71. Что, похоже, и требуется сейчас от нас, чтобы эти ребята нас наконец-то услышали, поняли. А вообще, не делом они
занимаются, и это тоже надо и самим чётко понимать, и им при случае суметь показать.
Вологодцам (у них там тоже сейчас проверки) я ответил так:
71
Запрос был составлен по просьбе ПРП Солнечное Нижегородской области, в отношении которых было вынесено Постановление о наложении административного штрафа (1000 руб.) по мотиву несоблюдения требований по защите земель от водной и ветровой
эрозии (п.2 ст. 8.7 КоАП РФ). При использовании запроса в других субъектах РФ необходимо сослаться на соответствующие нормативные акты субъектов РФ и, по возможности, соблюсти процедуру его подачи. На заявление добиться ответа. Изложенные в заявлении главные мысли по поводу обустройства земельных участков отражать во всех последующих документах в государственные органы и органы местного самоуправления. Цель документа – обозначить нашу позицию по использованию земель сельскохозяйственного
назначения, довести её до ума и до чувств всех трезвомыслящих должностных лиц и постепенно превратить их всех в наших друзей.
Проверки нужно просто перетерпеть. А если надоело уже терпеть, то переходите в наступление! Выдайте на них информационные материалы о реальных проектах, которые способствуют сохранению земель Российских! По всем областям России создателей Родовых поместий сейчас по сути терроризируют штрафами под видом заботы о землях сельскохозяйственного назначения, а мы проглатываем эти жалкие
бумажки, имитирующие деятельность государства по защите почвенного плодородия, не имея сил и
знаний указать, в чём на самом деле эта забота о землях сельскохозяйственного назначения должна выражаться! Теперь в наших руках есть такая информация. Я имею в виду составленный мной информационный сборник «Сталинский план преобразования природы». Не пожалейте времени – этот проект стоит
того, чтобы взяться за его изучение. Одно только Постановление Совета Министров СССР от 20.10.1948 г. №
3960 ''О плане полезащитных лесонасаждений, внедрения травопольных севооборотов, строительства прудов и
водоемов" чего стоит! Если бы наши сельхознадзоры да министерства сельского хозяйства проснулись бы от
спячки и узрели эту информацию! Как только к вам придёт очередная проверка, переведите разговор со штрафа на реальные дела по восстановлению земли. Так и врубить им, сразу, прямо в лоб:
– Знаете ли вы, что в 1948 году в СССР по инициативе Сталина начался крупнейший проект восстановления природы, в ходе которого на землях сельскохозяйственного назначения были высажены сотни тысяч защитных лесных полос, создано несколько десятков тысяч прудов и водоёмов и на всех колхозных полях введено травосеяние?
И в администрацию когда следующий раз пойдёте, распечатайте им пару экземпляров в подарок. Обязательно заставьте ваших чиновников изучать этот ГРАНДИОЗНЫЙ РУССКИЙ ПРОЕКТ!
С уважением,
Василий Петров
Сталинский план преобразования природы. 1948 г.
Кто определяет назначение земли?
Здравствуйте, Василий!
У нас была проверка Россельхознадзора, и инспектор составил Акт о зарастании земельных участков древесно-кустарниковой растительностью (категория – земли сельскохозяйственного назначения,
разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, вид угодья – пашня). В связи с
залесённостью участков оштрафовали нас на 1000 рублей ("зарастание сельскохозяйственных угодий")
и выписали предписание о вырубке деревьев (говорят, на сельхозугодьях допускается деревьев не более 30 % от площади участка). У нас значительно больше. Мы убрали многие деревья, оставив необходимые для нашей сельхоздеятельности (у нас 4 участка. На 2-х участках посажены плодовые и ягодные
насаждения, и деревья служат защитой молодым посадкам. На 3-ем участке будет выпас животных и
многолетние посадки. На 4-ом участке склон и деревья нужны для предотвращения эрозии почв). Вторичной проверкой за невыполнение предписания о вырубке деревьев инспектор Россельхознадзора
возбудил производство по делу об административном правонарушении в связи с нарушениями целевого использования земли. Сейчас предъявляют претензии через суд. Может ли это повлечь изъятие земельного участка? Участки оформили 3 года назад, простаивали же они с 90-х, успела вырасти ольха
диаметром ствола в 20 см. Чем можно подкрепить нашу позицию, на что сослаться, чтобы пережить суд
и сохранить деревья? Почему вообще от нас хотят, чтобы эти участки считались пашней, ведь земля эта
давно уже не пашня, и пахать там никто не будет и не планирует? Я – собственник земли, и я решил, что
ЗДЕСЬ БУДЕТ САД, а не пашня. Здесь у меня ЗАЛЕЖЬ. Здесь будет ПАСТБИЩЕ. Здесь мне нужны деревья.
Собственник земельного участка сам определяет хозяйственное назначение и способ использования
своей земли. Или что, мы при Хрущёве живём?
С уважением, Сергей Р.
Псковская область
В земельную кадастровую палату _
района _ области
Сергей, здравия!
В вашей ситуации необходимо поступить следующим
образом:
1) подать заявления в кадастровую палату на смену
вида угодья: с "пашня" – на "многолетние насаждения" (по участкам, где посажены многолетние насаждения). К заявлению приложить документы на земельные
участки (Свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт) и Акт закладки многолетних насаждений (составляется собственником земельного участка самостоятельно). В случае возникновения непоняток идти
к начальнице кадастровой палаты и объяснить, что вы меняете лишь угодье, а разрешённое использование земельного участка (сельскохозяйственное производство)
остаётся тем же самым (не путать угодье с видом разрешенного использования!)72.
Меняется лишь способ использования земли – временное хозяйственное назначение земельного участка внутри того же самого вида разрешённого использования.
2) в отношении земельных участков, на которых многолетних насаждений
нет и деятельности не ведётся, а самосевных деревьев ещё не много – поменять вид угодья на "залежь" ("во избежание истощения почвы посевами однолетних культур"). Проверять состояние вашей залежи сотрудники кадастровой
палаты не будут да и полномочий таких не имеют. Всё что им нужно – правовое
основание, бумажка; вносить же сведения в ГКН об изменениях характеристик
земельного участка они обязаны, тем более что последние полевые обследования
ЗАЯВЛЕНИЕ
Я, собственник земельного участка кадастровый номер 60:22:340102:96, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, вид угодья
– пашня, прекратил использовать земельный участок под посевы однолетних
культур и занялся выращиванием многолетних насаждений.
Прошу внести соответствующие изменения (вид угодья – многолетние насаждения) в сведения ГКН.
Дата ______
Подпись ______
ПРИЛОЖЕНИЯ:
1) Акт закладки многолетних насаждений
В земельную кадастровую палату _
района _ области
ЗАЯВЛЕНИЕ
Я, собственник земельного участка кадастровый номер 60:22:340102:97, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, вид угодья
– пашня, во избежание истощения почвы
посевами однолетних культур пустил
землю под пар (залежь).
В соответствии с частью 3 статьи 20
Федерального закона от 24.07.2007 N
221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости" уведомляю об изменениях
объекта недвижимости.
Прошу внести соответствующие изменения о характеристиках земельного участка
(вид угодья – залежь) в сведения ГКН.
Дата ______
Подпись ______
72
Разрешенное использование – это постоянное предназначение земельного участка, которое устанавливается и изменяется уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления (администрацией). Угодье – это временное
хозяйственное назначение земельного участка (по сути – СПОСОБ использования земли), которое определяется его собственником, а в
ряде случаев даже его владельцем. Процедуру и порядок изменения вида угодья закон не определяет и не регулирует. В законе по этому
вопросу пробел ("дыра"), однако разные виды угодий есть и один вид угодья может быть превращён в другой, тем более что собственник земельного участка сам определяет хозяйственное назначение и способ использования своей земли. О чём и следует сказать: Я –
собственник земли, и я решил, что ЗДЕСЬ БУДЕТ САД, а не пашня. Прошу внести соответствующие изменения (вид угодья – "многолетние насаждения") в сведения кадастра недвижимости. (В заявлении полагается писать слово "прошу" в силу сложившихся обычаев
и правил юридической техники; только подавать его и вообще обращаясь в госорганы вести себя не холопом и просителем, а вольным
земледельцем и землевладельцем, который сам определяет судьбу своей земли, т.к. вид угодья фактически меняете вы, а кадастровую
палату лишь ставите об этом в известность, а она отражает изменения характеристик земельного участка в ГКН).
состояния полей и земельных участков сельскохозяйственного использования проводились настолько давно,
что отражённые в ГКН сведения "пашня" в отношении многих тысяч земельных участков являются недостоверными (фактически ложными). Таким образом, при подаче собственником земельного участка указанного
заявления отказ в его удовлетворении будет не просто незаконным, а работники кадастровой палаты ещё и
могут понести ответственность за то, что сведения ГКН устаревшие и не соответствуют действительности73.
3) в отношении земельного участка, на котором самосевных деревьев
В земельную кадастровую
значительно больше, чем незалесённой площади – подать заявление в
палату _ района _ области
кадастровую палату на присвоение вида угодья "древесно-кустарникоЗАЯВЛЕНИЕ
вая растительность". Если кадастровая палата сочтёт себя некомпетентной
Я, ФИО, являюсь собственником земельного участка
кадастровый номер 60:22:340102:99 приобретённого
самостоятельно присвоить земельному участку такую характеристику – обмною по договору от _._.201_ г. и имеющего согласно
сведениям ГКН разрешенное использование «сельскоратиться с таким же заявлением к главе администрации: он меняет разрехозяйственное производство, пашня».
шенное использование, значит, полномочиями по уточнению вида хозяйстОбозначенный в ГКН в отношении моего земельного
участка вид угодья не соответствует действительновенного использования участка наделён и подавно. Однако формально в
сти: приобретённый мною земельный участок не
данном случае "пашня" из наиболее ценных земель с/х назначения – сельхоявляется пашней, т.к. его залесённость и закустаренность составляет более 50 %.
зугодья – переходит во второстепенные: сельхозугодья становятся "терриВ соответствии с частью 3 статьи 20 Федерального
ториальным базисом", 1-ая группа меняется на 5-ую, соответственно должна
закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном
кадастре недвижимости" уведомляю об изменениях
быть пересчитана и кадастровая стоимость такого участка (должна уменьобъекта недвижимости.
шиться примерно в 4 – 5 раз), а значит, с него уменьшатся и налоги (= дохоПрошу внести соответствующие изменения о характеристиках земельного участка (вид угодья – древесды в местный бюджет)… Неохотно главы администраций принимают такие
но-кустарниковая растительность) в сведения ГКН.
решения, когда уменьшаются доходы в местный бюджет!74 Поэтому лучше
Дата ______
Подпись ______
решить этот вопрос в кадастровой палате, настойчиво и не торопясь объяснив, что:
1) удовлетворяя такое заявление, кадастровая палата не меняет вид разрешенного использования (в "Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков", утверждённом Приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540, нет такого вида разрешенного использования на землях сельскохозяйственного назначения – "древесно-кустарниковая растительность"), а лишь уточняет фактическое состояние и вид хозяйственного использования земельного участка;
2) что же касается сельскохозяйственных угодий, которые утрачивают свою ценность, то это лишь по документам, фактически же они утратили такую ценность уже давно, а сведения в ГКН об этом отсутствуют
("являются недостоверными!");
3) имеется нарушение закона и в том, что собственник земельного участка платит более высокий земельный налог вследствие того, что его участок отнесён к более ценной подгруппе земель сельскохозяйственного
назначения, тогда как фактическое состояние данного земельного участка этому не соответствует!
4) далее при общении с сотрудником и начальником кадастровой палаты можно сослаться на Инструкцию
по дешифрированию аэрофотоснимков и фотопланов в масштабах 1:10 000 и 1:25 000 для целей землеустройства, государственного учёта земель и земельного кадастра (Министерство сельского хозяйства СССР, Главное управление землепользования и землеустройства, 1978 г.), согласно которой:
"к залежам относятся земельные участки, которые РАНЕЕ использовались под пашню и более одного года, начиная с осени, не используются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлены
под пар… Отдельными контурами выделяются залежи, заросшие кустарником или порослью леса – участки залежи, равномерно заросшие кустарниковой или древесной (высотой не более 4 метра) растительностью, занимающей от 10 до 70 % площади участка…"75.
Согласно этой же Инструкции к "лесам и кустарникам" на землях сельхозназначения, в т.ч., относятся:
- "кустарники – земельные участки, площадь которых более чем на 70 % покрыта кустарниковой растительностью (ивняком, можжевельником, орешником и др.)";
- "кустарнички – участки, заросшие вереском, багульником, черникой и др.";
- "поросль леса – участки, площадь которых более чем на 70 % заросла молодым лесом высотой до 4 метров;
- "лесные культуры – молодые посадки леса, не переведённые в лесопокрытую площадь".
Это – достаточное основание для изменения вида угодья, т.е. для совершения технического (учётного)
действия, при котором изменяется лишь СПОСОБ использования земли, ВРЕМЕННОЕ ХОЗЯЙСТВЕННОЕ
НАЗНАЧЕНИЕ земельного участка внутри того же самого ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ –
сельскохозяйственное производство, который не изменяется! Этими словами в принципе весь разговор
можно и завершить.
73
Несвоевременное или неточное внесение сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (ч.1 ст. 14.35
КоАП РФ). Внесение в единые государственные реестры (ЕГРЗ, ГКН, ЕГРП и др.) заведомо недостоверных сведений (ст. 285.3 УК РФ) –
штраф до 80.000 руб., либо дисквалификация до 5 лет, либо лишение свободы до 4-х лет.
74
А главное – наиболее милая для чиновников "пашня" становится какой-то "древесно-кустарниковой растительностью"! А ещё со
времён товарища Хрущёва все чиновники наследственно помнят, что за сокращение площади пашни по головке не гладят. А вдруг
товарищ Хрущёв покажет им за это кузькину мать! А вдруг узнает, что пашни выбывают из сельскохозяйственного оборота! За это ж
можно с должности полететь и места лишиться!
75
Аналогичное определение залежи д.б. в Приказе Росреестра от 28.12.2011 № П/543.
4) Как вести себя и поступать, если изменить вид угодья до судебного заседания вы не успеете. Необходимо: объяснить мировому судье всё то же самое, но очень коротко; вести себя в суде уверенно и спокойно;
представлять судье все документы и аргументы письменно; прикладывать к объяснениям свои фотографии
участка и его отдельных мест, которые осваиваются; у судьи ничего не просить и перед ней не оправдываться,
а обосновать правомерность своего поведения и указать, что так на этой земле и будет, т.к. эта земля –
моя ответственность и я ею занимаюсь! Далее желательно показать, что:
1) на пашне производятся хотя бы какие-то работы по "возделыванию сельскохозяйственных культур и
обработке почвы" (высадка семян, саженцев, укрытие почвы мульчёй и т.п.);
2) часть участка используется в качестве питомника (Питомники – выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур
для получения рассады и семян – Классификатор ВРИ зем.участков, Приказ Минэкономразвития РФ от 1
сентября 2014 г. N 540, пункт 1.17);
3) самосевные деревья в настоящее время нужны как защита для высаженных саженцев и укрепления
почвы (далее будут использованы согласно хозяйственной необходимости, например, на укрытие почвы, на
высокие грядки или на дрова);
4) спиленные деревья являются не захламлением76, а покровным материалом (мульчёй), что приносит
земле только пользу (не понимают этого только невежды). Кто и где доказал, что этот способ хозяйствования причиняет вред земле как природному объекту?
5) участки приобретены вами 3 года назад, а по закону 2 года даётся только на освоение участка (п.5 ст.
6 ФЗ № 101), потом ещё 3 года согласно пункту 4 ст. 6 ФЗ № 101, только после этого допускается ставить вопрос о неиспользовании и изъятии. Какое неиспользование, когда земля планомерно осваивается?
6) Перед Россельхознадзором не оправдываться, а довести его аргументы до логического абсурда и с треском
опровергнуть (например: "пахать землю трактором и сеять кукурузу никто не будет – не при Хрущёве живём");
7) Вести себя с достоинством и не бояться, т.к. вы на земле и занимаетесь ею, а они по чужим участкам
ходят и учат других жить, вместо чем своей землёй заниматься!
Чем бы ни завершился суд, никакого изъятия земли повлечь он не может. Штраф за невыполнение
обязательных мероприятий по приведению земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (2000 рублей) – самое большее, что в этой ситуации вам может "грозить". Можно было бы на этот
штраф и внимания не обращать и на этот суд даже и не ходить – но тут уж, как говорится, дело принципа.
Ведь не в зарастании угодий и не в штрафе дело. Вопрос-то на самом деле здесь совсем другой. КТО ОПРЕДЕЛЯЕТ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЛИ и КТО НА ЭТОЙ ЗЕМЛЕ ХОЗЯИН – вот что на самом деле в этом
споре за вид угодья решается! И высшая приоритетная мысль, которая лежит в основе этого повторяющегося на протяжении столетий крепостнически-рабского земледелия – это чужая, привнесённая на Русь, оккультная догматическая концепция "в поте лица своего будешь ПАХАТЬ ЗЕМЛЮ СВОЮ". НЕТ! В ДОМЕ СВОЁМ
И В САДУ БУДЕШЬ ЖИТЬ ТЫ ВСЕГДА КАК В РАЮ! Пашни не будет! Здесь будет сад! Вот за что спор!
и не при Хрущёве 50 лет назад это началось – тысячелетие прошло! Вот какая программа с Руси действиями
внешне юридическими снимается! Именно поэтому по результатам разъяснительного общения с сотрудником
(начальником) кадастровой палаты и подачи данных заявлений желательно всё-таки успеть перед судом получить на земельные участки новые кадастровые паспорта, чтобы убрать в документах ГКН ограничивающие
указания на вид угодья «пашня» (а через него – на тип земледелия и способ хозяйствования), т.к. при отсутствии ограничивающих указаний в документах ГКН и правоустанавливающих документах конкретные виды и
формы использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства,
должны определяться собственником земельного участка САМОСТОЯТЕЛЬНО.
Это означает, что собственник земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, вправе самостоятельно выбирать тип земледелия и способы использования своей земли, разделять её
на сельскохозяйственные угодья и территориальный базис, использовать свои угодья по своему усмотрению, изменять вид угодий и превращать одно угодье в другое (пашню – в пастбище, залежь – в сенокос, посевы однолетних культур – в посадки многолетних насаждений и т.д.), застраивать территориальный базис
строениями, необходимыми его семье для ведения сельского хозяйства, определять состав, тип и количество
таких строений, а также места их размещения, создавать пруды и другие водные объекты, обсаживать участок
или его отдельные части защитными насаждениями, выделять в нём различные зоны и т.д., словом, хозяйствовать на данном участке с наибольшей, по его мнению, пользой для себя и своей семьи, при условии
использования земельного участка по основному целевому назначению и сохранения его плодородия.
Этот тезис можно впрямую не озвучивать, но придерживаться его мысленно во всё время общения с судом, работниками кадастровой палаты, инспекторами и чиновниками, стремясь свести любой разговор с ними
к 2-м основным фактам: 1) Я – собственник земли и вправе самостоятельно на ней хозяйствовать 2) Земля
осваивается и ваша задача в том, чтобы помогать мне поддерживать и сохранять её плодородие.
О плодородии данной земли и следует прежде всего разговаривать.
76
"Собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, В ТОМ ЧИСЛЕ приводить
к захламлению земель… уничтожению плодородного слоя почвы…" (п.1 ст.6 ФЗ № 101).
Как провести электричество к постройкам, если они не оформлены как жилые
дома?
Приветствую, Василий. У меня к тебе вопрос. Помнишь на собрании у меня ты сказал, что с нашим
видом разрешённого использования земли – «сельскохозяйственное производство» – можно проводить
электричество? Какие для этого есть основания – закон, статья, чтобы озвучить их в Угранских РЭС?
С уважением, Светлана Гришина
(ПРП «Ведруссов град», Смоленская область)
Сошлитесь на статью 77 ЗК РФ (п.2), она позволяет размещать на землях сельскохозяйственного назначения здания, строения и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Это могут быть склады, амбары, мастерские, конюшни, бани и другие
ХОЗПОСТРОЙКИ. Большинство этих зданий и строений капитальные, и требуют электричества. Ваши постройки тоже можно так обозвать. Попробуйте так их и назвать в заявках перед Угранских РЭС. В других поселениях это проходит, плюс кое-где ещё о подземном кабеле (вместо воздушной ЛЭП) договариваются
И ещё. По моим соображениям, заявителями по договорам на подключение к электросетям должны быть
физические лица – граждане. Соответственно, они же должны быть владельцами земельных участков (собственниками, арендаторами, пользователями) и владельцами расположенных на них энергопринимающих
объектов, которые им и нужно электрифицировать. В этом случае, если заявителями будут физические лица, а
не юр.лицо, размер платы за технологическое присоединение энергопринимающих устройств максимальной
мощностью, не превышающей 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств), будет равен 550 рублям, при условии, что расстояние от границ
участка заявителя до объектов электросетевого хозяйства необходимого заявителю класса напряжения сетевой организации, в которую подана заявка, составит не более 500 метров в сельской местности. В случае,
если заявки на присоединение будут поданы не от имени граждан, а от имени какого-нибудь НП, такая цена
может не быть предоставлена. Этот вопрос вам необходимо выяснить в Угранских РЭС в точности. Но я предполагаю, что это именно так – ведь в Правилах присоединения цена 550 р. относится именно к физ.лицам. Поэтому, если моё предположение окажется верным, вам нужно будет сделать для всех членов поселения письменные договора на земельные участки, чтобы они смогли выступать в качестве законных владельцев земли и
законных заявителей.
С уважением,
Василий Петров
vassilijus@mail.ru
Как в "Родном" построили дома на земельных участках "для сельхозпроизводства" – и их не смогли снести
Несколько лет назад жителями поселения Родовых поместий "Родное" Владимирской области был создан
судебный прецедент строительства жилых домов на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства.
Значение этого прецедента заключалось в том, что органом судебной власти фактически были признаны
законность и правомерность действий граждан, заключающихся в обустройстве Родовых поместий на землях
сельскохозяйственного назначения, а именно:
1) строительство жилых домов;
2) создание прудов и других водных объектов;
3) возведение строений и сооружений вспомогательного назначения;
4) высаживание живых изгородей, плодовых, лесных и других многолетних насаждений.
Несмотря на давление со стороны группы лиц, занимающихся преследованием создателей Родовых поместий по мотиву их убеждений, места жительства и отношения к религии (дискриминацией), требования государства о сносе возведённых гражданами на землях сельскохозяйственного назначения жилых домов (как самовольных построек) и привлечении граждан к административной ответственности (за нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения) были признаны в суде незаконными и отменены.
Отменяя данные решения органов исполнительной власти, суд фактически посчитал, что действия жителей
поселения РП "Родное" соответствуют правовому режиму земель сельскохозяйственного назначения и установленному для данных земельных участков разрешённому использованию "сельскохозяйственное производство", согласившись с доводами граждан, указавших на то, что данное понятие не имеет законодательного (легального) определения и потому должно пониматься в том смысле, в каком оно используется в общеупотребительном русском языке ("ведение сельского хозяйства"; "производство сельскохозяйственной продукции").
Поскольку произведённую сельскохозяйственную продукцию необходимо где-то перерабатывать и хранить, а самой семье, ведущей сельское хозяйство и производящей эту продукцию, необходимо где-то жить,
разрешённое использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, может и должно включать в себя возведение объектов, обеспечивающих ведение сельского хозяйства –
зданий, строений и сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, индивидуальных жилых домов граждан, занимающихся ведением садового, дачного, усадебного, хуторского хозяйства, а также капитальных и некапитальных строений и сооружений вспомогательного использования (бани, погреба, сараи, гаражи, дровники, навесы, мастерские, колодцы, мельницы,
ветряки, беседки, павильоны, дорожки, клумбы, скамейки, декоративные элементы и т.п.).
Исходя из того, что в настоящее время соотношение между основными и вспомогательными видами использования земельных участков сельскохозяйственного назначения законом не определено, а требования ПЗЗ
и градостроительных регламентов на земельные участки сельскохозяйственных угодий не распространяются,
при отсутствии ограничивающих указаний в документах ГКН и правоустанавливающих документах конкретные виды и формы использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, должны определяться собственником земельного участка самостоятельно.
Это означает, что собственник земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, вправе самостоятельно выбирать тип земледелия и способы использования своей земли, разделять её
на сельскохозяйственные угодья и территориальный базис, использовать свои угодья по своему усмотрению, изменять вид угодий и превращать одно угодье в другое (пашню – в пастбище, залежь – в сенокос, посевы однолетних культур – в посадки многолетних насаждений и т.д.), застраивать территориальный базис
строениями, необходимыми его семье для ведения сельского хозяйства, определять состав, тип и количество
таких строений, а также места их размещения, создавать пруды и другие водные объекты, обсаживать участок
или его отдельные части защитными насаждениями, выделять в нём различные зоны и т.д., словом, хозяйствовать на данном участке с наибольшей, по его мнению, пользой для себя и своей семьи, при условии использования земельного участка по основному целевому назначению и сохранения его плодородия.
Данный вывод базируется на более общем принципе земельного права, согласно которому любое разрешённое использование земельного участка, определяя ОСНОВНОЙ (доминирующий) вид использования
участка, предполагает возможность осуществления на земельном участке ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ видов
деятельности, как дополнительных к основному использованию земельного участка.
Это правило хорошо известно специалистам земельного права, однако в законе чётко не закреплено, отчего
по-разному понимается и трактуется государственными служащими и должностными лицами на практике.
Некоторые из них предпочитают считать, что такого правила нет вообще, и при возникновении новых, нестандартных и
неурегулированных законом вопросов, ситуаций и отношений
в связи с использованием земельных участков зачастую предъявляют их владельцам требования или предписания об устранении "нарушений" или выносят постановления о наложении административных штрафов, а иногда и умышленно
терроризируют владельцев земельных участков, допустивших
отклонения от предусмотренного законом основного вида
использования земельного участка, в известном смысле злоупотребляя своими полномочиями и должностным положением.
Именно такая ситуация несколько лет назад и произошла в
поселении Родовых поместий «Родное» (Владимирская область), жителей которого обвинили в нецелевом использовании земель сельскохозяйственного назначения. Произошло
это после того, как из некоего «духовного» центра органам государственной власти (!) была дана команда «разобраться» с
создателями Родовых поместий под предлогом обострившихся
на тот момент отношений с местными жителями. От имени
последних было подготовлено «жалобное письмо» во многочисленные органы и организации, которые, получив соответствующие инструкции («Рекомендации»), приступили к их выполнению.
Для начала депутаты района отменили собственное
постановление об утверждении проектной черты проектируемого населенного пункта «Родное» (жители «Родного» оценили
это благодеяние позже, когда узнали размеры земельного налога в тех поселениях РП, которые свою землю в категорию земель населенных пунктов перевели)
Далее главой администрации района было вынесено
Предписание о сносе возведенных жителями «Родного» жилых
домов как самовольных построек (это после того, как районные
власти сами утвердили документы об установлении проектной
черты!)
После чего районные власти попытались привлечь
жителей «Родного» к ответственности за нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения (РВИ – для сельскохозяйственного производства, земельные участки – в частной
собственности)
Не обезкуражившись тем, что Предписание о сносе жилых домов по жалобе жителей "Родного" уже было
признано незаконным в суде, районные власти ТРИЖДЫ присылали инспекторов земельного контроля, которые, смущаясь и разводя руками (мол, я-то всё понимаю, да сделать ничего не могу, нас опять прислали),
обследовали земельные участки, производили их фотографирование и на 4-х листах расписывали обнаруженные ими "нарушения". По результатам обследования обычно "обнаруживались" несколько деревянных строений, выкопанный пруд, а также гряды для овощей, ульи и саженцы фруктовых деревьев.
Не указывая, КАКИЕ ИМЕННО ИЗ ЭТИХ ДЕЙСТВИЙ ЯВЛЯЮТСЯ ПРОТИВОПРАВНЫМИ И ВИНОВНЫМИ (что, разумеется, сделать было бы весьма трудно) и даже не задумываясь, КАКИМ ОБРАЗОМ ОБНАРУЖЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ МОГУТ УХУДШИТЬ ПОЧВЕННОЕ ПЛОДОРОДИЕ, инспектора выносили Постановления о назначении административного наказания и Предписания об устранении нарушений земельного законодательства.
Разбираться в ситуации и признавать все эти нелепицы незаконными каждый раз опять приходилось в суде,
благодаря чему жители «Родного» хорошо научились противостоять беззаконию, пресекать неправомерное
поведение должностных лиц и отстаивать свои права.
Недобросовестные попытки привлечения граждан к ответственности за нецелевое использование земель
сельскохозяйственного назначения наглядно показали значение определения законом соотношения между основными и вспомогательными видами использования земельных участков. Прежде всего, следует понять то,
что наличие основной цели использования земельного участка не исключает и иное, сопутствующее использование участка, которое относится к главному, как средство к цели. Например, если речь идёт о
землях сельскохозяйственного назначения, то они должны использоваться, прежде всего, для производства
сельскохозяйственной продукции77. Однако на землях сельскохозяйственного назначения могут и должны
располагаться объекты, обеспечивающие ведение сельского хозяйства – здания, строения и сооружения,
используемые для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции, гаражи для сельскохозяйственной техники, жилые дома граждан, занимающихся ведением садового, дачного, усадебного и хуторского хозяйства. Для ведения сельского хозяйства также необходимы защитные лесные насаждения (лесополосы на больших полях, живые изгороди вокруг отдельных участков), водоёмы (для питья, орошения, купания и в противопожарных целях), внутрихозяйственные дороги, объекты инфраструктуры и иные строения и
сооружения вспомогательного использования (п.2 ст. 77 ЗК РФ).
77
Правительством Российской Федерации утверждены несколько перечней сельскохозяйственной продукции, под которой, в частности, понимаются продукция цветоводства, садов, виноградников, многолетних насаждений, семена деревьев и кустарников, семена
в плодах, сеянцы и саженцы деревьев и кустарников, лекарственные растения (возделываемые и дикорастущие), орехи культурные и
дикорастущие и др. См.: Постановления Правительства РФ от 19.05.2007 № 297, от 25.07.2006 № 458, от 16.05.2001 № 383 и др.
Это означает, что земли сельскохозяйственного назначения и любые участки в составе земель сельскохозяйственного назначения как бы делятся на две части. Одна часть – та, которая непосредственно даёт сельскохозяйственную продукцию. Другая часть – обслуживающая, отведённая под размещение иных объектов
ради того, чтобы на остальной части земельного участка выращивалась сельскохозяйственная продукция. В
частности, при ведении на земельном участке сельскохозяйственного производства хуторского типа производство сельскохозяйственной продукции является основным назначением земельного участка, а строительство необходимых для этого зданий, строений и сооружений (в том числе индивидуального жилого дома) –
вспомогательным назначением земельного участка. Такое строительство может допускаться при условии
соблюдения разумного предела застройки земельного участка (не более 10 % его площади) и если застройка
данного участка впрямую не запрещается или не ограничивается требованиями действующего законодательства (охранные зоны газопроводов, противопожарные разрывы между постройками и лесным массивом,
зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и т.д.). По законам субъектов РФ об административно-территориальном устройстве, такие индивидуальные жилые дома и строения могут не оформляться
как населённый пункт, а просто рассматриваться как одиночные и приписываться к ближайшему в административном или территориальном отношении населённому пункту.
Непонимание этой элементарной вещи (как гражданами, создающими Родовые поместья, так и посылаемыми в поселения РП проверочными инспекциями) ещё и сейчас продолжает порождать ситуации, подобные
той, что произошла в поселении "Родное". Постыдность таких ситуаций для государства – не только в недобросовестности отдельных представителей местных администраций, пытающихся обвинять граждан в "нецелевом использовании" земель и привлекать их к административной ответственности, несмотря на:
1) Малозначительность и откровенную смехотворность "нарушений" ("гражданином выкопан пруд и построен туалет");
2) Абсурдность всей ситуации (рядом – поля, которые не используются десятилетиями, но администрацию и инспекторов земельного контроля это почему-то не интересует);
3) Полное отсутствие здравого смысла (чтобы заниматься сельским хозяйством и выращивать сельхозпродукцию, гражданину нужно где-то жить).
Постыдность таких ситуаций для государства ещё и в том, что у людей, реально занимающихся сельским
хозяйством и возрождающих заброшенные сельские территории, до сих пор нет чёткого права строить дома
на собственной земле, чтобы эту самую землю возрождать. Поэтому созданный жителями "Родного" прецедент может здорово помочь тем поселениям Родовых поместий, которые создаются на землях сельскохозяйственного назначения с РВИ "для сельскохозяйственного производства". Соотношение между основными и
вспомогательными видами разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения давно необходимо закрепить в Земельном кодексе РФ и других федеральных законах. А при разработке
Федерального закона "О Родовых поместьях" необходимо дополнительно уточнить этот момент, установив соотношение площадей, отводимых для сельскохозяйственной и природоохранной деятельности, и площадей, отводимых под инфраструктуру и застройку (не более 10 %), тем самым конкретизируя как архитектурно-планировочные особенности организации поселений Родовых поместий, так и содержание разрешенного использования усадебного (хуторского) хозяйства и его правового режима.
31.01.2014 г.
Василий Петров
vassilijus@mail.ru
Как отстоять постройку в береговой полосе?
Здравствуйте, уважаемый Василий Петров!
Не могли бы Вы ответить, если Вам не трудно, на один вопрос.
Два года назад мы приобрели участок, в который частично входит береговая полоса. Этот участок
был выделен в 1992 г., затем приватизирован в 1996 г. (пока без межевания, только схема, одной стороной которой нарисовано – озеро).
В 2002 г. владелец сделал межевание, участок получил кадастровый номер и координаты (частично
с береговой полосой). Подал в суд на признание права собственности, выиграл его, получил свидетельство и продал следующему владельцу. Никто за 10 лет решение суда не оспорил. Нигде в документах не
записано никаких обременений, за исключением водоохранной зоны.
2 года назад мы заказали землеустроительную экспертизу, поставили точки на местности, оформили сделку купли-продажи. Построили дом, возвели забор. Дом отстоит от береговой полосы, а на саму береговую полосу частично заходит забор из сетки-рабицы. Между участком и озером есть проход,
не 20 м, а 16-17.
В мае этого года позвонил прокурор, сказал, чтобы мы снесли забор, а также, что он подал в суд с
иском о том, чтобы мы снесли самовольно построенный забор, возведенный между нашим участком и
озером. Мы согласились, поскольку у нас там забора нет. На нас с самых разных сторон оказывалось
давление. Чтобы мы снесли забор. Но мы решили, пусть все будет по закону.
На следующем заседании прокурор изменил иск – кроме сноса забора еще отменить межевание и
признать отсутствующим право собственности. Теперь нас пугают, что мы ни одного суда ни в одной
инстанции не выиграем. Чтобы мы уступили и добровольно отказались от половины участка (3 сотки),
а у нас всего 6 соток.
Чем обосновывает свои требования помощник прокурора.
1) Он требует отменить межевание, ссылаясь на инструкции от 2003 г., но наш участок отмежеван в
2002 г.
2) Он требует признать право собственности отсутствующим, ссылаясь на Водный кодекс 2006 г., а
у нас суд признал право собственности на участок в 2002 г. (предыдущему собственнику).
А вопрос в следующем – если в пределы участка частично входит береговая полоса, то можно ли на
этой части что-то строить, например, закрывать забором? Если нельзя, то, может быть, Вы могли
бы выслать ссылку, на основании какого закона нельзя. А то по этому поводу никаких законодательных
норм не удалось найти.
Если Вы знаете хоть какое-нибудь упоминание в законах, а не просто "в Интернете", что нельзя
строиться в береговой полосе, вышлите, пожалуйста ссылку на закон.
Князева Л.В.
Добрый день!
Полагаю, вам уже понятно, что по закону каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования, для этого законодательством выделяется береговая полоса (20 м.), которая предназначается
для общего пользования (ст. 6 ВК РФ) и не подлежит приватизации (п.8 ст. 27 ЗК РФ). Исходя из этих положений, строительство в береговой полосе допускается постольку, поскольку это не препятствует доступу граждан к водному объекту, не мешает обеспечению безопасности судоходства78 и не влечёт загрязнения и засорения водных объектов79. Однако при этом должен соблюдаться сам порядок строительства, т.е. получение
всех необходимых для этого разрешений, согласований и т.п. При нарушении этого порядка ваша постройка
признаётся законом самовольной (ст. 222 ГК РФ) и подлежит сносу по решению суда, если, конечно, иск соответствующих государственных органов будет удовлетворён. Однако поскольку в вашем конкретном случае вы
возвели не капитальное строение, а забор – временное сооружение вспомогательного использования, на которое разрешение на строительство не нужно (п.3 ч.17 ст. 51 ГРК РФ), вся претензия государства к вам может
быть только в том, что ваш забор ограничивает доступ к водному объекту (если, конечно, он расположен так,
что действительно его ограничивает), но никак не в том, что он вообще возведен или возведен самовольно.
Если же государственные органы одновременно с требованием о сносе самовольно возведенного строения
(забора) пытаются оспаривать саму правомерность приватизации вашего земельного участка, в том числе правильность его формирования, они должны это доказывать надлежащим порядком, не только предъявляя соответствующие иски, но и надлежаще обосновывая их положениями действующего законодательства РФ. Вам
же при этом необходимо обратить самое тщательное внимание на представляемые ими в материалы дела документы, и позаботиться о том, чтобы ваши документы туда также попали, дабы не допустить вынесения судом решения на основании односторонне представленных доказательств. В ответ на иск вы должны представить возражения на иск, в ответ на пояснения госоргана – ваши пояснения, в ответ на их доказательства – ходатайство о приобщении ваших доказательств. Не стесняйтесь и устной полемики, отвечайте уверенно и смело, ничего не бойтесь и не считайте себя ни в чём виноватой. Не позволяйте себя перебивать, если это будет
происходить, жёстко заявите: «Я не договорила!» и начинайте излагать свою мысль с самого начала. Вообще
рекомендую вам построить защиту в суде следующим образом:
1) Прежде всего потребовать от прокурора ответа на вопрос, в чём состоит нарушение прав граждан
(нарушение прав населения, в защиту которого прокурор только и может иск предъявлять) по использованию водного объекта и каким именно вашим действием эти права в настоящий момент нарушаются;
2) Далее указать, что ваш земельный участок образован до введения в действие Водного кодекса РФ,
устанавливающего ограничения в отношении береговой полосы водного объекта, и сослаться на пропуск срока исковой давности (три года) в соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ (причём
сделать это также письменно);
3) Далее указать на разрешение вопроса о правомерности приватизации вашего земельного участка в
соответствующих границах вступившим в законную силу решением суда (отыскать в архиве суда и представить надлежаще заверенную копию судебного решения в материалы дела!);
4) Далее держаться высказанных вами утверждений, вновь и вновь напирать на защищающие вас положения законов и не позволять ставить эти положения законов под сомнение.
Ещё раз. Поскольку иск прокурора строится на том, что береговая полоса не может находиться в частной
собственности, вам необходимо чётко озвучить, что:
у вас находится не вся полоса, а лишь её часть (2-3 м.), что само по себе не влечёт никаких нарушений
права граждан на доступ на территорию береговой полосы, т.к. она является открытой и забором не обнесена
(«Где заключение судебной землеустроительной экспертизы о том, что двадцатиметровая береговая полоса водного объекта вошла в состав моего земельного участка? Где вывод эксперта о том, что нахождение в границах
моего земельного участка части береговой полосы нарушает право доступа граждан к водному объекту?»);
в том, что часть береговой полосы оказалась в вашей собственности, никакой вашей вины нет, т.к. отвод земельного участка в соответствующих границах был произведен решением соответствующего гос.органа
(«Почему иск предъявляется ко мне, а не к данному гос.органу? почему данный гос.орган не привлекается в
процесс в качестве третьего лица?»);
никаких нарушений законов в сложившейся ситуации тоже нет, т.к. эти законы вступили в действие
гораздо позже того, как данный земельный участок был приватизирован, государственными органами пропущены все сроки исковой давности, данный вопрос уже был разрешен вступившим в законную силу решением
суда и вообще пора перестать мешать людям спокойно жить («вы бы ещё через 30 лет иски предъявляли!») .
78
Пользование береговой полосой в пределах внутренних водных путей регулируется статьёй 10 Кодекса внутреннего водного
транспорта. Если ваш водный объект относится к судоходным, данная статья является применимой.
79
Порядок использования береговых полос водных объектов общего пользования для личных и бытовых нужд может устанавливаться муниципальными правовыми актами. Т.е. именно на территории вашего муниципального района может быть принято какоенибудь Положение или Правила, которыми будут запрещаться осуществление на береговой полосе разнообразных действий, загрязняющих водные объекты, нарушающих почвенно-растительный покров и околоводные экосистемы (например: «на береговой полосе
запрещается организовывать свалки и складировать бытовые и строительные отходы»).
Итак, я думаю, вы уже поняли, что вам нужно делать и как себя вести. Надеюсь, эти советы – как раз то,
что вам в данной ситуации было надо. Пользуйтесь ими смело и будьте уверены: ваше дело правое, иск будет
отбит, победа будет за вами!
При необходимости (если будут нужны дополнительные консультации, или если с судом будут трудности),
пишите или звоните на телефон: 8-920-912-59-80 – постараюсь помочь.
С наилучшими пожеланиями,
Василий Петров
vassilijus@mail.ru
Здравствуйте, Василий!
Большое спасибо Вам за консультацию. Нам она очень помогла. Не только информационно, но и
морально. Если бы Вы знали, какое давление на нас оказывается! И со стороны помощника прокурора, и
со стороны землемера, проводившего землеустроительную экспертизу, которая прямо заявила,
что заключение, которое она напишет (за наши деньги), будет зависеть от нашего ответа, идем мы на
мировую или нет, и прямо при нас созванивалась и консультировалась с прокурором. А теперь вот даже
наш адвокат (она местная) начала без согласования с нами договариваться с помощником прокурора,
как лучше переформатировать наш участок. Якобы тогда он снимет требования об отмене межевания и
признания права отсутствующим. Но, во-первых, тогда участок будет представлять собой длинную, узкую, извилистую кишку, а, во-вторых, через год помощнику прокурора опять понадобится повышение
по службе и он придет опять отнимать уже этот исправленный участок. И вот тогда уже закон нас защитить не сможет, т.к. это будет в чистом виде приватизация после 2009 г., когда Селигеру был присвоен статус "курорта" и стало запрещено отчуждение земли чуть ли не в водоохранной зоне.
В общем, большое спасибо еще раз. Мы положили Вам на телефон 1000 р. 17.08.2012.
Князева Л.В.
Как рассчитали арендную плату для поселения "Кедровый Рожок"
Попытка изъятия земли у поселения "Кедровый Рожок" (Рязанская область) путём повышения арендной
платы до 13 млн. руб. (расторжение договора аренды через неоплату арендной платы). Выкуп земельного участка в собственность партнёрства. Варианты легализации жилых домов (присоединение к землям
населённых пунктов и изменение разрешенного использования на садоводство).
Здравствуйте, уважаемый Василий.
Внимательно изучаем Ваши рассылки по закону о Родовых поместьях. Поддерживаем Ваши начинания в этом своими практическими делами.
В настоящие время Рязанский район отстал от нас на предмет расторжения договора аренды, но
только на время. После публикации генерального плана д. Рожок и назначения даты публичных слушаний до нас довели расчёт арендной платы. Аренда после перевода земли в земли населённых пунктов будет составлять 13 000 000 рублей в год на 67,2 Га. Понятно, что таких денежных средств у нас
нет, поэтому после неоплаты арендной платы с нами расторгнут договор аренды.
Для решения этой проблемы нами был выбран вариант выкупа земли на наше НП «Кедровый Рожок», но по цене земли сельскохозяйственного назначения. Наша позиция основана на том, что вся инфраструктура (свет, газ, дороги), обустройство территории (организация лесных, садовых, огороднических, ветро-водо-эрозионно-защитных насаждений), обустройство общественной территории (дендропарк 11 га – прибрежная полоса), организация процесса перевода земли в земли населённых пунктов и
разработка для этого генерального плана д. Рожок с нашей территорией, всё это создано нашими руками за 10 лет.
Мы понимаем, что кадастровая стоимость нашей земли как земель населённых пунктов будет максимальной из-за противоборства с районными властями, и они постараются так, чтобы выкупить её мы
не смогли.
1. Просим Вас помочь подготовить обоснованную юридическую базу для подачи заявления на выкуп земли на НП «Кедровый Рожок»:
А. Земли с/х назначения с постройками после публичных слушаний до её перевода в земли поселений;
Б. Выкуп после перевода по цене земли с/х назначения.
2. У кого покупать, если собственник в кадастре не определён?
3. Какие экспертизы необходимо сделать, чтобы определить кадастровую стоимость земли поселения и что эта стоимость кадастра сделана нами?
4. Как правильно сформировать заявление на проект планировки территории, для корректности
определения?
Кадастровая стоимость, переданная Вам, взята из Постановления Правительства Рязанской области по кадастровому кварталу. Пересчёт стоимости кадастра осуществляется каждые пять лет. Выставленная нам кадастровая стоимость взята по средней цене по Рязанскому району. Прилагаю к письму
расчёт арендной платы, которую дал район. Официально дать такой документ председатель КУМИ отказался.
Отправляю письмо с обращением к главе Рязанского района, как мы его понимаем.
Некоммерческое партнёрство по благоустройству экологического поселения
«КЕДРОВЫЙ РОЖОК»
Юридический адрес: 390039, г. Рязань, ул. Чкалова дом 21
тел.: 8-930-874-44-43
ОГРН 1026200703760
ИНН 6215011028
КПП 621501001
Исх. № ___ от _________ 2013г.
Главе администрации муниципального
образования – Рязанский муниципальный
район Рязанской области Пронькину В.Н.
ЗАЯВЛЕНИЕ
Уважаемый Виктор Николаевич!
НП «Кедровый Рожок» выражает благодарность председателю КУМИ Рязанского района Маскаевой Ольге Васильевне за предоставление расчета арендной платы после перевода земли, арендуемой партнерством, в землю населенного
пункта деревни Рожок. По расчетам КУМИ годовая арендная плата составит более 13 000 000 руб. (приложение № 1).
В то же самое время анализ документов, проведенный нами, свидетельствует о том, что стоимость предстоящей аренды земли значительно завышена:
Во-первых, из-за отнесения всех трех участков, арендуемых НП «Кедровый Рожок» к виду разрешенного использования – ЛПХ с кадастровой стоимостью 166,44 руб/кв. м, обозначенной в расчетах КУМИ;
Во-вторых, земельный участок с кадастровым № 62:15:020227:2 площадью 109828 кв.м представляет береговую противоветровую, противоэрозийную, диффузную зону, изрезанную оврагами и имеющими уклон более 14 градусов. Проверкой Россельхознадзора по Рязанской и Тамбовской областям НП «Кедровый Рожок» указано на необходимость усилить внимание именно к противоветровой и противоэрозийной защите всех трёх арендуемых участков.
Мы уже сообщали Вам, что на участке с кадастровым № 62:15:020227:2 (береговая зона) уже два года подряд силами
членов партнерства, международной организации «GREENPEACE», а также «ЭРА» и другими общественными организациями города Рязани и области, школьниками и жителями соседних деревень проводится посадка фонового леса с целью
создания дендропарка реликтовых деревьев. (Приложение № 2) По этой причине он не может быть использован под
ЛПХ.
По нашему мнению на участке с кадастровым № 62:15:020227:2 площадью 109828 кв.м. целесообразно определить
вид разрешённого использования № 14 – земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в
том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами с кадастровой стоимостью 0,38 руб./кв.м.
В-третьих, кадастровая стоимость земельных участков с номерами 62:15:020227:3 площадью 266529 кв.м и
62:15:020227:74 площадью 295712 кв.м (застроенная территория), арендуемых НП «Кедровый Рожок», при переводе этих
участков в землю населенного пункта деревни Рожок создана исключительно физическим и интеллектуальным трудом
членов партнерства и за их собственный счет в течение 10 лет аренды этих земель, а именно:
- улучшено плодородие земли (по оценке независимой экспертизы);
- высажено более 10 000 различных пород деревьев и кустарников;
- внутри поселения к каждому дому проложены подъездные пути;
- возле каждого участка проходит газовая труба;
- к каждому дому подведено электричество;
- разработан проект генерального плана и правила землепользования и застройки деревни Рожок.
Ни федеральные, ни областные, ни местные власти для этого ни одной копейки не потратили. Наши затраты по самым
скромным подсчетам, включая физический и интеллектуальный труд, составили около 30 000 000 рублей.
В-четвертых, на участке с кадастровым номером ____________ более __ кв.м. занимает неудобье, то есть овраги, заросшие деревьями, которые практически невозможно использовать под ЛПХ.
На основании вышесказанного НП «Кедровый Рожок» просит Вас, уважаемый Виктор Николаевич, рассмотреть вариант определения кадастровой стоимости арендуемой нами земли с использованием следующих видов разрешенного использования земли при ее переводе, представленной в приложении № 3, а именно:
1) Земельному участку с кадастровым номером 62:15:020227:2 площадью 109828 кв.м определить вид разрешённого использования № 14- земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе
городскими лесами, скверами, парками, городскими садами с кадастровой стоимостью 0,38 руб./кв.м.
2) Земельному участку с кадастровыми номерами 62:15:020227:3 площадью 266529 кв.м. и 62:15:020227:74 площадью 295712 кв.м. определить вид разрешённого использования №15 – земельные участки, предназначенные для сельско-
хозяйственного использования под ЛПХ с кадастровой стоимостью 1,17 руб./кв.м. При этом следует исключить из площади участка с кадастровыми номерами __________ __ гектаров земли как неудобие.
Также просим Вас уточнить документы, определяющие кадастровую стоимость земли населенного пункта деревни
Рожок под ЛПХ равную 166,44 руб/кв. м.
Уважаемый Виктор Николаевич, за прошедшие 10 лет существования НП «Кедровый Рожок» у нас в гостях побывали
два губернатора Г.И. Шпак и В.Н. Любимов, а также все главы Рязанского района. Поэтому в столь не простое и судьбоносное для нашего поселения время просим Вас найти время и приехать к нам в гости. Всегда рады видеть Вас в добром
здравии.
Приложение:
1. Приложение № 1. Расчет арендной платы на 2013 г.на 3 листах.
2. Приложение № 2. Диск с записью фильмов о посадке дендропарка и жизни поселения и фотографии.
3. Приложение № 3. Предложение НП "Кедровый Рожок" по расчету арендной платы на 2013 г. на 1листе.
Председатель совета НП «Кедровый Рожок» _____________ А.А. Хрульков.
Александр! День добрый!
Проект вашего письма главе района мне понравился, и сделан он очень грамотно. Но в этом письме вы заходите в спор по кадастровой стоимости, а вам лучше бы уйти от этого спора вообще, отказавшись от самого перевода в земли населенных пунктов. Любой вид разрешенного использования в составе земель населенных пунктов будет дорог по кадастровой стоимости, а вас по вашему генплану (проекту генплана) уже
рассматривают как «земли, предназначенные для размещения объектов жилищного строительства». Спрашивается, зачем вам вообще такой генплан и такой перевод, если ничего кроме умопомрачительной арендной
платы он для вас не влечёт? Вам нужно приостановить ваши попытки перевода в земли населенных
пунктов и пойти по пути изменения вида разрешенного использования земельных участков на
«ведение садового хозяйства». В 2010 году вы пробовали подавать бумагу с просьбой о переводе вас в
«дачное поселение», это было сделано не очень грамотно и не в соответствии с законом, поэтому эта бумага
не могла увенчаться успехом. Сегодня вам имеет смысл повторить эту попытку, только оформить её нужно
как полагается по закону.
Я посмотрел нормативные акты вашего района и всех сельских поселений в вашем районе (включая ваше
Екимовское) по вопросу изменения вида разрешенного использования и не нашёл никаких препятствий для
того, чтобы вы смогли это сделать. Статус садового участка даст вам право возводить жилые строения на землях сельскохозяйственного назначения без всякого перевода в земли населенных пунктов, и это единственное,
что вы реально можете просить у главы района. В противном случае, вы вовлекаетесь в бесперспективный
спор по вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков, а вся процедура определения этой
кадастровой стоимости крайне запутана, искусственно усложнена и по сути целиком зависит от чиновничьего
произвола. Попытки оспаривания чиновничьего завышения кадастровой стоимости в судах успехом не завершаются. Вам нужно просто пойти по другому пути, который не связан с переводом в земли населенных пунктов и пересмотром кадастровой стоимости вообще. И на данный момент оптимальный вариант – это ведение
садового хозяйства. Все полномочия по изменению РВИ с нынешнего «для сельхозпроизводства» на «для ведения садового хозяйства» принадлежат главе муниципального района (Пронькину), покуда в вашем сельском
поселении не принято никаких административных регламентов о порядке изменения РВИ администрацией
сельского поселения (Романихиным), а в соседних сельских поселениях такие регламенты уже приняты. Но в
вашем сельском поселении такого нормативного акта пока что нет, и в ближайшее время не предвидится.
Поэтому не спешите с этим вопросом, подумайте об этом спокойно. Можете рассчитывать на мою поддержку. Заявление об изменении РВИ я вам подготовлю, а вы попробуйте договориться об этом с Пронькиным,
а мотивацией такому вашему действию как раз и будут умопомрачительные расчёты арендной платы (проекты
расчётов) на 2013 г. в случае перевода ваших земель в земли населенных пунктов. Вот и покажете ему эти
расчёты, и объясните, что лично вам не нужен никакой перевод в земли населенных пунктов, что вы пришли
сюда восстанавливать почву и сажать сады, а вся эта бюрократическая возня вас уже достала, и если вам не
дадут спокойно заниматься ведением садового хозяйства, вы инициируете возбуждение уголовных дел по
фактам:
Дискриминации80 – нарушения прав и свобод граждан по признаку их убеждений и отношения к религии (ч.2 ст. 136 УК РФ)
Злоупотребления должностными полномочиями (ч.1 ст. 285 УК РФ)
Покушения на вымогательство в особо крупном размере (п.«б» ч.3 ст. 163 УК РФ)
Результатом этого заявления вполне может быть согласие главы района на изменение вида разрешенного
использования ваших земельных участков на садоводство (что вам и нужно) либо указание пересмотреть вашу
кадастровую стоимость в сторону её значительного понижения (что вам тоже подходит).
Теперь что касается выкупа ваших земельных участков. Выкуп был бы необходим, но вас за последние несколько лет несколько раз привлекали к административной ответственности и вы не подпадаете под признаки «исправных арендаторов», которым по закону разрешено выкупать арендованные земельные участки
через 3 года аренды по цене 10 % кадастровой стоимости. Раз вы не подпадаете под признаки исправных
арендаторов, вам практически наверняка предложат выкупать вашу землю либо по полной кадастровой стоимости, либо по рыночной стоимости, а по букве вашего областного закона именно по рыночной стоимости вам
и полагается вашу землю продавать, раз вы не относитесь к исправным арендаторам. Рыночную стоимость
будет определять администрация, поручив оценку ваших земель ближайшему к администрации «независимо80
Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости
от его … отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, … совершенное лицом с использованием своего служебного положения, – наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от
одного года до двух лет, либо лишением права занимать определённые должности или заниматься определенной
деятельностью на срок до пяти лет, либо обязательными работами на срок от ста двадцати до двухсот сорока часов,
либо исправительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет.
му» оценщику, хотя и вы можете попробовать обратиться к своему оценщику, найти действительно независимого оценщика и оплатить ему определение рыночной стоимости ваших земельных участков так, как вам
нужно, но администрация может просто отфутболить его заключение и взять за основу заключение своего
оценщика, а спор о стоимости выкупа опять же редко решается в суде в пользу приобретателей земли.
Поэтому идеально было бы вообще отложить решение вопроса о выкупе земли хотя бы на три года, и
чтобы в течение этих трёх лет вас никто не привлекал к ответственности за нецелевое использование земель,
чтобы выкупить их по цене 10 % кадастровой стоимости. Но если вы посчитаете, что этот вариант сейчас совершенно нереален, вам нужно немедленно подавать документы на выкуп и постараться провести его раньше
изменения РВИ на «садоводство» и уж тем более раньше утверждения вашего ген.плана (если вы решите всё
же пойти этим путём, пройти этот путь до конца), чтобы успеть выкупить землю именно в тот промежуток
времени, пока она ещё останется землёй сельхозназначения с нынешним РВИ «для сельхозпроизводства» (при
РВИ «для садоводства» кадастровая стоимость тоже повысится, хотя и не так значительно).
Что касается ваших аргументов о том, что вы сами собственными действиями увеличили кадастровую
стоимость. Эти аргументы звучат достаточно убедительно и с точки зрения морали ваши требования справедливы. Но юридических оснований для этого аргумента ни в одном законе нет. Получается, что вам просто не
на что сослаться – нет ни одной статьи закона, которую можно было бы "пристегнуть" хотя бы для вида! Поэтому выкуп по цене земель сельхозназначения после перевода в земли населенных пунктов я считаю юридически невозможным. Идти по этой дороге вам нельзя.
Вот такой получился ответ, несколько сумбурный и не в совсем правильной последовательности – главный
вывод дан в начале, а предпосылки этого вывода в середине и в конце . Но почему-то именно так получилось, так что уж не обессудьте. Попробуйте прочитать моё письмо ещё раз, только как бы «снизу вверх» . И
не спешите отбрасывать мою главную мысль об изменении РВИ и сохранении своих земель в категории сельхозназначения. Я понимаю, что вас затюкали проверками и штрафами за нецелевое использование земель
сельхозназначения, но эти проверки проводились не ради заботы о землях сельхозназначения и их плодородии,
а чтобы подвести вас к мысли о генплане и переводе в земли населенных пунктов. А перевод вашим чиновникам был нужен ради того, чтобы увеличить поступления в местный бюджет за счёт увеличения вашей кадастровой стоимости. Так что путь этот для вас тупиковый. Поэтому вам сейчас нужно не продолжать бороться со
следствиями этого пути, а просто пойти по другой дороге.
Итого, что у вас получается с кадастровой стоимостью:
Вид разрешенного использования
УПКСЗ
Категория земель
ИЖС
75.08 руб. за кв.м.
Земли населенных пунктов
Сельхозиспользование
(15 группа РВИ)
1.17 руб. за кв.м.
Земли населенных пунктов
Садоводство
34.74 руб. за кв.м.
Земли сельхозназначения
Сельхозпроизводство
(нынешний статус)
1.17 руб. за кв.м.
Земли сельхозназначения
Отсюда вывод:
1) Перевод в земли населенных пунктов всего земельного массива с отнесением его к 15 группе видов РВИ
будет оптимален, если глава района на него согласится и даст указание отнести вас к 15 группе видов РВИ. Но
из проекта вашего генплана следует, что после его утверждения вас предполагается отнести к ИЖС (2 группа
видов РВИ). Попробуйте найти доказательства на примере соседних с вами земельных участков ЛПХ, отнесены ли они у вас к 15 группе РВИ.
2) Поэтому, если глава района не согласится на 15 (и 14) группу РВИ, имеет смысл отказаться от перевода в земли населенных пунктов вообще. В таком случае ваш земельный массив нужно будет размежевать на
поместья и общую территорию, а каждое поместье – на 2 земельных участка: один участок – 5 соток – перевести под садоводство, второй участок (около гектара) – оставить в нынешнем статусе. В итоге, арендная
плата в расчёте на 1 поместье будет вполне приемлемой.
3) И последний вариант, который я могу вам предложить: в случае неуспешных переговоров с администрацией, наплевать и на неё, и на перевод земли куда-либо и остаться в нынешнем статусе, сохраняя его столько
времени, сколько потребуется для того, чтобы либо дождаться принятия закона о Родовых поместьях, либо
сменить вашу администрацию или её отношение к вам. Единственный минус этого пути в том, что вас попрежнему будут терроризировать проверками и штрафовать за «нецелевое использование земли». Поэтому,
для минимизации этих штрафов, за вами остаётся возможность переоформить все земельные участки своего
поселения на одного человека (физ. лицо) через переуступку права аренды, что избавит вас как от торгов, так
и от расходов на выкуп земли. Само партнёрство при этом останется, но владельцем земельных участков станет гражданин, а максимальный штраф для граждан по «вашим» статьям КоАП РФ не превышает 2000 рублей.
Примите это как неизбежность, и согласитесь, что это не сравнимо с вашим недавним прошлым, когда НП
«Кедровый Рожок» штрафовали чуть ли не каждый год на 40.000 и 80.000 рублей. Уверен, что согласие администрации, которое нужно для переуступки права аренды, вы получите – у них просто нет оснований для отказа. Если же администрация согласия всё равно не даст, придётся его получить через суд. Это единственный
суд с администрацией, который сейчас имеет смысл. По остальным вопросам оснований для выигрыша в суде
нет. Так что думайте, пробуйте, делайте, миритесь и договаривайтесь.
С уважением,
Василий Петров (vassilijus@mail.ru)
8-925-143-44-21 (Москва)
8-920-912-59-80 ("Родное").
24 июля 2002 года
№ 101-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности
4. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора
аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
***
6 октября 2003 года
№ 64-ОЗ
ЗАКОН РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ НА ТЕРРИТОРИИ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
Статья 8. Особенности предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности
(в ред. Закона Рязанской области от 12.02.2008 N 4-ОЗ)
1. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии
надлежащего использования земельного участка по цене 10 процентов кадастровой стоимости.
Вопрос: У кого покупать земельные участки, если собственник в кадастре не определён?
Земельные участки предоставлялись вам главой района, договор аренды заключён с КУМИ района, так что
и выкупать вашу землю вы будете у КУМИ района. В ваших кадастровых выписках написано, что «сведения о
регистрации прав отсутствуют» – это означает, что ваши земельные участки относятся к «государственной и
муниципальной собственности», т.е. к неразграниченной собственности государства. Дело в том, что собственность государства на землю может быть неразграниченной (около 80 % всех земель) и разграниченной
(между РФ, областью и муниципальным образованием). Разграниченными землями распоряжаются их собственники. А землями, находящимися в неразграниченной собственности государства, распоряжаются органы
местного самоуправления муниципальных районов в силу прямого указания закона (п.10 ст. 3 ФЗ № 137 от
25.10.2001 г.). И отсутствие разграничения собственности государства на федеральную, областную и муниципальную не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка. По этому вопросу есть
прямое указание закона и сложившаяся административная и судебная практика.
25 октября 2001 года
N 137-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 3
10. Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права
собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является
препятствием для осуществления распоряжения ими.
(в ред. Федеральных законов от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,
осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное
не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
(в ред. Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ)
В.Петров. Схемы по земельному праву.
http://zarodinu-zaputina.ru
Увеличение кадастровой стоимости земли: что с этим делать?
Здравствуйте, уважаемый Василий!
Ваши координаты дал Игорь Владимиров, СПБ. Беспокоит Вас Тарченкова Светлана Александровна,
поселение "Чистое небо".
Правовой вопрос волнует по поводу аренды земли, т.е. стоимость аренды, которая увеличилась в
200 раз.
Налог на земли в собственности тоже увеличился в 200 раз. Пока не трогают только пайскую землю. Цена налога на неё не изменилась.
Наверное потому что она в основном в руках у "слуг народа". Закон о самоуправлении не работает.
Администрация называет закон о самоуправлении вредительским, проамериканским.
Минимальное требование по ремонту сельских дорог, коллективное письмо в администрацию, было проигнорировано по умолчанию.
Прокуратура нашла дороги хорошими даже не глядя. Себеж маленький город. Все свои.
Председатель депутатов второе лицо после главы, что не законно, насколько я знаю.
Разрешение на строительство дома на пайской земле не дают, предлагают переоформить в земли
поселения с арендой, а после постройки и регистрации дома выкупать.
Еще лет восемь назад по телевизору, когда разрешили прописку в садоводствах, человек рассказывал о том, как через суды оформил прописку на земле сельхозназначения в собственности, дом 200 м2 с
бассейном, который признавали вначале не пригодным для жилья. Другого основания не находили. Он
тогда сказал, что теперь может каждый. Я к сожалению не записала информацию.
Игорь сказал, что вы можете помочь, как юрист.
С уважением Светлана Тарченкова,
поселение РП "Чистое небо" (Псковская область)
Светлана, здравствуйте! Высылайте ваши документы на землю, попробую разобраться, помочь. Нужны кадастровые паспорта и договора аренды, а если что ещё есть, то высылайте тоже (заявления, ответы администрации и т.п.).
Уважаемый Василий!
Посылаю Вам копии документов Швецовой И.М.
1. Швецова И.М. – получила квитанцию новую на оплату аренды, увеличенную в 200 раз. (Земля поселения).
2. В начале года я оплатила налог за собственный гектар 200 руб. К концу года прислали перерасчёт до 2000 рублей. (Земля поселения и на ней жилой дом).
3. Раньше была льгота 50% как ветерану труда. Сейчас её убрали. Даже не объясняли почему. Люди
купили у перекупщика пайские земли.
Построили дома. Хотели прописаться. Не прописывают. Предлагают перевести в земли поселения,
оформить аренду, а потом выкупить.
4. Чистое небо – это примерно 40 семей, сейчас зимуют 14 семей. Мы написали заявление в администрацию по поводу ремонта дороги в мае 2013 года, на администрацию Курсенкова Л.М., и на волостного Тарабанько А.И. Даже не удосужились ответить.
Закон о самоуправлении не работает. Тарабанько называет его вредительским, проамериканским, а
на мой вопрос, почему нет ответа на письмо и что я написала Путину, сказал, что Путин где, а он тут.
По поводу подвоза детей в школу, сказал, что дети из последней деревни должны будут вставать на
час раньше, поэтому пусть возят родители.
По закону все эти вопросы они обязаны были вынести на сход граждан.
Депутаты не могут решать самостоятельно такие вопросы, я думаю, они и не решали.
Что Вы скажете? Суд в этой ситуации нам поможет?
С уважением Светлана Тарченкова,
поселение РП "Чистое небо" (Псковская область)
Светлана! Добрый день!
Изучив ваши документы, склоняюсь к следующему мнению. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссию Росреестра без установления в отношении земельного участка рыночной стоимости (более низкой, чем кадастровая) успеха не принесёт81. Суд с администрацией по оспариванию повышения кадастровой стоимости
бесперспективен. Пересмотр кадастровой стоимости (КС) – это их исключительное право и осуществлено оно
абсолютно законно82. Т.е. нынешним антироссийским законам это повышение КС полностью соответствует.
Думаю, что такая же линия будет продолжаться и впредь. Возможный выход из этой ситуации следующий:
1) Добиться принятия Федерального закона о Родовых поместьях, направив свои мысли и энергию на его
поддержку и продвижение, чтобы решить эту проблему в корне, освободив землю от власти денег в масштабе
всей России;
2) Начать в Псковской области работу по разработке и продвижению областного закона о Родовых поместьях, с тем, чтобы получить законодательное признание как поселения РП и минимизировать земельные платежи (это можно сделать на уровне области в опережение Федерального закона);
3) Попробовать принять "Закон о РП" на уровне муниципального образования (сельского поселения), организовав в своём Родовом поселении ТОС (территориальное общественное самоуправление), после чего
освободить свои Родовые поместья от налогообложения, пользуясь правами по осуществлению местного самоуправления;
4) Изменить разрешенное использование своих земельных участков, переведённых в категорию земель населенных пунктов, отказавшись от нынешнего РВИ "для ИЖС" / "для ведения личного подсобного хозяйства", которое облагается арендной платой по формуле: АП = КС х 0,02 (коэффициент к КС – 2 %), и поменяв разрешенное использование земельных участков на «Ведение садоводства», которое облагается арендной платой
по формуле: АП = КС х 0,002 (коэффициент к КС – 0,2 %). В случае успеха дела, размер арендной платы снизится в 10 раз. В случае отказа местной администрации в изменении РВИ, данный отказ как раз и можно будет
обжаловать. Этот судебный процесс будет иметь смысл (в отличие от суда по оспариванию КС), т.к. ваше право на изменение РВИ в ситуации 200-кратного повышения КС и арендной платы является практически 100-%ным, а ваше стремление уйти от безбожной арендной платы поймёт любой судья.
Ситуация не была бы такой критичной, если бы ваше поселение РП "Чистое небо" располагалось бы на землях категории сельскохозяйственного назначения (РВИ – для сельхозпроизводства), кадастровая стоимость (КС)
которых ниже КС земель населенных пунктов в сотни раз. Однако вы уже перевели свои земельные участки в
земли населенных пунктов и теперь налогообложение ваших РП будет повышаться до тех пор, пока вы не
найдёте законодательного решения всей ситуации в целом. Временный вариант с изменением РВИ на садоводство не заменит вам полноценного закона о Родовых поместьях. Направляя свои мысли на его продвижение и поддержку, отталкиваясь при этом от вашей реальной ситуации, в которой иного решения проблемы не
видится, вы и сможете приблизить День Освобождения своей Земли от Власти Денег.
"Еще лет восемь назад по телевизору, когда разрешили прописку в садоводствах, человек рассказывал о том, как через суды оформил прописку на земле сельхозназначения в собственности, дом 200
м2 с бассейном, который признавали вначале не пригодным для жилья. Другого основания не находили. Он тогда сказал, что теперь может каждый. Я к сожалению не записала информацию".
Этот вариант является применимым и без всякого "садоводства" (СНТ, СНП), в том числе и в вашей ситуации. Технология этой процедуры такова:
1) получить правоустанавливающий документ на земельный участок (Свидетельство о праве собственности, договор аренды и др.);
81
В структуре Росреестра имеются комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Есть такая комиссия и в Псковской области (http://www.to60.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/). Оспаривание КС
в данной комиссии возможно по основанию 1) недостоверности сведений (явная ошибка) или 2) на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости, исчисленной размером меньше кадастровой (в последнем
случае представляется отчёт об оценке рыночной стоимости и положительное экспертное заключение саморегулируемой
организации оценщика). См.: Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (ст. 24.19), Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.
82
В соответствии с ЗК РФ (ст. 65, 66), Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.98 (ст. 24.12) и Пост. Правительства
РФ от 08.04.2000 № 316, пересмотр кадастровой стоимости земельных участков должен осуществляться не реже одного
раза в 5 лет. Решение о повышении кадастровой стоимости готовится в сельской администрации, далее проходит через
администрацию района и утверждается Постановлением областной администрации. (Фактически решение об увеличении
платы за землю принимает местный чиновник). На размер арендной платы влияют также поправочные коэффициенты к
кадастровой стоимости земельных участков, которые также утверждаются местной властью – районным собранием депутатов. (Здесь ограничений нет даже по сроку). Получается, что произвольное увеличение платы за землю основано на законе
и полностью соответствует ему.
Только не пора ли менять такие законы?
2) подать в Администрацию района (Управление Архитектуры и градостроительства) заявление о выдаче разрешения на строительство жилого дома (ч.9 ст. 51 ГРК РФ);
3) получить письменный отказ;
4) возвести на земельном участке жилой дом;
5) подать в районный суд исковое заявление о признании права собственности на жилой дом как на
самовольную постройку по ст. 222 ГК РФ;
6) на основании решения суда о признании права собственности зарегистрировать право собственности
на жилой дом (получить Свидетельство в Росреестре);
7) зарегистрироваться в жилом доме на ПМЖ.
Этот механизм можно применить в отношении ваших РП в категории земель сельскохозяйственного назначения, если таковые у вас ещё есть и их хозяева не побоятся пойти в суд, чтобы отстоять своё право жить и
строиться на этой земле без всякого перевода в земли населенных пунктов. Вот эти судебные процессы – по
ст. 77 ЗК РФ и по ст. 222 ГК РФ83 – действительно имеет смысл начинать, тем более вам, когда все аргументы ненормальности обустройства РП по действующим нормативным актам у вас на руках. Прецеденты таких
выигранных судебных процессов есть, в т.ч. в поселении РП «Родное» Владимирской области. Инициирование
таких судебных процессов – это тоже один из способов создания закона о Родовых поместьях (метод судебного прецедента), который может быть завершён жалобой в Конституционный Суд РФ с требованием
признать не соответствующим Конституции РФ нормы земельного и градостроительного законодательства
РФ, не позволяющие гражданам России:
1) возводить жилые дома на находящихся в их законном владении или собственности земельных участках
из категории земель сельскохозяйственного назначения, различных видов разрешенного использования, фактически обустраиваемых в качестве Родовых поместий, и
2) регистрироваться в этих жилых домах по постоянному месту жительства.
В своё время именно Конституционный Суд РФ по жалобе двух семей из Краснодарского края признал не
соответствующей Конституции РФ положения ФЗ № 66, тем самым разрешив гражданам РФ регистрироваться
на ПМЖ в жилых строениях на садовых участках категории земель сельскохозяйственного назначения. И я
думаю, что следующий шаг – признание права граждан РФ регистрироваться на ПМЖ в индивидуальных жилых домах на любых земельных участках сельскохозяйственного назначения – наверняка останется за нами!
Василий Петров
vassilijus@mail.ru
83
23 / 24 января 2014 г.
Судебное признание права собственности на возведенные в поселениях РП жилые дома целесообразно осуществлять в отношении земельных участков с разрешённым использованием "крестьянское (фермерское) хозяйство", "сельскохозяйственное производство", а также "личное подсобное хозяйство" в границах населенного пункта (если получить в
администрации разрешение на строительство жилого дома на земельном участке ЛПХ по какой-либо причине не получается). В отношении земельных участков с РВИ "садоводство" или "дачное хозяйство" право собственности на жилые
дома (жилые строения) оформляется в упрощённом порядке (без суда), на основании статьи 25.3 Федерального закона № 122-ФЗ, т.к. разрешение на строительство жилых домов (жилых строений) на садовых и дачных земельных участках
не требуется (п.1 ч.17 ст. 51 ГРК РФ).
Можно ли оформить Родовые поместья как новый хутор или хуторское хозяйство?
Здравия тебе, Василий! Подскажи, пожалуйста, в какой форме и где в нашем законодательстве используется понятие "хуторского хозяйства". Я такого не находил, а местные чиновники начали о нём
поговаривать.
С уважением, Павел Матвейчук
(по просьбе ПРП "Калиновец", Воротынский район, Нижегородская область)
Примечание.
Поселение Родовых поместий «Калиновец» получило своё наименование от посёлка Калиновец, в котором
находится часть земельных участков (17 га), предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства.
Однако основная территория ПРП Калиновец (282 га) расположена на землях сельскохозяйственного назначения и имеет разрешенное использование «для сельскохозяйственного производства».
В 2011 году местной администрацией была начата процедура ликвидации посёлка Калиновец по основанию
длительного отсутствия в нём местных жителей. На заявления собственников земельных участков ЛПХ о
выдаче разрешений на строительство жилых домов администрацией района были даны отказы.
В настоящее время жителями ПРП «Калиновец» предпринимаются усилия по недопущению ликвидации
посёлка Калиновец, ведётся диалог с администрацией по вопросам легализации поселения, прорабатываются
варианты оформления строений, приемлемые как для жителей поселения, так и для государства, начат диалог с депутатами различных уровней по вопросу принятия областного закона «О Родовых поместьях».
С трёх сторон от поселения Калиновец расположены глубокие расширяющиеся овраги.
«Малый» Калиновец
ПОСЕЛЕНИЕ
РОДОВЫХ ПОМЕСТИЙ
«КАЛИНОВЕЦ»
Упраздняемый посёлок
«Калиновец», земли
населённых пунктов,
РВИ – для личного
подсобного хозяйства
«Большой» Калиновец
Земли сельскохозяйственного
назначения, РВИ – для сельхозпроизводства
Павел, здравствуй! Это из нашего же проекта закона о РП пошло – я там этот термин применил. Возможно,
у вас заговорили об этом потому, что ваш губернатор Шанцев посоветовал таким образом нас оформлять. А в
действующем законодательстве есть понятие "хутор", но нет его точного определения. Хутор просто перечисляется среди других видов сельских населенных пунктов в статье 2 Федерального закона № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления». Понятие «хутор» также встречается в законодательстве субъектов РФ об административно-территориальном устройстве, но и там – за исключением Калужской и
Рязанской области84 – этому понятию не даётся определения. Таким образом, в настоящее время для понятий «хутор» и «хуторское хозяйство» нет определенного правового содержания. Значит, какой образ мы
в это понятие вложим, и как мы с чиновниками о его реализации договоримся, так и будет.
Для поселения РП «Калиновец», вижу несколько вариантов использования понятия «хутор» и «хуторское
хозяйство» в сегодняшней обстановке:
1. Применить понятие «хуторское хозяйство» как новый вид разрешенного использования земель
сельскохозяйственного назначения. Воспользоваться тем, что в законодательстве РФ перечня видов разрешённого использования земель нет, а в п.1 статьи 78 Земельного кодекса РФ перечень целей использования
гражданами земель сельхозназначения не закрытый, а открытый85. Получить добро от вышестоящего чиновника и оформить всё поселение как «экспериментальное поселение хуторского типа», «хуторское поселение
«Калиновец», «Хутор «Калиновец». А для того чтобы оформить в собственность постройки как жилые дома и
прописаться в этих домах – как раз и поменять разрешенное использование земельных участков, с существующего «для ведения сельскохозяйственного производства» на «для ведения хуторского хозяйства с правом
строительства индивидуального жилого дома». Это, конечно, самый "крутой" вариант.
2. Применить понятие «хуторской тип ведения сельского хозяйства» как уточняющий элемент существующего вида разрешенного использования земельных участков. То есть для земельных участков
«большого» Калиновца, предназначенных «для сельскохозяйственного производства», дописать «хуторского
типа», получится – «для сельскохозяйственного производства хуторского типа». А хуторской тип ведения
сельского хозяйства, ясное дело, подразумевает право строительства индивидуального жилого дома. Это можно также дописать в разрешенном использовании земельных участков (получится – «для сельскохозяйственного производства хуторского типа с правом строительства индивидуального жилого дома»). Это будет не изменение разрешенного использования, а уточнение его содержания. Уточнение разрешенного использования
вполне можно произвести на уровне районного архитектора (любым согласованным с ним документом) и закрепить всё это дело Постановлением главы района. В этом же документе желательно указать, что под капитальное строительство может быть отведено не более 5-10 % от площади земельного участка, остальная часть
должна использоваться под сельскохозяйственные и природоохранные цели (противоэрозионные живые изгороди, многолетние насаждения, плодово-ягодные, овощные и другие сельскохозяйственные культуры, противопожарные водные объекты и т.п.).
3. Применить понятие «хутор» как населённый пункт в отношении «маленького» Калиновца при
условии, что это не повлечёт дополнительных затрат граждан на подготовку градостроительной документации. Для этого предложить чиновникам районной администрации издать Постановление или иной распорядительный документ об изменении вида сельского населённого пункта (В связи с изменением характера застройки и использования земельных участков на территории посёлка Калиновец переименовать посёлок
Калиновец в хутор Калиновец…), чтобы не упразднять населённый пункт Калиновец как таковой и не создавать хутор Калиновец как новый населённый пункт (а хутор – это всё-таки населённый пункт, а значит, генеральный план, топосъёмка и т.п.). Чиновники, скорее всего, на этот вариант согласятся, т.к. это избавит их от
обязательств по строительству инфраструктуры нового населенного пункта (дорога, газ, водопровод и т.п.)86.
Они потому и предлагают вам хутор, что боятся претензий граждан по обеспечению посёлка инфраструктурой. А на хуторе жизнеобеспечение автономное и централизованная инфраструктура не требуется87.
84
См. мою статью 2009 года «Что такое хутор?» – там есть часть актуальной информации (скачать: http://www.ecoblagodat.ru/zakon/rodoviePoseleniyaKakHutora.zip).
85
«Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства…
и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей… гражданами, В ТОМ ЧИСЛЕ ведущими крестьянские
(фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество» (п.1 ст. 78 ЗК РФ).
86
Вопрос о подведении электричества пока лучше обойти молчанием, т.к. со временем поселенцы могут захотеть к
нему подключиться и не следует закрывать себе такую возможность изначально. Но по электричеству действуют федеральные программы подключения за 550 рублей и это не является расходным обязательством муниципалитетов, так что
чиновники здесь упираться и не смогут.
87
В августе 2013 года жителями «малого» Калиновца были повторно поданы заявления о выдаче разрешений на
строительство жилых домов, в которых было дописано, что «Подключение индивидуального жилого дома к сетям
инженерно-технического обеспечения мне не требуется». Вероятно, они и натолкнули администрацию района на
мысль о хуторах и хуторском хозяйстве.
Основное же, о чём нужно будет договориться – прописать и утвердить сам хуторской характер использования и застройки земли, т.е. не компактное, а рассредоточенное проживание, совмещённое с сельскохозяйственной и природоохранной деятельностью. Соответственно пропорциям того и другого (коэффициент строительного использования земли – 5-10% площади участка; сельскохозяйственное использование
земли – до 50 % площади участка; природоохранное использование – до 40 % площади участка) распланировать и утвердить границы земельных участков на территории нового хутора. Применительно к существующим
видам разрешенного использования земли (в этом варианте мы пользуемся ими, не создавая новые РВИ) это
будет означать, что под ЛПХ должно быть отведено всего 10-20 соток (ЛПХ в черте населённого пункта даёт
право строительства жилого дома), а остальную территорию поместья (80-90 соток) нужно оформить «для
сельскохозяйственного использования» или «для сельскохозяйственного производства», что даст самый низкий вариант кадастровой стоимости и земельного налога. При этом (как и во 2 ом варианте) содержание разрешенного использования земельного участка желательно уточнить, указав, что «сельскохозяйственное производство» будет «хуторского типа».
Также желательно уточнить и конкретный вид сельскохозяйственных угодий (согласно п.2 ст. 77 ЗК РФ их
пять: 1) пашня, 2) залежь, 3) пастбища, 4) сенокосы, 5) многолетние насаждения), прописав разрешенное использование земельных участков, например, так: «для сельскохозяйственного производства (выращивания
многолетних насаждений)», чтобы понятие «сельскохозяйственное производство» не ассоциировалось как
обычно с пашней. Ввиду значительного усиления плоскостной эрозии (овраги) вокруг всего Калиновца довольно легко будет обосновать перед чиновниками разумность и необходимость подобного предложения.
Далее по образу и подобию маленького Калиновца скорректировать правовой режим земельных участков большого Калиновца, сделав аналогичную планировку и аналогичное сочетание целей использования
земли (5-10 % - жилое, 50 % - сельскохозяйственное, 40 % - природоохранное). Юридически это будет возможно осуществить:
либо через присоединение большого Калиновца к маленькому Калиновцу, т.е. через расширение черты
населенного пункта;
либо через изначальное утверждение генерального плана всего Калиновца как нового экспериментального поселения хуторского типа, состоящего из Родовых поместий.
В любом случае, все изложенные выше варианты являются полностью законными и целиком основанными
на действующем законодательстве, ни одно из предписаний которого нигде не нарушается. На основе этих
законодательных возможностей мы уже сегодня можем создать крайне необходимую нам всем практику.
Полагаю, что материализация этой возможности будет зависеть прежде всего от нашего умения изложить
эти варианты в привязке к действующему законодательству, грамотно повести диалог с администрацией и
договориться на взаимовыгодной основе об их реализации.
С уважением,
Василий Петров (vassilijus@mail.ru)
07.09.2013 г.
Заявление о предоставлении земельного участка
В администрацию _________________
_________________________________
_________________________________
От_______________________________
_________________________________
_________________________________
Заявление о предварительном согласовании
предоставления земельного участка
Я, гражданин РФ, _____________________________________________________
________________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество, место жительства, реквизиты документа, удостоверяющего личность)
_______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
прошу предварительно согласовать мне предоставление земельного участка на основании пп.10 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ в собственность для ведения личного подсобного хозяйства, а так же утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом
плане территории (прилагается).
Также сообщаю, что не даю согласие на утверждение иного варианта схемы расположения земельного участка.
Контактная информация: _______________________________________________
почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи
____________________________________________________________________
Приложения:
1. Копия документа, удостоверяющего личность.
2. Схема расположения земельного участка.
Дата ____________
Подпись ___________________ /_______________/
В администрацию _________________
_________________________________
_________________________________
_________________________________
От______________________________
_________________________________
_________________________________
_________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
о предоставлении земельного участка без проведения торгов
Я, гражданин РФ, _______________________________________________________
(фамилия, имя, отчество, место жительства, реквизиты документа, удостоверяющего личность)
__________________________________________________________________________
прошу предоставить мне без проведения торгов земельный участок с кадастровым
номером _____________________________________ на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.3
Земельного кодекса РФ в собственность для ведения личного подсобного хозяйства.
Данный участок был предварительно согласован мне для предоставления на основании
__________________________________________________________________________
(реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка)
Контактная информация: _________________________________________________
почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи
______________________________________________________________________
Приложения:
1. Копия документа, удостоверяющего личность
2. Копия решения об утверждении схемы расположения земельного участка
3. Копия схемы расположения земельного участка
4. Копия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка
5. Копии документов на земельный участок (при наличии).
Дата ____________
Подпись ___________________ /_______________/
Заявление о производстве межевых работ по разделу земельного участка
Директору МУП «Земля» ________________
______________________________________
______________________________________
От ___________________________________
______________________________________
______________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
Прошу провести межевые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером
_______________, расположенного по адресу: _________ район, ___________ _________ и
находящегося у меня на праве аренды, на 2 земельных участка: один – 10 соток для ведения
садоводства и оставшаяся площадь – для ведения личного подсобного хозяйства.
Дата ____________
Подпись ___________________ /_______________/
Приложения:
1) Правоустанавливающие документы на землю (распоряжение администрации о предоставлении земельного участка, договор аренды и др.)
2) Межевые документы (акт согласования местоположения границ, межевой план, копия
межевого дела)
3) Кадастровый паспорт земельного участка.
Заявление о предоставлении сведений о нормативных актах, регулирующих предоставление земельных участков
В администрацию _____________________
_____________________________________
_____________________________________
От _________________________________
_____________________________________
Проживающего по адресу: ____________
_____________________________________
_____________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
В соответствии с п.2 ст. 24, п.4 ст. 29, ст. 33 Конституции РФ, прошу предоставить сведения о нормативно-правовых актах, в соответствии с которыми с 1 марта 2015 года на территории ___________ (сельского поселения, района) осуществляется предоставление земельных
участков гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.
При наличии возможности, прошу выслать вышеуказанные нормативные акты (их копии)
по почте либо указать электронный адрес, по которому данные нормативные акты доступны
в электронном виде.
С уважением, ______________________________ /_______________________/
____.__________. 201__ г.
Заявление об изменении разрешенного использования земельного участка
Главе _____________ сельского поселения
_____________________________________
От _________________________________
_____________________________________
Проживающего по адресу: ____________
_____________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
Прошу подготовить и выдать в соответствии с Градостроительным кодексом РФ решение
на изменение вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего мне на
праве _______(собственности, аренды и др., указать реквизиты документа)______________________________
и расположенного по адресу: _______(адрес земельного участка, кадастровый номер)_____________________
для ____________(обоснование изменения вида разрешенного использования) ______________________________
____________________________________________________________________________
с вида разрешенного использования ______________________________________________
на вид разрешенного использования ______________________________________________
______________
дата
___________________
подпись
К заявлению прилагаются следующие документы:
1) ____________________________________________________________________
2) ____________________________________________________________________
3) ____________________________________________________________________
Отметки о принятии заявления "____" ______________ 201___ г. № _______
Декларация о выбранном виде разрешенного использования земельного участка
В [наименование органа кадастрового учета]
ДЕКЛАРАЦИЯ
о выбранном виде разрешенного использования земельного участка
Правообладатель земельного участка: [Ф. И. О.]
Сведения о земельном участке
N
п/п
1
2
3
4
5
Наименование характеристик
земельного участка
Адрес земельного участка или его местоположение
Категория земель
Кадастровый номер
Площадь земельного участка
Выбранный вид разрешенного использования
земельного участка
Значение
характеристики
Приложение: копия фрагмента правил землепользования и застройки.
[подпись, ФИО]
[число, месяц, год]
Заявление о выдаче разрешения на строительство жилого дома (участок в черте
населённого пункта)
В ________________________________________________
(наименование органа, уполномоченного на выдачу разрешения)
__________________________________________________
Застройщик _______________________________________
(полное наименование заявителя, почтовый адрес, телефон)
__________________________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
от "__" ____________ 20__ года
Прошу выдать _____________ШАРОНОВОЙ НИНЕ АНАТОЛЬЕВНЕ _____________
(наименование застройщика)
РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА ________________________________________________
наименование объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке по адресу:
_____________________________________________________________________________________________
(полный адрес объекта капитального строительства или строительный адрес,
_____________________________________________________________________________________________
реквизиты документа, удостоверяющего право застройщика на земельный участок)
_____________________________________________________________________________________________
СРОКОМ НА 10 ЛЕТ (ч.19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии с ч.9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, подготовка проектной документации на объекты индивидуального жилищного строительства не требуется.
В соответствии со статьёй 44 Градостроительного кодекса РФ, прошу подготовить и выдать градостроительный план земельного участка.
Подключение индивидуального жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения мне
не требуется.
Обязуюсь обо всех изменениях, связанных с приведенными в настоящем заявлении сведениями,
сообщать в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство.
Застройщик
_________________________________
(Ф.И.О.)
_________________________________
(подпись)
Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка (участок в
черте населённого пункта)
В _______________________________________
(наименование органа архитектуры и градостроительства)
_____________ ф.и.о., должность уполномоченного лица _____________
От ________________ ф.и.о. паспортные данные __________________
_________________________________________
Адрес заявителя: ___________________________
_________________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
о выдаче градостроительного плана земельного участка
(в виде отдельного документа)
Прошу выдать градостроительный план земельного участка (в виде отдельного документа)
в соответствии с формой, утвержденной Правительством РФ, для целей ________________________
______________________________________________________________________________________
1. Сведения о земельном участке.
1.1. Земельный участок имеет следующие адресные ориентиры: _______________________________
______________ __________(улица, дом либо иные адресные ориентиры, район) ______________________________________
1.2. Ограничения использования и обременения земельного участка: ___________________________
1.3. Вид права, на котором используется земельный участок ______(собственность, аренда и др.)__________
1.4. Реквизиты документа, удостоверяющего право, на котором заявитель использует земельный
участок ___________________(название, номер, дата выдачи, выдавший орган)____________________________
1.5. Площадь земельного участка ________________ кв. м.
1.6. Кадастровый номер _____________________________
Ответственность за достоверность представленных сведений и документов несет заявитель.
Заявитель: __________________________________________
Ф.И.О. физического лица
__________________
(подпись)
"____" ______________ 2013 г.
Приложения:
1) Копия паспорта
2) Копии правоустанавливающих документов на земельный участок
3) Кадастровая выписка на земельный участок
Иные документы, которые требуются для подготовки и выдачи градостроительного плана согласно Административному регламенту по
оказанию муниципальной услуги "Выдача градостроительного плана земельного участка" (утв. Постановлением Администрации Воротынского муниципального района от 27.05.2011 № 97), находятся в распоряжении государственных органов и органов местного самоуправления, предоставляющих государственные и муниципальные услуги, и подведомственных им организаций, участвующих в
предоставлении государственных и муниципальных услуг в соответствии с Федеральным законом "Об организации предоставления
государственных и муниципальных услуг" от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ, и в перечне документов, предусмотренных частью 6 статьи
7 Федерального закона № 210-ФЗ, не значатся.
Декларация об объекте недвижимого имущества (для государственной регистрации
права собственности на постройку, не требующую разрешения на строительство)
Договор безвозмездного владения и пользования земельным участком с правом
его получения в частную собственность (для поселения Родовых поместий)
Другие договора о передаче земли – в свободном доступе на сайте http://zarodinu-zaputina.ru/
http://zarodinu-zaputina.ru/index.php/zakon/praktika/viewcategory/45-dogovora-o-peredache-zemelnykh-uchastkov-grazhdanam
Дачное некоммерческое партнёрство "Ведруссов град", в лице его Председателя Гришиной Светланы Анатольевны, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем
«Ссудодатель», с одной стороны, и
Гражданин _______ _______ _______, именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель»,
личность которого удостоверяется паспортом: серия __ __, номер ____ ____, выданным
___________ _______________ ____________ 20___ г., зарегистрированный по адресу:
_________ ______ _______ _______ _______ ______ ___________, с другой стороны,
совместно именуемые в дальнейшем "Стороны",
ЗАКЛЮЧИЛИ НАСТОЯЩИЙ ДОГОВОР О НИЖЕСЛЕДУЮЩЕМ:
1.1. По настоящему Договору Ссудодатель безвозмездно предоставляет Ссудополучателю
во временное владение и пользование земельный участок площадью 20 519 кв.м, являющийся частью земельного участка ДНП «ВедГрад» общей площадью 114,1700 га с
кадастровым номером 67:21:0050101:287 (далее – земельный участок), а Ссудополучатель принимает данный земельный участок и обязуется использовать его для обустройства Родового поместья на согласованных Сторонами в настоящем Договоре условиях.
1.2. Настоящий Договор является договором безвозмездного пользования земельным участком, владение, пользование и распоряжение которым осуществляется в соответствии с
положениями главы 36 Гражданского кодекса РФ и настоящим Договором.
1.3. Настоящий Договор является также предварительным Договором (ст. 429 ГК РФ) по заключению в будущем договора о передаче данного земельного участка в собственность Ссудополучателя на условиях, по стоимости и в сроки, предусмотренные настоящим Договором.
1.4. Настоящий Договор согласно статье 430 ГК РФ является также договором, заключённым
в интересах третьих лиц – членов Дачного некоммерческого партнёрства «Ведруссов
град», имеющих право требовать от Ссудодателя и (или) Ссудополучателя надлежащего
исполнения обязательств, взятых ими на себя в соответствии с настоящим Договором.
2.1. Согласно настоящему Договору Ссудополучатель обязуется:
2.1.1. Использовать земельный участок для обустройства Родового поместья (статья 4 настоящего Договора), в том числе:
a) высадить на земельном участке по его периметру живую изгородь из деревьев и кустарников;
часть площади земельного участка засадить садовыми и лесными насаждениями;
возвести на земельном участке жилой дом или иное строение, пригодное для постоянного проживания и, по мере обустройства участка, переехать на него с семьёй на
постоянное место жительства.
2.1.2. Компенсировать Ссудодателю расходы на оплату земельного налога и нести бремя
содержания находящегося на земельном участке недвижимого имущества.
2.1.3. Участвовать в обустройстве и содержании общих территорий ДНП «Ведруссов град», а
также в формировании и содержании находящегося на них имущества общего пользования в соответствии с Уставом ДНП «Ведруссов град» и решениями общего собрания его
членов.
2.1.4. Соблюдать интересы владельцев соседних участков и правила добрососедских отношений в поселении.
2.2. Согласно настоящему Договору Ссудодатель обязуется:
b)
c)
2.2.1. Обеспечить регистрацию настоящего Договора в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и передать Ссудополучателю зарегистрированный экземпляр договора безвозмездного пользования земельным участком, копию
межевого плана земельного участка и его кадастрового паспорта.
2.2.2. Информировать Ссудополучателя о любых ставших известными Ссудодателю изменениях правового режима земельного участка, действиях по его оформлению, о решениях органов государственной власти и органов местного самоуправления, действиях
третьих лиц и иных относящихся к осуществлению настоящего Договора событиях путём направления соответствующих уведомлений и сообщений в соответствии с настоящим Договором.
2.2.3. При обращении Ссудополучателя предоставлять ему запрашиваемые им справки, выписки, протоколы, выкопировки и иные необходимые документы.
2.2.4. По истечении трёх лет с момента заключения настоящего Договора передать земельный участок Ссудополучателю в частную собственность в соответствии с правилами
статьи 5 настоящего Договора88.
2.3. При выполнении настоящего Договора Ссудодатель не вправе передавать свои права на земельный участок другому лицу или распоряжаться им иным образом без письменного решения Ссудополучателя.
88
Предусмотренное пунктом 2.2.4 условие о передаче земельного участка Ссудополучателю по истечении трёх лет с момента
заключения настоящего Договора не распространяется на тех членов ДНП «Ведград», которые вступили в ДНП «Ведград» до
момента заключения настоящего Договора и фактически уже обустраивают земельный участок. В отношении данных членов
ДНП «Ведград» исчисление данного срока (трёх лет) производится со дня их вступления в ДНП «Ведград», т.е. условия настоящего Договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора (п.2 ст. 425 ГК РФ).
3.1. Земельный участок предоставляется Ссудополучателю в безвозмездное владение и пользование на срок до 15 декабря 2062 года. По решению общего собрания членов ДНП
«Ведруссов град» стороны могут заключить Дополнительное соглашение о продлении
срока действия настоящего Договора.
3.2. При передаче Ссудополучателю земельного участка по настоящему Договору Ссудодатель гарантирует, что передаваемый участок не передан в собственность или пользование другому Ссудополучателю и не является объектом прав или правопритязаний третьих лиц (включая уполномоченные государственные органы).
3.3. Передаваемый Ссудополучателю земельный участок на момент подписания настоящего Договора относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет разрешенное использование «для сельскохозяйственного производства».
3.4. В случае смерти Ссудополучателя его права и обязанности по настоящему договору переходят к наследнику. Ссудодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор
на оставшийся срок его действия или в заключении договора на новый срок, за исключением случая, когда наследник не намерен вступать в ДНП «Ведруссов град».
4.1. Передаваемый по настоящему Договору земельный участок подлежит использованию
Ссудополучателем и членами его семьи (рода) для обустройства Родового поместья.
4.2. Использование земельного участка для обустройства Родового поместья предполагает:
4.2.1. Осуществление сельскохозяйственной деятельности (садоводство, огородничество,
ведение прудового хозяйства, виноградарство, лесоводство, семеноводство, цветоводство, пчеловодство, животноводство и т.п.);
4.2.2. Возведение индивидуального жилого дома (не более трёх этажей), пригодного для
круглогодичного (постоянного) проживания гражданина и членов его семьи (рода);
4.2.3. Возведение капитальных и некапитальных строений и сооружений вспомогательного использования (бани, гаражи, теплицы, погреба, сараи, колодцы, мельницы, ветряки, беседки, павильоны, дорожки, клумбы, фонтаны, скамейки, декоративные элементы и т.п.);
4.2.4. Осуществление мероприятий по охране природы и окружающей среды (высадка зеленых насаждений, сохранение травостоя дикорастущих трав, сохранение природных
ландшафтов и ареалов (мест обитания) насекомых, пчёл и иных животных, сохранение
и восстановление биологического разнообразия, восстановление природных экосистем
и др.).
4.2.5. Установление и поддержание добрососедских отношений с соседями по поселению.
4.3. При использовании земельного участка Ссудополучатель вправе возводить жилые дома,
хозяйственные и иные строения (здания, сооружения) и создавать другое недвижимое
имущество, приобретая на него право собственности и осуществляя его в соответствии с
действующим законодательством. Приобретение права собственности на земельный участок осуществляется Ссудополучателем исключительно на условиях и в порядке, предусмотренными статьёй 5 настоящего Договора.
4.4. В случае принятия Российской Федерацией или Смоленской областью законодательных
актов, определяющих правовое положение Родовых поместий (усадеб), установленные
настоящим Договором условия использования земельного участка для обустройства Родового поместья будут применяться в части, не противоречащей требованиям законодательства (п.2 ст. 422 ГК РФ).
5.1. Настоящий Договор является предварительным договором (ст. 429 ГК РФ), в соответствии с которым Ссудополучатель имеет исключительное право на приобретение используемого им земельного участка в частную собственность согласно настоящему
Договору, а Ссудодатель обязуется заключить договор о передаче земельного участка в
собственность Ссудополучателя на условиях, по стоимости и в сроки, определённые в
соответствии с настоящим Договором.
5.2. Земельный участок передаётся Ссудополучателю в частную собственность по истечении
трёх лет со дня заключения настоящего Договора при условии выполнения Ссудополучателем своих обязательств согласно пунктам 2.1.1 – 2.1.4 настоящего Договора. Факт
надлежащего исполнения Ссудополучателем данных обязательств подтверждается решением общего собрания членов ДНП «Ведруссов град».
5.3. Общая стоимость земельного участка составляет 40.000 (сорок тысяч) рублей. Факт передачи денежных средств удостоверяется распиской с подписями Сторон, являющейся
неотъемлемой частью договора. Допускается предварительное внесение Ссудополучателем денежных средств (в том числе частями) в период пользования земельным участком
по настоящему Договору.
5.4. Предусмотренный настоящей статьёй договор о передаче земельного участка в собственность Ссудополучателя подлежит заключению Ссудодателем в течение 30 дней со дня
обращения Ссудополучателя к Ссудодателю с предложением о заключении данного договора.
5.5. В случае, если по истечении срока, указанного в пункте 5.4 настоящего Договора, Договор о передаче земельного участка в собственность Ссудополучателя не будет заключен
по вине одной из Сторон, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить данный Договор на условиях, определенных настоящим предварительным Договором.
6.1. Настоящий Договор прекращает своё действие в связи с передачей земельного участка в
собственность Ссудополучателя (п.5.1 настоящего Договора) либо в связи с истечением
срока его действия (п.3.1 настоящего Договора) при отсутствии соблюдения условий
статьи 5 настоящего Договора, а также в случае его расторжения по обоюдному соглашению сторон.
6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по инициативе Ссудодателя в одностороннем порядке в следующих случаях:
a) Неоплата Ссудополучателем стоимости земельного участка в соответствии с пунктом
5.3 настоящего Договора;
b) Принятие общим собранием членов ДНП «Ведруссов град» решения о расторжении
настоящего Договора в связи с систематическим грубым нарушением Ссудополучателем своих обязательств согласно пунктам 2.1.1 – 2.1.4 настоящего Договора.
6.3. Ссудополучатель имеет право в любое время отказаться от права пользования земельным участком, переданного ему по настоящему Договору. В этом случае предварительно внесенные Ссудополучателем денежные средства возвращаются. Условия и порядок
возврата денежных средств определяются Уставом ДНП «Ведруссов град» и решениями
общего собрания его членов.
6.4. Отказ Ссудополучателя от настоящего Договора не влечет прекращения его обязанностей по содержанию земельного участка и находящегося на нём имущества до приобретения прав на него другим лицом.
7.1. Стороны настоящего Договора устанавливают, что при осуществлении всех своих прав и
обязанностей они будут руководствоваться разумом и доброй совестью, не допуская действий, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а
также не допуская злоупотребления правом в иных формах.
7.2. Все споры и разногласия, в случае их возникновения при осуществлении настоящего
Договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров между Сторонами на
основе взаимопонимания и согласия, а также могут обсуждаться на общем собрании
членов ДНП «Ведруссов град» на основе взаимоуважения, терпимости, доброжелательности и искреннего стремления к достижению согласия.
7.3. Односторонний отказ Сторон от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим
Договором, а также одностороннее расторжение настоящего Договора или изменение
его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Договором, не допускается.
7.4. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны только в случае их
составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.
7.5. Настоящий Договор составлен на 6 листах в двух экземплярах, по одному для каждой из
Сторон. Все экземпляры настоящего Договора имеют одинаковую юридическую силу.
Наименование: ДНП «Ведруссов град»
Фамилия __________________________________
ОГРН: 1096722000715
Имя _____________________________________
ИНН: 6717004659
Отчество __________________________________
КПП: 671701001
Паспорт: серия ___ ___ номер __________________
Расчётный счёт:
Выдан ______________________________________
Адрес: Российская Федерация, Смоленская область, ______ район, ________ дом ____.
Место регистрации: ___________________________
Контактный телефон: _____________________
Электронная почта: ______________________
____________________________________________
Место фактического проживания: _______________
____________________________________________
Контактный телефон: ________________________
Электронная почта: __________________________
__________________________________________
подпись
М.П.
_________________________________________
подпись
Приложение № 1 к Договору
Дачное Некоммерческое Партнёрство «Ведруссов град», именуемое в дальнейшем «Ссудодатель», в лице его Председателя Гришиной Светланы Анатольевны, действующей на основании Устава, с одной стороны, и
Гражданин РФ ______ ______ ______, именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель»,
личность которого удостоверяется паспортом: серия __ __ номер ___ ___, выданным
___________ _______________ ____________ 20___ г., зарегистрированный по адресу:
_________ ______ _______ _______ __________ ______ _________, с другой стороны,
действуя во исполнение Договора № ___ от _______ 201_ года, предусматривающего передачу Ссудополучателю земельного участка в безвозмездное владение и пользование,
Ссудодатель, в соответствии с данным Договором, передаёт Ссудополучателю в безвозмездное владение и пользование земельный участок площадью 20 519 кв.м., являющийся
частью земельного участка общей площадью 114,1700 га с кадастровым номером
67:21:0050101:287, расположенный примерно в 400 м. по направлению на юг от ориентира
д.Замошье, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Смоленская, р-н
Угранский, с/пос. Знаменское, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к
нему документами,
а Ссудополучатель принимает земельный участок полностью в таком виде и состоянии, в
каком он был на момент заключения данного Договора, ознакомившись с его местом расположения, состоянием почвы, правовым режимом, условиями его использования, установленными договором ограничениями и другими существенными характеристиками.
Претензий у Ссудополучателя к Ссудодателю по передаваемому земельному участку не
имеется.
Настоящий передаточный акт составлен и подписан в двух экземплярах.
___________________________________
подпись
М.П.
______________________________________
подпись
Комментариев нет :
Отправить комментарий